建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
昨天，一個網友問了一個非常好的問題，她問如果一個自住房，一個出租房，隻有一個貸款的話，放在哪個上更有利？
我的回答是，放到出租房上更有利：
1. 稅收有利
2. 對財產保護有利
3. 借貸能力更強
這裏我展開詳細說一下。
為方便說明，我們假定出租房和自住房價格都為40萬，貸款額為30萬，貸款月供1500. 當然若兩個房子的價格不一樣不影響結論，隻為方便說明。
1. 貸款放到出租房上稅收有利
這個比較容易理解，如果貸款放到出租房上，利息肯定可以作為費用減掉， 但如果放到自住房上， 由於有standard deduction和75萬貸款的最高限額， 這個利息就不見得全部能減掉。
2. 貸款放到出租房上有利於財產保護
偉大的殺人犯 O.J. Simpson同誌在殺了他前妻和他前妻的朋友後，盡管贏了刑事訴訟，但民事訴訟輸了需要賠付約3千萬，這個O.J同誌不光球打得好， 腦袋也蠻靈光，馬上宣布破產並搬到了Florida， 住著50多萬的自住房， 每月享受約4萬美元的各種退休金，一個子也沒付給贏了的被告（當然他後來輸了書的版權）。為嘛欠了錢還不需要還？ 因為自住房和退休金受法律保護。
若拿上麵的例子，若30萬貸款在自住房上，自住房裏隻有10萬的淨值可能受保護，而出租房裏40萬的淨值是可能被收走的。
同理，若30萬貸款在出租房上，自住房裏有40萬的淨值可能會受保護， 而出租房裏隻有10萬的淨值是可能被收走的。
這就是 Homestead Protection，當然這個保護各州法規不同，不見得能完全保護的了，佛州和德州保護的最好。
3. 貸款放到出租房借貸能力更強
同樣的貸款放到出租房上和放到自住房上會產生不同的借貸能力？這事聽起來有點侮辱人的智商，從常理上講我怎麽這麽不信呢，咱還是先算算借貸能力DTI再做結論吧！
為方便說明，假定 W2收入每月1萬，若30萬房貸放在出租房上現金流打平為0，這也意味著若30萬房貸放在自住房上出租房的現金流為1500；再假定沒有其他別的債務，包括自住房的地產稅和保險為0。 當然以上所有數目的改變不會影響最終的結論，以上假定隻是為計算方便。
Case 1 ：30萬房貸在自住房：
DTI = 1500(自住房月供)/【10000(收入)+1500（現金流）】= 13%
Case 2 ：30萬房貸在出租房：
DTI = 0(自住房月供)/【10000(收入)+0（現金流）】= 0%
瞧瞧： 13% 對 0% , 還真是不一樣哎！
我本人對這個借貸能力的興趣是大大的。以前我想當然地認為，等以後退休了隻有4~5萬的年退休收入時，估計是不可能有能力再貸出70~80萬來買出租房的。但有一天我忽然靈機一動：我們自住房便宜，所剩貸款不多，如果我付掉自住房貸款呢? 結果自己一算，付完自住房貸款以後出租房的借貸能力馬上就恢複到以前的無限了，隻要出租房沒有負現金流。並且我也已經從貸款經紀那裏得到了證實。
當然，4~5萬的年收入是不可能有能力貸70~80萬來換個自住房，但買投資房就不是問題了。
這個世界真奇妙，您說是不是？！
這裏必須要說明的是，原來的問題是問如果隻有一個貸款是放在那個房子上好，所以我是做以上答複的。 我沒說自住房上不能有貸款，實際上我自己自住房裏的淨值早讓我掏出來投到出租房裏去了。
作者：建寧 2021/7/8 (轉載須經作者本人同意)
你說的是對的， 這就是為什麽我在文章中特地說明， 假定沒有其他別的債務，包括自住房的地產稅和保險為0。
其實， 即便地產稅和保險不為0， 也不影響結論。比如， 假定地產稅和保險每月為1000：
Case 1 ：30萬房貸在自住房：
DTI = （1500+1000）/【10000(收入)+1500（現金流）】= 22%
Case 2 ：30萬房貸在出租房：
DTI = 1000/【10000(收入)+0（現金流）】= 10%
你這個case 自住房沒了房貸，但仍然有地稅保險啊。