達拉斯地區六萬美元投資房實例分析（5）

                                  達拉斯地區六萬美元投資房實例分析（5）

       本著有頭有尾的原則，把這個案例寫完，前幾篇文章說的是在2月初六萬美元簽約504 Chinner St, Bonham TX 75418，最後房子在2月20日過戶，一直沒做裝修工作，直到4月中旬才開始。

1 裝修成本：

1）70尺鐵鏈籬笆（Chain link fence): 這是必須做的，多數房客養狗，和安全考慮，不做不行。當地的老師傅Bill Parker來完成, $800。

2) 3個房間，廳，約750尺，安裝12 毫米合成地板，修補廚房天棚，補所有裂縫，兩個新的電源開關，廳裏安裝新的BASEBOARD，老趙師傅來完成, $2400 (實付$2500).

3) 把兩個衛生間換新的瓷磚牆壁，一個新的浴缸等(這項可做可不做，做了租金也會高一些），Bill Parker 完成，$2000.

4) 重新布廳裏燈具電路(電路問題），換兩個開關，廚房一個開關，由擁有電工執照的 老墨兄弟Fernado Ayala 完成,$150。

5）冷氣檢修,房客入住之前檢查一下冷氣，如果漏冷媒嚴重，說明機器到壽命了，換新的而不是加冷媒，檢查結果，機器很好，啟動電容也正常，可以運行多年，由小王師傅完成,$50.

             在加上其他零星的費用，總的成本接近$6000

2. 租金情況：

     4月27日放到市場上,月租金$1100，因為把浴室做了大部分新的，比原計劃的$1050增加$50，市場反應良好。

3.房客選擇：

      5月13號簽約，5月30號搬入。一對黑人夫婦，男的在市政府(City of Bonham)做小頭目，女的在國防部的VA醫院做護士，隻是看了看兩個人的工資收據（Pay Stubs),信用和背景調查也免了，我想一位黑人兄弟能在80%是白人的城市裏，在市政府工作而且是小的領導，必有他優秀的地方，尤其在為人處世方麵，果然如此，簽了約第二天，就來剪草，我說我自己可以剪草，他說我住的太遠，不方便。昨天我在清潔烤箱和爐頭，他正好進來，說不用你清潔，他清潔就可以，我還第一遇到什麽條件不提，不讓房東清潔的房客。

     這個房子離家要一個小時車程，裝修和維修問題就顯得重要，我的思路和做法是：

1）在當地建立裝修人員網絡，以夷製夷，提高效率，這樣就免去了未來維修方麵可能麻煩。

2）用人不疑，好的師傅一定要留住，不僅不討價還價，還經常多給錢，來表達感謝，記得2月份，裝修了兩個房子的發來賬單是$4500,寄上的支票是$4800,天冷，房子裏沒通煤氣，路又遠，多給$300,表達感激。

3）疑人也要用，人無完人，很多時候，師傅做的結果並不好，或者非常差，但還是接受，那有那麽多好師傅呀，水至清則無魚，師至嚴則無徒。

       如果你周圍有一群為你幹活而感到快樂的師傅們，那麽你的房地產投資之路就不會寂寞。