再談--誰要時刻關注當下悉尼房產的漲跌？

在下的一篇著作《誰要密切關心當前悉尼房價的漲跌》引起了讀者的關注，深感榮幸！

在此我想再接著這個話題，提出另一個我的見解。

如果你自己定位是悉尼地產投資的長線投資者，那麽你自己要管理好自己的現金流，多多關注自己的物業的各項開支和維修情況，即時與你的出租經理進行谘詢溝通，就像你在經營一家或者幾家連鎖超市，你的焦點要放在自己的業務上，而不是外界環境。

但是，自從我與一些地產投資者相互溝通，相互切磋後，也發掘了一些值得我們這些中長線投資者需要注意並學習的方法。

之前我曾說過，悉尼住宅地產投資的兩大法寶，或者說兩大杠杆, 就是時間杠杆和金錢杠杆。上一篇文章主要集中在時間杠杆上，即長期擁有物業，說到底，其實就是充分利用時間，積累悉尼人口的淨增長，而充分積累悉尼住宅房屋的淨需求; 同時，通過時間積累通貨膨脹。這些都是時間的複利效應在為投資者積累大量的物質財富。可是，我們仍然忽略了另一個杠杆的巨大作用，這就是金錢的杠杆。我們先來看以下這張圖。

總體來講，悉尼地產隨著時間的推移，從長線看是上漲的。但是如果把時間軸分在2年3年，甚至5年6年去看的話，我們可以看到,還是有其漲漲跌跌的頻率。換句話說，悉尼地產總體跌幅一般在10%左右，時間大約經曆2~3年，而總體漲幅來講，一般在20%~60%左右，時間短暫至2年，曆時長的話，達到了6年。

在此，我舉一個真實的例子。在2010年, 你可以在Meadowbank（postcode 2114) 買一套2房2衛1車位的新房，成交價為$47萬，貸款$37萬。如果你在2年後就售出，可以說連$47萬原價都賣不出去。但是，隻要你一直捂著不賣，也隻還利息不還本金的話，那麽，到了2018年7月份，有一家商業銀行對這套物業的估值是$81萬.

這個時候如果你不擅長運用金錢的杠杆，也就失去了一次投資的絕佳機會。通俗一點說，是捧著金飯碗在討飯。這個時機存在的時間不長，但是也不短，大約在2016年，2017年，2018年之間，隨著悉尼不同區域而定。

如果你是擅長應用金錢杠杆的地產投資者，應當及時找到自己信得過的，並且有充分貸款經驗的銀行經理，與其溝通一下，做一個TopUp或者refinance的貸款。也就是說，把這套估值為$81萬的物業重新抵押給這家銀行，拿出$28萬的信用額度，放在自己對衝賬戶裏。這28萬元是這家銀行開給你的信用額度，隻是利率不是信用卡的利率，而是房屋貸款的利率，目前大約在4%左右。

作為悉尼住宅地產的長期投資者，除了利用時間積累物財富以外，還要有充足的資金，時刻等待著適合自己的物業。換句話說，有了充足的資金儲備，就像糧草充足的軍隊，進可攻，退可守，在地產投資領域上也是一樣。

這$28萬元的錢雖然是銀行借給你的，但對聰明的投資者來講，就是一把好牌，有大王、小王、還有炸彈的一把好牌。

所以，不才的我認為，悉尼地產不僅是中長線投資者的首選，同時，投資者也要審時度勢，在市場好的時候，借助銀行願意放貸款的有利時機，充分、充足地TopUp or Refinances,拿到充足的投資資金，在自己能力允許範圍內，在量化自己種種投資風險後，”該出手時就出手，風風火火走澳洲!”