悉尼房產為何這麽貴？

悉尼這個美麗而多元化的城市，不僅風景美，氣候宜人，民眾熱情友善，還不時湧現出一批批平民英雄。
悉尼人均工資很高，應該是世界一流水平，而且悉尼房產也是世界排前三名的貴。許多年輕人甚至老年人也有類似的困惑，“為什麽悉尼房產這麽貴呢？”

首先我舉幾個數據。1976年悉尼人均工資是7500元左右每年，悉尼中價位房產也就是25,000元左右，而到了40年後的2015年，悉尼人均工資是75,000左右每年，但是，悉尼中價位的房產就升為75萬左右。

這些數據呢也佐證了悉尼房產貴的事實，也就是說在40年裏悉尼人均工資漲了近10倍，而悉尼房價卻漲了近30倍，難怪越來越多人買不起房子。

既然已經是事實，也就是說事實的背後一定有一些不為人知的秘密。

在這裏，我不再贅述悉尼的地理局限性，造成悉尼房屋供應量的有限性，和悉尼人口的淨增長性造成房產剛需增加的無限性的矛盾這個事實，我隻分享一個秘密。

這明明就是數學上的複利！

1.06的40次方就是10.3，也就是說悉尼人均工資每年增長6%的話，40年後悉尼人均工資就是增長10倍左右。

而1.09的40次方就是31.4，也就是說悉尼房產每年增加9%的話，40年後悉尼房產就會增加30倍左右。

換言之，悉尼居民每年看到自己的工資在增長，但隻有有些人了解悉尼房產也在漲，有些人就不知道，也不關心悉尼房產在漲，甚至有人還覺得悉尼房產會跌，不應該這麽貴。

“理想很豐滿，現實很骨感！”

但是隨著時間的推移，工資與房價的增長的之間3%的差異，就像飛機和拖拉機賽跑一樣，越拉越大。

有人明白這個道理，就去搭乘“悉尼房產”的航班，也有人明白，卻不去乘坐，卻一直在抱怨自己開的拖拉機，“為什麽開的這麽慢？” 
當然，也有些人根本就不關心這些事件的變化及變化背後的根本原因。
“你不理財，財不理你。”
對嗎？

這時候，有人會接著問：“過去40年啊，悉尼房價漲了9%，因為當時房價基數低。但是，現在悉尼房價都接近1百萬了，未來不可能漲這麽多呀？”

言下之意就是，悉尼房價與人均工資之間10倍的差距會變小。

在這裏，我用兩個證據來證明悉尼未來房產的增長在7%左右的預測。

眾說周知，悉尼房產交易有4%左右的印花稅，加上澳洲通貨膨脹率在3%左右，也就是說，悉尼大多數有房族即使要賣自己的房子，也會加7%（4%＋3%）的成本去賣這套房子。
其二，澳洲房產數據專業公司CoreLogic也預測未來20年悉尼房價的年增長率在7%左右。

讓我們再回到複利這個秘密武器來，1.06的10次方就是1.79，也就是說，悉尼人均工資會從2015年的75,000元增長到13.4萬元，而1.07的10次方就是1.97，也就是說，悉尼中價位房價會從2015年的75萬漲到148萬。

 

2025年時悉尼中價位房產將是悉尼人均工資的11倍多，比40年前的10倍差距更大。

 

小結一下，悉尼房價為什麽這麽貴，有許多因素疊加而成，但是有一個秘密就是複利的效應。
 

這個複利的效應應該成為我們從事悉尼房產買賣，置業甚至考慮養老退休，避險，理財投資上一個不可或缺的武器。