八卦一下WeWork

?WeWork，Adam Neumann

WeWork由紐曼和合夥人米蓋爾創立於2010年，總部位於紐約市。

 

紐曼是以色列人，父母離婚後跟著做醫生的母親搬到美國。紐曼有非常嚴重的閱讀障礙，直到三年級還不能讀寫文字。1990年紐曼11歲時搬回以色列，後從軍校畢業加入以色列海軍服役。創建WeWork前紐曼是個賣童裝的。

 

米蓋爾是美國人，大學學建築。畢業後米蓋爾在東京短暫住過，回美國後加入事務所為AmericanApparel設計門店。

 

（左為米蓋爾，右紐曼）        

2008年紐曼和米蓋爾在聚會上結識，兩人說服當時的房東讓他們把空房子隔成開放的共享式辦公空間再轉租出去。那時兩人給自己的公司取名GreenDesk。他們主打環保理念，所有的家具都是二手回收的，供電也隻用風力發電。

 

2010年紐曼和米蓋爾把GreenDesk賣了，成立了WeWork。兩人最先租賃的空間在曼哈頓的SoHo區，米蓋爾負責所有設計相關事務，給自己冠了首席文化官的頭銜，紐曼則是公司的首席執行官。

 

2019年1月WeWork宣布改變定位，估值約$470億美元（想知道是哪個白癡估的）。8月WeWork提出上市申請，見到財報的投資人完全不買賬，紛紛對公司前景和組織架構表示擔憂。9月WeWork宣布撤回上市申請。

 

 

房地產革命（個鬼）

傳統公司租賃辦公空間的租約最常為5-15年期限，也有公司按照2-3年簽約。期滿後有些公司可能會和業主商議按月續租。最常見的辦公空間租約裏，租戶（公司）需要按月支付淨租金以及附加租金（包括分攤的房地產稅，保險，物管，清潔，保安等各項運營費用，業主的管理費，以及業主每年投入修繕房地產的資本性支出）。簽訂租約時，租戶和業主可能都需要向各自的房地產掮客支付傭金，業主可能會同意提前支付一筆費用以補償租戶裝修空間的支出。

 

北美二線城市多倫多市中心A級辦公空間的年租金約為$35每平方尺。WeWork支付的租金一般和市場持平，與傳統的公司租戶不同的是，WeWork通常會從業主處得到相當高的裝修補貼（至少$100每平方尺）。假設WeWork簽訂了5年合約，每年支付$35元淨租金給業主，扣除$100元業主補償的裝修費用，業主在五年內的淨租金收入僅為$75元（或$15元每年）。從這個角度來看，WeWork不是業主賺錢最多的租戶。但是目前的趨勢是，大多數A級辦公樓都會有至少一層租給WeWork或者類似的共享空間公司。其他共享空間公司能否得到和WeWork同樣高昂的裝修補貼這一點有待核實。

 

WeWork相對於傳統公司辦公空間的優勢是：

·       沒有長期租約的限製，按月支付，隨時可以結束；

·       對於小型或創業者而言，不需要提供財力證明及各種繁雜的手續就可以租到空間；

·       辦公空間的家具及裝修已經由WeWork完成。

 

劣勢也很明顯：

·       按每平方尺的費用來算，WeWork提供的空間價格超過傳統辦公空間1倍；

·       人均占有的辦公空間不足傳統公司的一半；

·       忙碌時期可能會找不到工位。

 

二級房東分租給二級租客其實不是一個新概念，住房地產有，工業庫房有，零售房產有，辦公空間也有，WeWork來勢洶洶打著科技公司的旗號進軍房地產界就是掛羊頭賣狗肉。

 

 

算一筆賬

以北美二線城市多倫多市中心A級辦公空間為例，估算WeWork除去支付給房地產業主租金後的毛利潤。

 

人均空間

傳統公司的工作空間，每人均攤麵積175平方英尺，Wework每人均攤麵積75平方英尺，對空間的利用率更高。

 

人均租金

傳統公司及WeWork向業主支付的租金估算為每平方尺$35元淨租金，加上每平方尺$25元附加租金，共$60每平方尺，相當於公司為每位員工支付每月$875元的租金。

 

WeWork向二級租客收取的租金估算如下。假設WeWork的空間規劃為共享桌麵和專屬桌麵各40%，辦公室10%，其他公共空間10%，按照WeWork在357 Bay St.的租金估算，平均租金為每人每月$1,100元。假設20%的空置率，則WeWork實際賺取的租金為每人每月$880元。

 

每平方尺租金

按上述估算雖然WeWork向業主支付的租金和向二級租客收取的租金按人頭來算幾乎持平，可是考慮到WeWork對空間的高利用率，WeWork能夠賺取的毛利潤還是不錯的。WeWork向業主支付的租金約每年每平方尺$60元，從二級租客收取的租金為每年每平方尺$141元，毛利潤約為$81每平方尺，相當於收入的57%（$81/$141）。換言之WeWork向業主支付的租金僅占收入的43%。

看上去是否相當有利可圖？房子租來再轉租，賺得差價比成本還高。再來看WeWork申請上市時向美國證交會SEC提交的財報。

 

2018年全年，WeWork營業額為$18億美元，“Location Operating Expenses”（上圖1）為$15億元，約占收入83.5%，2019年上半年Location Operating Expense占收入80.3%，有所進步。但這還是比剛剛計算的43%高了近一倍。WeWork對這項費用的注解是，它包括向業主支付的租金，水電網絡費用，維修和清潔等費用，WeWork員工的薪資，會計費用。也就是WeWork花費收入的37.3%用於維持日常運營。

 

毛利潤一下子縮水到20%了。

 

上圖2 Pre-opening Location Expenses於2018年占總收入19.6%，2019年上半年占總收入16.6%。WeWork對這筆支出的解釋是，在WeWork同業主租約已經開始，但還在裝修期間以及二級租客陸續向WeWork承租期間，WeWork的費用。的確，即使一個二級租客都沒有，WeWork按合同仍然需要向業主支付租金。這筆支出隨著承租的二級租客增多會慢慢減少。

 

扣除這筆費用，WeWork已經一分錢不賺。

 

上圖3 Sales and Marketing Expenses占總收入20.8%。市場推廣免不了花錢，哪怕二級租客已經租完所有的桌麵和辦公室，WeWork仍然需要宣傳自己，尤其在競爭對手越來越多的情況下。

 

上圖4 Growth and New Market Development Expenses，從收入的26.2%降至24.1%。WeWork解釋這筆支出用於兩方麵：房地產團隊尋找合適的辦公空間，協商租約的費用以及掮客傭金；新空間的設計裝修。

 

上圖5 General and Admin. Expenses，企業管理和後勤費用。WeWork的注解裏此項包括總部員工費用和股票期權。從2018到2019，不降反升至收入的25.4%。

 

所有支出加起來約為WeWork創收的1.9倍。WeWork賺得越多，賠得越多。

 

這不是筆好買賣但有改善空間:

1 Location Operating Expenses降不下來：向業主支付的租金固定，好的地段租金更高；WeWork也需要物業管理保證空間質量，流動量大的環境需要的維護和修理比普通辦公空間更高。

2 Pre-opening Location Expenses隨WeWork的商業模式成熟會慢慢降低，但那時WeWork的收入增長率也同樣會降低。

4 Growth and New Market Development Expenses可能減少。WeWork需要自己的房地產掮客，管理和業主的租約以及和二級租客的關係。設計裝修費用也可以降——業主提供的每平方尺超過$100元的裝修補貼已經很高。

5 G&A還在“高速增長”模式的公司不想著拓展業務，在總部養著冗餘人員分股票。這個好像有點不可說。

 

 

躍進

外人能看出的問題，投資人包括軟銀集團，聯想控股，弘毅資本，JP Morgan Chase，Goldman Sachs，房地產巨鱷，風投公司看了幾年看不出，搞錯了吧？

 

2016年1月財富雜誌將WeWork列為最有前途的三家獨角獸公司之一，當時WeWork估值為$100億。3月聯想控股和弘毅資本投入$4.3億，WeWork估值$160億（2個月多了$60億，印鈔廠）。

 

2017年1月軟銀集團設立的科技基金為WeWork投資超$10億（WeWork的科技革新體現在？）。7月WeWork估值$200億（人有多大膽，地有多大產）。同期WeWork成立了中國分公司，宣布進軍中國。10月WeWork在曼哈頓第五大道從加拿大的百貨公司Hudson's Bay Company手裏花$8.5億買下了十層的辦公樓。Hudson's Bay在網購零售的衝擊下焦頭爛額，迫切需要尋求出路，出售手頭積攢的昂貴房地產是邁出的第一步。

2018年3月WeWork得到私募基金the Rhone Group$4億美金投資，將該款項專用於收購房地產。7月WeWork中國分公司估值$50億美元。11月軟銀追加投資$30億，以交換WeWork上市後購買其股票的權利。

 

2019年1月WeWork改名為We，因為紐曼是We商標的持有人，WeWork向其支付$590萬美元的轉讓費。公司估值$470億。軟銀再追加投資$20億。4月WeWork秘密申請上市，7月紐曼拋售自己持有的$7億美元公司股票。

 

8月WeWork的上市申請公開。分析師的評價是：“我們編都編不出WeWork以後怎樣才可能扭虧為盈的故事。”

 

9月WeWork宣布推遲上市至年底。公司將早前為CEO紐曼購入的飛機掛牌出售，計劃裁員2-3000人以節省開支，其中包括CEO紐曼和CCO米蓋爾的親友數人。紐曼的妻子蕾貝卡從董事會除名。公司此時的最大投資人軟銀集團（持有WeWork約1/3股權）要求紐曼從CEO職位下台。為此軟銀支付了$17億美元給紐曼，包括紐曼持有的$9.7億美元公司股票，$1.85億谘詢費，以及$5億用於協助他償還貸款。付錢給紐曼後，公司就不夠錢給計劃裁掉的員工遣散金了，因此裁員目前還沒有開始實施。

 

沒搞錯。投資人數年來對WeWork一直虧損，是否是科技公司，花錢如流水的問題視而不見，直到2019年8月上市申請公布於天下。軟銀集團的主席，CEO孫正義稱軟銀就是下一個阿裏巴巴。

（加油！看好WeWork成為下一個阿裏巴巴）

 

 

問題

直到準備上市前，所有投資人都心知肚明卻避而不談的WeWork的問題是？

 

公司架構

CEO紐曼得以一直維持對WeWork的控製權，在於股權的設計，紐曼持有的B級和C級股票，每股都有普通A級股票的20倍投票權。8月財報公布後，公司迫於壓力不得不修改這一結構，將紐曼的B級和C級股票由每股20票投票權減少至10票。軟銀迫使紐曼下台後，紐曼持股跌至10%以下。

 

紐曼退場前，公司規定在紐曼死亡的情況下，他的妻子蕾貝卡（同時也是WeWork的首席品牌官——話說有沒有首席八卦官？首席毒舌官？）將負責下一任CEO的任命。也是上市財報公布後，公司修改了這一條例，將指定繼任CEO的權力交還給董事會。

 

蕾貝卡僅是WeWork親屬團的其中一名，紐曼的妹夫在公司擔任“健康主管”。

 

利益衝突

WeWork的運營模式是從業主處租來空間，再轉租給二級租客。這個模式的好處是避免持有巨額的房地產資產和債務。2019年5月WeWork成立了ARK，公司自己的房地產基金，準備收購房地產同時做業主和二房東。這一來倒是方便編造收入，轉租創收不夠就靠業主的創收，反正左手轉右手的事兒。

 

然而CEO紐曼把自己私人投資的房產租給WeWork公司，不知道租金怎麽算，把自己的房產賣給WeWork的ARK基金，收購價也不知道要怎麽定。WeWork還負責以極低利息貸款給紐曼個人。

 

紐曼最喜歡乘私人飛機，2018年WeWork為他花$6,000萬買了一架。

CEO紐曼把自己提前注冊的We商標賣給WeWork公司，賺了$590萬。紐曼上市前拋售自己持有的公司股票，套現$7億。（CEO在跟著投資銀行家四處宣傳金主投資的同時悄悄賣掉自己公司股票，挺合邏輯。）

 

科技公司

科技公司的定義是：以科技產品的研發及製造，或者提供技術服務為主的商業形式。WeWork的科技產品是？技術服務是？財報上好像沒有看到和技術，研發有關的支出。

 

 

WeWork2016年虧損$4.29億，2017年虧損$8.83億，2018年虧損$16.11億，2019年上半年虧損$6.90億。從燒錢不眨眼，給投資人吹願景這點來看，WeWork相當科技。

 

截止2019年6月30日，WeWork負債超$220億美元，其中包含未來向業主支付的租金以及公司借取的貸款。

 

 

八卦

·       紐曼乘私人飛機飛躍過境時攜帶大麻

·       WeWork總部可以免費無限量飲用啤酒（日前改為一天四杯）

·       WeWork前雇員起訴同事在酒精影響下兩次對其性侵，紐曼對其麵試時就強迫其灌下龍舌蘭酒

·       WeWork的前人事主管以對女性員工薪酬不公，紐曼當眾抽大麻以及侮辱女性為由起訴公司

·       WeWork的收購計劃令人眼花繚亂：公司曾花費$1,300萬美元收購波浪池公司，還買了健身房，出租公寓，幼兒園。

2019年10月軟銀集團提前給WeWork注資$15億美元以解公司資金困境。最新消息，WeWork在英國申請注冊網上娛樂PlayBy Me商標，正式進軍網遊界。