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中國正在上演日本樓市泡沫破裂前夕的現象?

(2021-02-18 18:57:34) 下一個

自從1998年,房地產市場化之後,這20多年裏麵,國內有很多東西都出現翻天覆地變化。第一件,就是國內平均房價,從原來的2000元/平米,漲到10000元/平米。一線城市房價更是從3000元/平米,漲到60000元/平米,20年漲了20倍。房價如此直線上漲,遠超90年代初的日本房地產泡沫,這在人類曆史上也是罕見的。

第二件,國民的居住麵積有了很大的改善。過去房子是靠單位分配,而房地產市場化後,你可以拿著貨幣去購置房產。我國1998年之前人均居住麵積達5-6個平方米,而現在卻達到人均39平米,超過發達國家33平米。現在銀行裏麵有100萬不算富,而擁有多套房產的人才是真正的富豪。

第三件,中國居民的杠杆率也有巨變。1995年中國居民杠杆率隻有5-6%,大家基本上都不負債,而現在國內居民的杠杆率達到55%。這主要得益於銀行房貸資金源源不斷地流入房地產市場,數據顯示,2019年新增人民幣貸款16.8萬,其中住房貸款高達7.4億元。個人住房貸款占新增人民幣貸款數額的45%。這樣一來房地產泡沫越吹越大,實體經濟越來越空心化。

很多人說,咱中國人喜歡買房子,實際上,中國人愛買房子並不是與生俱來的,主要有兩大原因:第一,現在社會沒有房子就不能落戶,沒有房子就沒有婚姻,沒有房子孩子就不能上名校。買房與落戶、婚姻、上好的學校聯係在一起,使得你不得不咬牙也要買套房。

第二,房地產市場有賺錢效應,小城市房價都漲了5倍,大城市房價則要漲20倍以上。當年早買房的人都已經賺到了錢,而沒買的人叫苦不迭。本來可以買二室一廳的房子,現在隻有一室一廳了,後麵就隻有一個廁所間了。所以,很多居民買房還有投資房產的想法,買幾套房子放著,這要比做實體生意賺錢要快得多。

不過,全民瘋狂炒房,國內房地產隻漲不跌,這倒真的與上世紀90年代初的日本房地產泡沫破裂前夕是很相似的,上世紀90年代日本的房地產泡沫也曾經一度讓人瘋狂,也是全民進入炒房時代,後來房地產泡沫破裂,當年房價最慘的地方跌去七成。日本經濟就出現長期的大衰退過程中。導致日本經濟20多年來一直止步不前。

那麽,日本的房地產泡沫究竟哪裏與我們目前的房地產非常相似呢?首先,當年日本上至富裕階層,下至貧民百姓,隻要有點錢,就喜歡投資房地產,因為房價一直在上漲,賺錢效應十分明顯。而目前,國內民眾也把所有資產都押在了房地產上麵,現在房產占居民家庭財產的77%,而另外23%才是金融資產。許多家庭擁有好幾套房產,但是銀行存款卻沒有多少。不管是當年的日本炒房者,還是現在國內的居民炒房,都是把寶押在房地產上了。這是很危險的情況。

再者,國內房地產泡沫確實存在。中國房地產總市值達65萬億美元(約合450萬人民幣),相當於歐盟+美國+日本的房地產總市值60萬億美元(約合420萬人民幣),中國房價再漲下去可以與全球房價總市值媲美。當年日本東京的一個區的房產總市值相當於整個美國。像這樣的房地產泡沫要想不破裂也是不可能的。就拿原央行副行長吳曉靈表示:在泡沫中狂歡的日子不多,要做好破滅的準備。

最後,房地產泡沫一直存在下去,就會對實體經濟發展產生影響。現在很多上市公司不務正業,把融來的資金去炒房、炒地皮,而像任正非、曹德旺、董明珠等企業家都的怒斥高房價對實體經濟產生的影響。因為他們知道,中國靠房地產沒前途,隻有實體經濟才能讓中國經濟崛起。而當年,日本全國上下把精力都撲在炒房上麵,實體經濟也沒有得到很好的發展,後來日本決心主動刺破房地產泡沫,日本人才集中精力發展機器人技術、半導體材料等高科技領域。

日本在上世紀90年代中後期,看到房地產泡沫越來越大,不利於長遠的發展,就數次上調貸款利率,這就是主動刺破了房地產泡沫。事實上,對於任何國家來說,房地產關乎民生福祉,是不能投機炒作的。

更何況,房地產還會影響到實體經濟的長遠發展,如果拿短期的房地產繁榮,來換取經濟長期的可持續發展道路,是劃不來的。日本在房地產泡沫破裂後,科學技術有了長足的發展。而中國如果能讓房地產實現軟著陸,之後著重發展高新科技、高端製造業,那未來中國經濟的和平崛起也能奠定堅實的基礎。

 


作者: 溫馨家園房產

 

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閱讀 ()評論 (22)
評論
心之初 回複 悄悄話 中國玩的是瞬間崩盤,沒人管洪水滔天。
sandstone2 回複 悄悄話 回複 'laopika' 的評論 : 讀了你的文章。 文中的分析很有道理。 中國的房價真是令人擔憂的問題。
sandstone2 回複 悄悄話 回複 'nasdaq100' 的評論 : 短期估計是不會有大問題,但長期泡沫終將破滅。
sandstone2 回複 悄悄話 回複 '飯盛男' 的評論 : 希望中國能夠軟著陸吧。
sandstone2 回複 悄悄話 回複 '飯盛男' 的評論 : 你在日本,可能對當時的狀況更加有了解和親身體驗。
sandstone2 回複 悄悄話 回複 'southgate' 的評論 : 誰知道以後會發生什麽? 但經濟規律是客觀的,不是任人主觀改變的。
laopika 回複 悄悄話 好文,深有同感,請看我的博文《中美房價比較》,https://blog.wenxuecity.com/myblog/77962/202102/5343.html,我們的觀點有一致之處,也有不同之處,僅供參考。
nasdaq100 回複 悄悄話 Let the Chinese housing bubble bust!
飯盛男 回複 悄悄話 那時対加熱的経済採取加利息的金融政策不是最主要的。是資金錬斷了後生産企業破産、許多企業接不到活、同時又有利息的重圧、雙重打撃。貸出資金的銀行同時抱有大量不良債権並要処理、銀行之間的呑並頻繁発生。。。総的來説為了建立健全的銀行資本體製、采取了硬著陸的方式、厳重破壊了日本的経済循環係統
飯盛男 回複 悄悄話 90年代前半、日本的銀行開始執行BIS的自己資本比率規製、従而引起不願借貸資金、同時逼迫借出出去的資金返貸、最後的結果造成衆多用戸資金鍵斷裂。房地産商也被逼拋価、或破産、大量房地産跌過原來的評価抵押給銀行、又引起銀行不良資産増加、、、這種負的連鎖反應
southgate 回複 悄悄話 放心,別低估我黨的掌控能力,我黨什麽手段都可以采取的,絕非日本西方民主國家可比的。一線及熱門城市和發達地區房價最多不漲,絕不會大跌。真要像日本一樣大跌了,江山也就改了。
sandstone2 回複 悄悄話 回複 '花似鹿蔥' 的評論 : 短期是不會有大問題,但作者是從長期角度看問題。
sandstone2 回複 悄悄話 回複 'pssci' 的評論 : 短期是不會有大問題,但長期泡沫終將破滅。
sandstone2 回複 悄悄話 回複 'GoBucks!' 的評論 : 作者是房地產業中之人,想必有一定的道理。
sandstone2 回複 悄悄話 回複 '悠悠然然' 的評論 : 中國的房價在疫情前就有瘋漲趨勢,何時泡沫破滅無人知曉。
sandstone2 回複 悄悄話 回複 '常態' 的評論 : 不知將來會如何。。。
花似鹿蔥 回複 悄悄話 中國正在城市化的進程中,短期內房價不會跌跌不休
pssci 回複 悄悄話 中國的情況與日本還是有不同之處的。房價下跌要在城鎮化發展到一定程度之後,何時到那一天,誰也說不上,但遲早會到
GoBucks! 回複 悄悄話 博主嚴重低估了黨的領導能力和中國國情。很多民主國家的東西在中國不能套用。目前關鍵的是就業,大規模失業必然導致房市崩潰,尤其是較高收入的,政府非常清楚。低收入也買不起房子,最多回老家,影響不大。
悠悠然然 回複 悄悄話 疫情的影響,全球都在超發貨幣,房價在全球範圍都成上漲趨勢,日本的情況,近期不會發生,未來誰知道呢哈
常態 回複 悄悄話 ?
導致日本經濟20多年來一直止步不
?
連房地產稅都不開征,房事還有高潮在後麵。
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