德克薩斯州房客驅逐（EVICTION) 理論與實踐(3)

                                  德克薩斯州房客驅逐理論與實踐(3)

                                                 高雲堂

五 驅趕程序

       發給房客三天通知之後,如果房客即沒有付所欠的租金也沒有搬走,那麽你就要開始驅逐的程序了.如何知道房客還沒有搬走,那就要到房子那去看,最好是晚上,看屋裏亮不亮燈,有沒有人還住在裏麵.

1. 到哪驅逐:

    先要確定這棟房子歸那個法院管

      大的郡都會有好幾個法院,一般是到郡的網站上去查法院的管轄地圖,看看自己的房子歸那個法院管.但值得注意的是有時候,一棟房子可能歸另外一個郡的法院管,比如鄉下的地區,人口非常少,一個法院可能管好幾個郡的人口,不過在人口密集的地區就不會這樣.

2. 誰去驅逐?

     這是個非常重要的問題,是我們重點討論的地方之一.

       在德克薩斯州,規定隻有當房客不付租金和租約到期而拒絕搬走的時候, 屋主才可以自己去法院驅逐,其他的驅逐必須有律師來驅逐.

       我們隻討論房客不付房租的情況,這是我們房東遇到最多的問題.房客因為不付房租,房東自己去驅逐的時候,也要滿足一下兩個條件:

1) 必須有書麵的租約(Written lease agreement)

      如果沒有書麵的租約，在法庭上，如果房客說，你是免費讓我住的或者是別的交換條件（物質，勞務，親情，愛情，肉體），那麽法官就沒有辦法來判決。所以，沒有書麵租約的，要律師來驅逐。也就是口頭租約不受法院的保護。

2）不是由租約糾紛而導致房客不付租金

   如果是因為租約糾紛，導致房客不付租金，那麽也要由律師來驅逐，

   比如， 房東沒有及時維修或者房子狀態太差，房東不給維修,房客拒絕支付房租。

    另外，所謂的LEASE TO OWN,也是不能自己去驅逐的, 很多被法官拒絕的案子多數跟這類情況有關.

       所以你要非常清楚,必須是沒有任何租約糾紛下,房客沒有付租金,你才不用請律師,自己或自己的經紀人/PM或朋友去法院驅逐.

3) 驅逐誰?

      驅逐住在房子裏的所有人, 要注意的是不一定是在租約上的人,很多時候,簽約人不一定住在裏麵,當然絕大多數情況下,是簽約人也是住在裏麵的人.

     在填驅逐申請表時, 要填被告(房客)的個人信息,一般隻需要名字就行,不需要其他的信息諸如SSN#,生日等.

       有時候,如果是非法入住的,什麽都沒有,可以用描述,諸如身高,性別,頭發顏色,眼睛顏色,體重,或身體特征或一張相片來驅逐,這當然要律師來執行了.

4) 多少錢?

   驅逐一個房客,大約96美元(2020年),如果在網上填表,不用去法院,在加35美元網站收費.很多時候,在家裏就可以驅逐房客了.