最近美國整體房地產市場觀望氣氛濃厚;劉大年則認為房地產市場進入了上升波段的整理期;後市應該還有一段漲幅。主要著眼是現時美國金融銀根浮濫,銀行裡及很多金主都有很大的放貸壓力,美國民眾的儲蓄率由2015年開始就一直處在高點,這些泛濫的資金在找出路,早晚流向房地產。
投資人正好藉著大家觀望的時期可以選擇房屋,而不是等到房屋上漲波段,搶房子時就沒有什麼好選擇了。
吾人認為會上漲的論述如下:
一、關於美國經濟狀況的基本麵
美國整體經濟自從金融海嘯遭受重創,自2012年反轉向上全麵復甦,時至今日仍屬於擴張狀態;高科技產業不斷創造財富,整體金融行業亦穏步發展,預計還有一段榮景;多項經濟指標也都呈現出有活力的正麵發展,尤其是充分就業率達到25年來最好的狀況。雖然近期有美中貿易戰爭,但畢竟這隻是一時的幹擾;就全世界的經濟分析,美國經濟一枝獨秀,明顯扮演著國際經濟領頭羊的角色。
二、貨幣供給狀況
房地產的漲與跌,離不開「供給和需求」的關係,需求的表徵就錢多不多!錢多就代表需求強勁,房價易漲;貨幣供給不足,房屋下跌的可能性就大了。
為應對金融風暴,美國聯儲局實施三輪的量化寬鬆(QE)應對,大量的貨幣供給額流向市場,總共投入3.81兆美元的規模;這是一個很大的天文數字,在全世界到處流竄。雖然美國在2012年停止了量化寬鬆(QE),但是這些錢仍然在市場裡;打個比喻:量化寬鬆(QE)就好比打開水龍頭把水注入到水池中,現在水龍頭關上了,但水還在水池裡。所以市場上的錢很多,多到您很難想像。
美國的經濟復甦,帶動美金升值趨勢「熱錢回流美國套利」,整個金融市場上都是錢,您們看到現在的股票市場,部分地區的房地產(尤其加州灣區、洛衫磯和紐約等地),一直往上衝到前所未有的高點,這都是資金太充足所致。影響所及,吾人大膽預測:美國城市的房地產,一定還有一段上漲行情;我特別推薦拉斯維加斯,因為拉斯維加斯房價尚處於低檔,盤小易漲,2002年到2006年支撐維加斯為全美國房地產漲幅第一的條件基本都在,而且更強化了。總之,資金的閘門已經打開了,房價怎麼會不漲?
三、利率降低
降低利率目前是世界的趨勢,而且一些主要的經濟體均以降低利率做為競爭手段。以低利率活絡經濟目前是政治(金融體係)普遍運用的方法。美元是屬於世界通用貨幣,舉凡滙兌及結滙計算等,多以美元計價。為因應各國幣值調整及對外貿易優勢;美國聯儲局近期亦以降低國內利率平衡國際幣值及貿易關係;低利率有助於提升民眾對房屋的購買能力,對房地產是重大的利多訊息。
四、大多數群眾的心理認知
市場群眾心理怎樣?看漲還是看跌?也就是多數群眾心理處於樂觀或是悲觀狀態,這個議題可由市場調查或統計找出傾向的答案。樂觀的力量強大,房地產市場一片榮景;悲觀氣氛濃鬱,房價下跌。同一個市場同一時期,樂觀及悲觀者一定同時存在,胥看那一邊的力量比較強大,這股力量決定這一波段房屋價格的漲跌。
我本人(劉大年)站在房地產交易市場的前端,現時很明確的感受到,買方的力道遠大於賣方,現在買方隻是在觀望,希望能在市場裡撿便宜;事實所謂的賣方多是不急著用錢,「隻是想知道自己的房子值多少錢了」的詢問者;一些放到市場上的房子,賣主都把半年一年以後的預期價格加上去了。由這個角度,市場大多數群眾的心理認知是漲價。
五、耐心等待
您可能要問我:房價為什麼還不漲?理由很簡單:在房地產市場能賺到錢的巨擘,不需要靠很多的頭腦,靠的是「坐功」、靠「耐心」。您一定要有自己的想法,要有堅定的信念。例如:經濟狀況的基本麵看好、貨幣供給多到浮濫、大多數群眾的心理認知是「漲」,這些條件都充足了,每一個指標都有效,剩下來的就是等待的時間了,也就是誰能等的住、守的住,誰能賺到這筆錢,而且是賺到了大錢。千萬不要因為一些小漲小跌,市場的波動,而動搖了您的信念。
六、多少有一些運氣
不可否認的,一定有一些變數;我們說:投資就有風險,重點是風險可掌控的部分您是否已經掌控了,其他的部分就是運氣了。劉大年認識的房地產投資人大多是運氣很好的,有很多位都好到大富大貴,富裕到「孫子都餓不到了」。
在美國投資房地產,您不需要顧慮政治上的風險,美國的國力及製度,保護您的私有財產,這可以說是「太安全」了。至於其他有可能的顧慮,吾人一時也想不出來了;退一步想,無論發生了什麼事,至少您還抱著您的房地產,因為產權一定登記是你的。
有一句老話:「洞燭機先,搶得先機」。很明顯機會擺在這裡,千萬不要錯失良機呀!