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疫情中賣房記
昨天，我們在芝加哥城區河北（river north）的一套公寓（兩房、一廳、一個半廁所）終於出售成交（closing）。十七、八年前花了38 萬多，但買了之後一直都沒有去住。後來陸續出租補貼一下房貸和管理費用。由於離我們的住處較遠，又沒有時間打理，前兩年就想等入住的租戶合同到期後把它賣掉算了。可這個租戶連著續租了兩年，直到今年五月底。
芝加哥從2013 年開始連續成為人口淨流出城市（平均每天淨流出161人 - 美國人口普查局2017年7月到2018年7月的數據），房地產市場一直不景氣。專家們認為2010年至2019年是其房地產市場的“複蘇”和“回暖”期間，並預計2020年到2024年應該是房地產市場上漲的年份。但人算不如天算，去年初出現的疫情完全打亂了市場的節奏。疫情嚴重的年中時期芝加哥市區的房子供過於求，不少買房的人都暫時停止了搜房。
美國還沒有出現疫情的去年初，那時如果成交估計可以賣出38萬，正好打平。等我們六、七月上市時，疫情正值高峰，房價直落，隻能要價35萬。滿以為在成本價上降了3萬可以成交的，但一直等到十月份都沒有任何希望，期間我們還不得不把要價從35萬降到了32.5萬。沒有辦法，最後還隻能聽從我們代理的意見裝修內部，主要是拆去舊地毯，換上複合地板。等我們十一月底再上市時，立刻來了幾個offer。經過反複的討價還價，最終的成交價為：32.7萬加上給買方1%的credit，也即實際賣價為：32.373萬。
但那32萬多並不全是你的，還需要扣除下列的費用：
- 地產經紀傭金 – 一般為房價的5 - 6%，我們談好的是4.5%，約1.5萬；
- 裝修、清潔的費用 – 裝修包括拆去舊地毯/換上複合地板，換裝門廊，走道和廚房的四盞燈具，更換櫥櫃的金屬把手，更換廚房的水籠頭，清潔則包括地毯深度清潔（後來決定換地板等於這錢白花了），房屋整體清潔，油漆牆壁等。總共大約為1.2萬元。
- 其它雜費 – 包括律師費（一般$500 - 600），房產過戶稅，Title公司的closing的費用，產權保險費，地產稅等，粗算為1.0萬。
綜上，我們這次賣房是一次失敗的投資，賬麵虧損總共約為10萬左右。如果北京市區有這樣一套房，在手又這麽久，少說都得漲7、8倍！房（人）比房（人），氣死人呀。
通過這次的賣房，我們有下麵兩點體會供您將來買賣房子時參考：
- 芝加哥是不適合投資房地產的城市，主要原因有：1）連續多年成為人口淨流出城市；2）鐵鏽地帶，失業率較高；3）治安惡化，犯罪率居高不下；4）黑人人口比例超過30%，是幾個著名的黑幫總部所在地。
- 裝修好看的房子要比 “原始“狀態的房子賣得快很多。如果行情近期不看好的情況下，盡快裝修是合理的選擇。
再有，你真的無法預估或選擇賣房的時機。正像朋友安慰我說的：該（是）你的錢，永遠是你的；不（是）該你的錢，你也別惦記，認命吧。拿這套公寓為例，每耽誤一個月，我們就有近兩千元（$1,907）的房貸和六百多（$660）的公寓的管理費和有限電視/網絡的支出。此時，千萬別想著前幾個月的高價和惦記再過兩個月的上漲，Who Knows！既然要賣，趕緊出手才是你明智的選擇。
二零二一年二月十七日
由於疫情，人們傾向住house,公寓人多容易交叉感染吧。但主要還是location，芝加哥市區越來越不宜居了，一旦成了買方市場，價格肯定下降。如果短期內疫情能得到很好的控製，價格應會上來一些。
是的，疫情幫助了house的銷售。我所在的西郊小鎮也是，據說它是伊州兩個人口沒有下滑的城市之一。所以，業界買賣房屋的第一要素仍然是“location, location, location..."