建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
最近，我正在苦煉一部神功“挨罵功”，所以這篇文章就非常地有必要了，以此可以檢驗一下自己的功力到底到了何種程度。人人都說家鄉好，你說人家家鄉不好人家誰也不樂意。不說別的，無論是誰，若說我的家鄉不好，就算這是事實，我也非拿塊豆腐砸丫的不可，原則問題可是不能含糊的！
有些人會說，你算哪根蔥，你有什麽資格大言不慚信口雌黃地評論三大州的房產投資。對這些人，我可要不客氣地批評你們了，沒有想象力，練神功就免不了走火入魔，瘋瘋癲癲，胡言亂語。再說這個世界上沒有規定說不可以胡說八道。實際上，在當今，胡說八道正在成為一種時尚，無論是美國還是天朝，都是如此。別人能時尚的了，難道我就不能時尚一把？！
言歸正傳。
鄙人名叫小小地主，家住德州南部石油重鎮的郊區，不巧，或者說真巧，我在這三個州都有出租房。那位看官肯定會說，那你一定是大地主了！請打住，千萬別，您若這麽說我都不好意思再說下去了，我就是個小的不能再小的小小地主，前年剛在本地德州買的唯一的一個投資房，我都已經後悔買了，加州和佛州的房子也都是在鳥不拉屎的地方，並且都是些不值錢的房子，買時平均價格都不到10萬，並且還沒幾個。你看看你看看，說著說著我自己都不好意思再說下去了，您說這事給鬧的！
既然都已經開了頭，那就硬著頭皮繼續說下去！
我先給結論，三大州中：
- 加州仍然是投資地產最好的地區
- 德州Austin是唯一值得投資的城市
- 佛州比德州好一點兒但也好不到哪裏去
當然了，如果要公平地對比的話我們隻能假定都是遠程投資了，因為不可能三個州都是我們的本地。
投資房產，跟投資其他商品一樣，最重要的是供需關係。對房產來說，供需關係取決於房屋的數量和人口的多少。當然人口的增長與經濟的好壞是有關聯的。
先說加州，加州的人口增長率在過去的十年盡管勉強能算得上是全國平均，但新增加的住房更少，房屋短缺更加嚴重，也就是說供需關係中的需嚴重超過供，更悲催的是，這種房屋短缺的局麵根本讓人看不到任何能解決的希望！
德州和佛州有遠超全國平均的強勁人口增長率，這是毫無疑問的，但房價除人口因素外，與土地的多少和政策的鬆緊程度也有很大關係。德州和佛州有的是土地，政策也寬鬆，想建房劃出塊地來馬上就可以建。幾年前我曾經在電視上看到采訪美國一個很大的建築公司的CEO，他說申請一個項目的許可在加州三年都不見得能批下來， 而在德州隻需要4周就能批下來。等什麽時候德州和佛州也需要三年才能批下來，就值得投資了。
再一個，德州奇高的地產稅，一個50萬的房子地產稅就差不多1.5萬，在一個家庭收入中位數隻有6萬的地區，有幾個家庭能負擔得起1.5萬的地產稅？！
佛州的地產稅也不低，我在佛州中部的一個海濱小鎮的幾套房子，房產稅大約是1.9%~2.4%，自從我買了它們，在接下來的六七年裏，房價漲，租金漲，地產稅漲，保險漲，維修費用漲，唯有一個不漲，那就是現金流，您說這算是哪門子的生意？！
再一個，德州和佛州超高溫濕熱的天氣，對房子和人都是一種摧殘，空調大半年的一刻也不能停，濕熱的天氣房頂都受不了，房子很容易發黴，房子的維護費用跟加州的房子不是一個量級的。
還有一個討厭的颶風，像佛州的幾個破房子，買後的幾年內有兩次離颶風的核心隻有幾英裏，盡管沒有大的損壞，但每次吹掉的瓦片和倒掉的欄杆修起來也得兩三千。每年還得為幾個破房子提心吊膽，這不是找堵嗎？以後找機會慢慢處理掉。
隨著時間的推移，一些房產的現金流肯定會越來越好，說的就是像加州這樣的，房產稅本來就不高且增幅有上限，而現金流的增長又會推動房價的增長， 形成良性循環！
相反，隨著時間的推移，一些房產的現金流不一定會變得越來越好，說的就是德州和佛州這類的。
所以，我一直對加州腰纏萬貫哭著喊著要到德州和佛州投資的闊佬們感到非常的不理解，俺們可是哭著喊著要到加州去的，盡管囊中羞澀。就算加州沿海的城市過於昂貴，這個俺理解，但投資內陸非常有前景的Inland Empire 和Sacramento，也比跑到德州和佛州要好得多，我真不知道到底是我腦袋有問題，還是他們有問題。
當然了，您千萬別聽信我的瞎掰！鄙人非高明之人：這幾年賣了一個不該賣的房子（加州），買了一個不該買的房子（德州），然後手中攥著幾個佛州的雞肋，您說這種水平的人說的話您能信嗎？奉勸您最好別信，就當剛刮過一陣西北風！
作者：建寧 2021/7/9 (轉載須經作者本人同意)
