高雲堂Dallas
在得克薩斯州達拉斯地區從事房地產經紀工作多年。（Owner/Broker/Mentor/Investor/Author
房地產投資的二十五個心得
高雲堂2019年3月
（這是本人舉辦的房地產投資講座的提綱）
一 能買就買，能不賣就不賣，孟母三遷不如狡兔三窟。
二 能買小的就不買大的，投資的房子麵積越小租金回報越好。
三 能貸款就貸款，尤其是利率低的時候，財務杠杆是房地產投資必須的，會顯著地提高 投資回報率。
四 能在好區買就在好區買，絕對不能在高犯罪率地區買，危邦不入，亂邦不居。
五 能早買就早買，房地產價值平均來說是逐年上升的，買的越早，價格應該越低。
六 租金要盡可能支付所有費用，正的現金流是非常重要的。
七 能買風險低的房地產類別，就不買風險高的。投資風險依次增加：住宅，購物中心，
辦公大樓，廠房，土地）
八 盡量在房地產上升期買，不在衰退初期買。
九 在一個小區內，買麵積小，價格低的，不買大的，貴的。
十 不買豪華屋，豪華屋出租，需求少，空置率高，既然付得起高額的租金，那人家為什 麽不自己買。
十一 能獨資就獨資，不合夥，自己完全擁有，人與人之間的煩惱遠遠多於房子的煩惱。 沒錢就不買，等有錢了再買也不遲，房子是永遠買不完的。
十二 能低買就低買而不是高賣，低買高賣是理想，低買平賣是現實。
十三 擅於利用房地產投資的財務工具：Cash out, Hard money,用別人的錢來投資是房 地產投資的最高境界。房地產投資的渠道五花八門，Wholesale, Flip,Foreclosure, Auction, Lien sale, Tax sale , Estate sale 等等，精於這些門道的投資人往往可以獲 得很高的投資回報。
十四 房價上漲的幅度遠遠高於租金上漲的幅度，房子的增值是投資房地產的最重要目 標，現金流其次。
十五 房子價格越高，租客越多，因為買不起房子隻能租而不是相反，所以，房地在房地 產價格高的地方越活躍，這也是為什麽大家都在發達的大城市投資房地 產的原因。
十六 房子持有越久，效果越明顯，貸款本金越來越少，租金越來越高，增值越來 越 大。 要有耐心，不要遇到一點挫折就賣房，或者頻繁折騰，賣出買進，中長期持有才 是 硬道理，抗戰還需八年，何況投資房地產。
十七 篩選房客是房地產投資的關鍵因素之一，篩選房客不是要找信用分數高的而是拒絕 可能的壞房客。
十八 避開學生類短期房客，以勞苦大眾的家庭為主，減少房客的流動性才能確保房地 產 投資的盈利性，同時盡量不分租。
十九 房客租的越久越好而不是房租越高越好，每次換房客大約要花費3-4個月的租金。
二十 能不Eviction(驅逐房客） 就不Eviction， 人生無定時，天災人禍，房客有難，能幫 就幫，實在幫不了，再去法院也不遲。
二十一 德州是保護房東利益最好的州之一。因為共和黨執政，Eviction(驅逐房客）程序 簡單， 每月開庭兩次。Writ of Possession(法警強製驅逐）快速，費用低廉。
二十二 房客押金能退就退，能多退就多退，不要做惡房東，好合好散，不好合也要散， 房東是萬金之軀，不要和房客同處在一個道德底線。
二十二 做一個好房東，良好的心態是必要的，錢，尤其是幾十，幾百元根本不是問題 凡 是能用錢解決的都不是問題，多數問題就出在幾十，幾百上。
二十三 知彼比知己還重要，熟悉各種聯邦，州，市，HOA的法律和規範，不要不懂裝 懂 ,更不要亂來，你希望房客不亂來，首先你先不亂來。
二十四 八十年前底特律，四十年前洛杉磯，四十年後達拉斯。
二十五 房地產是積累財富的最好途徑之一，對於廣大的中產階級，房地產投資是可行 的，容易操作，幾乎家家戶戶都可以做的得到，實現從無產階級，中產階級到有產階級，地產階級到資產階級的華麗轉變。
