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1991年,日本房價大崩盤,留下多少慘痛教訓?

(2024-08-07 04:50:54) 下一個

在80年代初期,日本的經濟總量超過了蘇聯和西德,成為了世界第二經濟強國,僅次於美國。在鼎盛時期,日本的經濟總量接近美國的70%,但這樣的情況陡轉之下。進入1990年,日本的房地產、股市等行業全麵崩潰,從而導致了一係列的連鎖反應。

前事不忘後事之師,從日本的房價崩潰中,到底能看出多少慘痛教訓呢?

首先,我們聊聊日本的經濟發展曆史。日本是二戰的戰敗國,二戰結束以後,美國曾全麵遏製日本的發展。由於美國與蘇聯的爭霸已經愈演愈烈,麵對強大的蘇聯,美國感到了很大的壓力。尤其是在東亞地區圍堵蘇聯擴張的局麵下,美國急需一個可靠的盟友來協助自己。

在這樣的大背景下,美國對日本的管製開始放鬆。在五六十年代的幾次戰爭中,依靠大量的軍事訂單,日本獲得了巨大的經濟利益,乘著第三次科技革命的東風,日本趕上了這一波機遇期,戰爭利潤被投入了經濟發展,這對日本至關重要。

請注意,作為一個發達國家,當時的日本和西德一樣,並不缺乏技術和人才,但缺乏機會和資金。管製放鬆以後,依靠一係列的自身優勢,六七十年代,日本的經濟開始持續發展。在70年代末期、80年代初期,日本的經濟總量,先後超越了蘇聯、西德,成為了世界第二大經濟強國,僅次於美國。

在日本經濟鼎盛時期,日本的經濟總量達到了美國的69.5%。1985年,日本擁有4000億美元的外匯儲備,相當於世界外匯儲備總量的一半左右。此外,日本各個富豪直接掌握了美國10%的經濟總量,這讓美國非常忌憚。

1985年,美國、日本等5個世界經濟強國,簽署了著名的廣場協定,請注意,廣場協定的簽署,意味著美國布雷頓森林體係的結束,意味著美元的大幅度貶值。美國開始大規模增加美元的數量,提高自己的出口和進口總額。與此同時,日本的日元開始全麵升值。日本各種金融機構的信貸規模、數量,足足增長了5倍以上。銀行開始降低貸款的標準,利率持續下降。1986年,日本把基準利率下降到了2.5%。

此外,日本各個銀行開始為土地開發商擔保,向開發商大量放款。由於缺乏各種監管機構和措施,大量的活動資金都流入了日本的房產市場和股票市場。從而大大刺激了消費需求,從1983年開始,截止1991年日本房產崩潰,在不到8年時間內,日本的土地成交價格增長了5.3倍。

大量的空閑土地開始進行買賣,然後各種高樓大廈平地而起。在日本東京的郊區,曾經出現了這樣的真實情況:冬季郊區一個隻有20多戶的村莊,將自己的土地全部出售給了開發商。交易總價高達8億日元。

5個月以後,當開發商準備開工的時候,這塊地的總價,已經接近了12億日元,這從側麵反映了日本地價的增長程度。1988年,日本全國的地價為1800多兆日元。沒有對比就沒有傷害,同一時期,美國全境的地價隻有400多兆日元。美國的領土麵積,接近於日本的30倍,土地的總價,卻還不到日本的25%,再次反映了日本地價的瘋狂。

既然地價高,房價自然也不會便宜。在3年多時間裏,日本的房價平均暴漲了4倍多。對於很多家庭來說,如何致富?答案是:買房、買房、再買房。尤其是東京、大阪等大城市,房價和地價更加瘋狂。

對於普通家庭來說,出現了全家砸鍋賣鐵買房的情況,哪怕是買十幾平米的公寓。日本首都東京總計分為23個區,23個區的總地價,甚至超過了美國全國的地價。我們看一下當時日本普通人的收入情況,按照計算,1989年,日本人均年收入為23000多美元。

同一時期,美國人均年收入22000多美元。換句話說,日本的人均收入已經超過了美國。普通百姓的大量空閑資金流入股市和房產,甚至出現了哄搶的情況。1990年,日本東京銀座大街,每平方米的售價,已經達到了95萬日元。

在同一時期,這個價格足以在北上廣等城市,買上一棟6層的單元樓了。1990年,日本東京的房產平均售價,甚至超過200萬日元。由於房價增長過於瘋漲,造成了大規模的金融信貸危機。

日本各大銀行開始大幅度提高利息額度,基準利率從2.5%增長到了6%。與此同時,不再繼續放寬、擔保。截止1991年12月,日本所有的銀行都停止了對房產提供貸款和擔保。與此同時,日本開始對土地交易和房產征收重稅,直接影響了地價和房價。

時間進入1992年,日本的房價崩潰式下降,很多房產大集團陸續宣告破產。至於中小規模的開發商,更是難以存活。當時,日本21家大銀行經過核算以後,公布了自己的貸款壞賬,總計超過了1100億美元。

根據計算,日本所有的房產企業,總計出現了高達3萬億日元的貸款。1993年,日本的房價繼續下降,對於大城市的衝擊尤為嚴重。東京、大阪等幾大城市的房價,暴跌了6成以上,很多家庭直接經濟崩潰,出現了大量的斷供房和爛尾樓。

根據計算,日本房價平均下跌了53%左右。日本國內,大量的中產和一般家庭破產,曾經的富豪家庭,日子也不好過。目前,日本多數地方的房價,還不到巔峰期的一半。由此可見,當年的房價崩潰對日本房地產造成了重創。

在日本90年代的各種社會類書籍或者回憶錄中,基本上都會出現90年經濟崩潰、家庭負債、走投無路、自殺率飆升的描述。因此,日本民眾把1990年到2010年的20年時間,稱之為失落的20年。

 

 

 


作者:老魚隨便說 

 

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閱讀 ()評論 (6)
評論
sandstone2 回複 悄悄話 回複 '女耕女織' 的評論 : 謝謝支持!
女耕女織 回複 悄悄話 謝謝分享,拜讀了!
sandstone2 回複 悄悄話 回複 '北美小鎮' 的評論 : 中國房地產泡沫是個重大的問題。
sandstone2 回複 悄悄話 回複 'luren_1970' 的評論 : 中國的房地產泡沫比當年日本的還要大,確實恐怖。
北美小鎮 回複 悄悄話 同樣瘋狂的房價下:當年全日本的房產企業才3萬億日元的貸款,中國光一個恒大就甩他們幾條街。當年日本的人均收入超越美國,今天牆國人均收入還不如阿根廷。
luren_1970 回複 悄悄話 根據人均收入比計算,中國如今的房地產泡沫比日本當年的要大5到10倍。而且中國人素質遠低於當年的日本人。日本崩潰的時候至少還是美國的盟國,美國沒過來踩兩腳。中國嘛,不好說了。嗬嗬
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