認識美國稅法1031（使您的不動產投資效益最大化)

1031的含意
1031交換投資不動產延稅法案（以下簡稱1031）的名稱依據「國內稅收法1031章節」 （Internal Revenue Code Section 1031）代碼而來；主要內容是滿足1031條款法定條件，投資者出售投資的不動產並交換至其他的投資不動產，可以延遲支付所出售資產增值要繳交的所得稅賦（即「延稅利益」）。
要獲得延稅利益，需要嚴格遵守1031法定的條件。

1031四個基本要求：
1.財產適格
「國內稅收法」規定：交換涉及的財產必須是經由交易或商業活動生產性質使用或投資或者必須是類似性質的財產。
2.時間限製
國稅局（IRS）提供至180天的時間來完成1031交換；起算時間由脫手的財產程序結束時（己成交過戶給他人並由第三人產權信託人將脫手財產之對價移交給1031託管人、1031程序公司或託管適格法人團體等）之次日開始，依規定投資人不能經手該價額；新的財產必須在起算後第180天的午夜或之前「成功取得」。此外，國稅局要求在起算時間後的第45天午夜之前確認所有可能的替代財產。
3.確認要交換的財產
在交換起算時間後的第45天或之前需要確認所有可能的替代房地產。確認方式必須是書麵形式，而且房地產的描述必須是明確的。
美國國稅局提供了識別替代房地產的規則：
可以選擇三個房地產（或以上）做為確認「可能」要交換的不動產
三個房地產確認規則允許投資人在美國任何地方選擇任何價格（值）的任何三個以上的房地產。
不能超過綜合價值200％
200％規則做為三個以上房地產的選項規範。根據200％的規則，投資人可以選擇及確定四個或更多的房地產。但是，所有房地產的綜合價值不能超過脫手房地產價格（值）的200％。
4.稅收延期
要獲得100％延稅利益，必須滿足要求：
將脫手房地產所產生的所有所得對價必須再投資到新的房地產中
新房地產的價值必須與銷售的房地產相等或更高

交換類型
同時交換 脫手的投資不動產和交換的不動產在同一天完成交換，這是罕見的交換類型。
延遲交換 延遲交換的最常用方法，允許投資者先出售不動產，然後在180天內要求更換不動產。
反向交換 反向交換允許投資者在出售不動產之前先獲得替代的不動產；法律規定投資者不能同時擁有新的替代財產和將要被脫手的財產資產；所以會有一位第三者（資產交換公司）的出現，做為交換投資不動產標的物的持有人，將所涉及的兩個房產中的一個進行「持有」。反向交換應該在要交換的房地產過戶之前聯繫資產交換公司。這可能有些複雜，但不困難，請聯繫我們安排專業解說。
建築改善交換 建築/改善交換允許投資者使用脫手不動產的收益在空置土地新建或改善現有的投資房產；建築/改善交換是有限製的，並非所有的投資人都有資格進行建築交換。請聯繫我們安排專業解說。

常見問題集錦
問題：1031交換之前，我需要多長時間擁有該房地產？
答：當然持有時間越長越足以取信做為適格的房地產。必須說明，沒有規定必需的持有期；房地產隻需要“持有投資”，即有資格進行交易。在確定房地產是否“持有投資”時，所有權時間隻是美國國稅局考慮的因素之一。一些稅務顧問建議最短持有期為一年。
問題：我可以出售我的多單位房屋或所購買土地嗎？
答：當然。涉及交換的房地產，需要經由交易或商業活動生產性質使用或投資，或者必須是類似性質的財產。
持有土地預計將來升值被視為投資。任何不動產類型都可以做為商業或投資目的用途。
問題：我可以先購買替代房地產嗎？
答：是的。這是「反向交換」。反向交換可以是1031的一種選擇，它必須根據”The safe harbor guidelines”規定的程序運作。
問題：我可以搬入之前作為1031交換的購買的出租房產嗎？（將1031交換後的房地產改成自住房屋）
答：可以的。但是，如果美國國稅局認為您最初獲得房地產時的初衷是將其用做主要居住住所，美國國稅局會考量您的意圖，確定您的交換是否有效；可能會讓您的交換被取消資格。我們建議將房地產租賃至少兩年，然後再將其置於個人用途。
問題：我選擇做1031 ，是否必須將脫手財產換得的現金或股權全都投入交換的不動產？
答：不需要。但是，未投入1031房地產的現金或股權都將被徵收所得稅，這被稱為“Cash Boot”（被徵收方式及內容應請教專業稅務會計師）。一般的經驗法則是，如果您不想支付任何稅款，則需要重新投資所有對價並購買價值相等或更高的房地產。
問題：我有多長時間完成交換？
答：180天。但是，請記住，您需要在起算日起的第45天內確定您的潛在替代房地產。當您成交過戶脫手的房產時，起算日就開始了。
問題：如何開始1031交換？
答：你必須在脫手房屋成交過戶前在「1031托管公司」開立一個託管賬戶，請聯繫我們為您安排。

本內容主要參考Asset Exchange Company(1031托管公司)1031說明手冊部分內容，經授權翻譯

此說明內容，不代表法律及稅務意見。具體內容投資人仍應徵求稅務會計師或律師的意見，以確保正確遵守稅法規定

 

 

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