張又普博客
張又普海外生活感言
不動產的主權
一個人一人生中所購買的最昂貴的商品是什麽？那大概就是房子了，專業名稱是不動產，英語是real estate。它可能會花費掉你一生的存款。為了在美國更好地生存，2004年，我成功地考取了美國的不動產經紀人的營業執照，因此對美國的不動產法略知一二。
不動產的主權，這是一個相關人士必須要爭取的。對於如此重大的問題，從五百多年前開始，英國和歐洲各國就逐漸地製定了一係列精確的法律條文，囊括了所有可能出現的情況，並成為世界通用的不動產法，成為國際公法。法律麵前人人平等，作為一個人，應該遵紀守法，作為一個國家，應該遵守國際公法，無視法律而出了問題的人都是自己有毛病，不能怪法律不好。下麵想舉例說明一個具體的問題，這個案例抄自於美國的不動產法的教科書，是世界上不動產法的一個有名的典型案例。
有一位A先生在美國西部加州的一個偏僻的地方買了一棟別墅，全家人生活得很幸福。不久由於工作原因舉家搬往東部的紐約，托朋友B代管自己的別墅。A很有錢，工作也很繁忙，後來又買了很多不動產，慢慢地就把加州的別墅忘了，與B也失去了聯係。二十多年後，A又想起了自己的加州別墅，前往視察，才意外地發現，B一家人已經在那裏生活了一代人了，並且拒絕把別墅還給A，聲稱自己已經擁有了該別墅的主權。A被迫前往法院控告B，聲稱B是強盜、騙子，要求收回自己的房產主權。
在法庭上，A出示了自己當年購買房產的原始發票，政府頒發的房產證。B則向法院出示了自己二十多年來向市政府支付的不動產稅的發票，持續支付了二十多年的水費、電費、電話費等等的賬單。那麽，法院應該把別墅判給誰呢？
如果看官您是法院的法官的話，您打算把該房產判給誰呢？
歐洲和美國的不動產法規定，在一塊土地上長期生活棲息、開發建設的人是這塊土地的真正的主人，以二十年為時效。原有主人如果在超過二十年的時間裏沒有關照自己的土地，則自動失去主權。某某土地自古以來就屬於我，這樣的話是不成立的，土地的主人是不斷變化的，法律隻保護現代人的利益，不保護曆史。上述不動產應該判給B。A雖然“自古以來”就合法地擁有主權，但他在超過二十年的時間裏沒有關照自己的土地，那麽就不能怪別人不好，不能怪法律無情，隻能怪自己不懂法律，業務過失，丟失了自己的主權。
有看官說了，那如果B使用暴力從A的手中搶奪了房產，二十年後房產也歸B所有嗎？如果答案是YES(是)的話，那世界豈不就成了強盜的世界了？法律的回答是，這要取決於A的態度和方法。
如果A持續不斷地向B提抗議的話，那麽不論多少年的時間，房產都不歸B，因為A一直在關照自己的房產。抗議的方法很多，如去法院起訴，在報紙上登廣告，最簡單的方法是給B寫一封帶回執的掛號信表示抗議，保存好郵局的回執和抗議信的影印件。這些白紙黑字的記錄證明A沒有忘記自己的房產。但朋友之間私下聊天不算抗議。如果A在持續二十多年的時間裏一聲都不吭，完全忘掉了自己的房產，那就不要責怪強盜搶劫和法院無情了。
以上段落均抄自於美國不動產法律的教科書，內容是抄的，文章是我寫的，從下麵開始是我的詞匯。如果A在法院上對法官說：“這塊房產的主權問題是一個非常複雜的問題，我們這一代人智慧不夠，還是留給下一代人去解決吧”，如果看官您是法院的大法官，聽了A的發言後，請問您會怎樣判決呢？您認為A的發言合適嗎？如果A在持續四十年的時間裏，從來沒有說過一聲“這塊土地是我的”，從來沒有關照過這塊土地，如果看官您是法院的大法官，請問您會怎樣判決呢？A自己有過失嗎？
當然，國與國之間的領土紛爭與老百姓之間的不動產主權紛爭是有一定的差異的，但基本準則是一樣的。日本在處理北方四島領土紛爭的態度和方法，應該成為弱者對付強者的典範。
中國有句俗話：清官難斷家務案。歐美國家則有另外一句類似的話：殺人犯也有三分理。這兩句話說明講道理有多麽困難，製定一份人人都能接受的法律有多麽困難。因此，法律不一定是最講理的，而是含有一些不講理的因素，含有一些特定的規則。這些規則就是，保護弱者，保護勞動者，保護窮人，保護現代人的利益，促進經濟發展。
發生交通事故時，雙方都互相指責，有時說不清誰是誰非，這時，判斷是非的標準是雙方汽車發動機的功率，發動機功率較大的一方是強者，判罰敗訴。男女雙方發生衝突時，法律通常保護女性，因為女方弱小。法律約束強者，使得強者不敢隨便欺負人，社會才能和諧。
長期在一塊土地上生活棲息、開發建設的人是這塊土地真正的主人，法律保護他們的利益。不動產是國民經濟非常重要的組成部分，業主購買不動產就是為當地人民造福，促進了當地的經濟發展，政府當然要保護業主的利益。但一次性購買還不夠，應該持續不斷地為地方經濟做貢獻。具體地說就是要持續不斷地支付不動產稅，社區管理費，水費、電費、電話費。業主隻需要按時支付上述費用，不動產永遠歸屬自己，哪怕自己從不露麵。但如果業主長期不支付上述費用，那麽他的物業主權就會發生問題。因為他沒有持續性地為地區經濟發展做貢獻，法律就不再保護他了。誰支付上述費用，誰就為地區經濟做了貢獻，法律就保護誰。這就是保護勞動者原則，促進經濟發展原則，保護現代人的利益原則。
列位看官都購買過不動產，你們會不會忘記自己的房子在哪裏？不會吧？因為對看官們來說它太貴了。但如果你們買了一隻挖耳勺，大概就會常常忘記放到哪了，因為對看官們來說，挖耳勺太便宜了，丟了沒關係。如果一個人把自己的房產都忘了，而且20多年都想不起來，這種人多麽有錢呀！被他忘記的不動產是他多餘的財產，有沒有都無所謂，那麽，把它收歸國有，送給窮人，乃是減小貧富差距的方法之一。
好了，不再羅嗦了。今日全世界各國的法律幾乎全都來自於英國。作為最早、最完備的法治國家，英國充分總結了歐洲各國一千多年的經驗，寫出了上萬頁厚的各種法律，基本上囊括了幾乎所有的社會現象。我們幾乎可以說，英國的法律就是全世界的法律，就是國際公法。我們應當感謝英國對人類所做出的這一傑出的貢獻。
任何一個人走到任何一個地方，都應該做一個遵紀守法的公民，任何一個國家也應該認真學習法律，遵守國際公法，才能得到世界的尊重。
(張又普初稿於2014年5月3日)
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其實強盜也有強盜的邏輯。在什麽樣的地方，就得遵守什麽樣的規矩。