購房退稅需謹慎，欺詐之念切莫存

經常有客戶問我：“我們是第一次在多倫多買房，可以申請房地產轉讓稅（Land transfer tax)的優惠嗎？”

比如，疫情期間，一位南亞新移民在加拿大從未購房，但在海外曾擁有一套小公寓，來加之前已售出。他希望以首次購房者的身份申請稅務優惠，並讓我谘詢律師是否有變通辦法。律師表示：“隻需在我麵前簽署一份首次購房聲明表格（First-Time Home Buyer Statement），聲明自己從未擁有過房產，即可申請退稅。”

然而，問題在於，如果該買家在其他場合（如移民申請、留學簽證）曾申報過在海外擁有房產的信息，這種矛盾可能會被稅務部門發現。一旦被認定為虛假陳述（misrepresentation）或稅務欺詐（tax fraud），後果將十分嚴重：不僅需要退還已獲得的退稅款，還可能麵臨最高相當於退稅金額100%的罰款，甚至留下永久的不良記錄。

安省房地產轉讓稅的起源與演變

安省的房地產轉讓稅始於1974年4月，旨在為省財政提供穩定的收入來源。最初的稅率為： $0 - $35,000部分：0.3%， 超過$35,000部分：0.6%。

隨著省政府開支的飆升，政府逐步調高了稅。截至2025年，稅率為：

• $0 - $55,000：0.5%

• $55,001 - $250,000：1.0%

• $250,001 - $400,000：1.5%

• $400,001 - $2,000,000：2.0%

• 超過$2,000,000：2.5%

此外，自2008年起，多倫多市額外征收與省級等額的市級土地轉讓稅（Municipal Land Transfer Tax）。

首次購房者的退稅政策

為幫助首次購房者減輕負擔，安省政府推出了退稅政策，2017年1月1日起省級最高退稅可達$4,000，多倫多市級最高退稅可達$4,475。

常見誤區和風險提醒

1. 全球範圍內持有過房產均不符合退稅資格。無論房產位於何處，隻要曾經擁有，即不符合資格，

2. 即使自己未出資，自己名下曾經有過房產，也不符合退稅資格。隻要自己的名字出現在產權記錄上，即視為擁有， 

3. 父母為協助子女貸款而持有1%產權，子女占99%：在這種情況下，子女可以按其99%的產權比例享受退稅， 

4. 夫妻共同購房，其中一方曾購房：例如，男方曾購房，女方未購房，共同購買新房時，若雙方各持有50%產權，則女方的50%產權可申請退稅，男方則不符合資格。

5， 退稅僅限於首次購買自住房，投資房沒有資格申請。

購房過程中，最好如實申報，切勿心存僥幸。此文僅供參考。

https://www.ontario.ca/document/land-transfer-tax/land-transfer-tax-refunds-first-time-homebuyers