閑雲野鶴
個人博客
原文發表於鈦媒體
恒大2.44萬億負債帶給吃瓜群眾心靈的衝擊還沒過去，“宇宙最大房企”碧桂園又出事了。8月8日，碧桂園相關人士向媒體表示，公司“出現了階段性流動壓力”。
走到這一步，吃瓜群眾心知肚明，距離公司“公開市場違約”也就是俗稱的暴雷，已進入倒計時。
碧桂園這一輪危機的爆發堪稱典型，先是高管突然減持，然後大股東向境外巨額“捐贈”，騷操作引發傳言四起，不明來源的對話截屏，難辨真假的小作文，在社交媒體逐步發酵，終於傳導到“股債雙殺”，如無斷然措施，恐將重蹈恒大覆轍。
經曆了眾多房企暴雷事件後，吃瓜群眾已經不再對“地產ICU”又添一員感到意外，但還是有不少人會問，中國房地產市場黃金二十年的巨額財富，高房價賣出來的龐大銷售額，頭部房企曆年積累的高利潤，怎麽就仿佛一夜之間化為泡影？
千言萬語歸於一個問號：恒大碧桂園們的錢到哪裏去了？作為地產“老司機”，我來給列位看官算個粗賬，雖然隻是毛估估，答案就在其中。
暴雷房企的錢，第一大塊是買地去了。
暴雷潮之前，民營房企的土儲一般為年銷售額的三倍左右，這樣可以滿足三年內的開發需求。然後邊開發邊補貨，滾動拿地，始終保持“手中有糧，心裏不慌”的狀態。
這種囤地模式是近20年地價/房價單邊上漲造就的，頭部房企都曾經是該模式的受益者。
恒大碧桂園當年的銷售峰值在六七千億，按三倍推算是2萬億左右的土儲貨值。恒大今年7月補發的2022年財報披露，截至2022年12月31日，集團擁有土地儲備2.1億平方米。按照每平米1萬元售價簡單估算，差不多就是2萬億貨值。
恒大主攻二三四線，拿地體量大，談判能力強，成本按二折毛估估，土儲用了4000億左右。現在這市道，號稱的2萬億貨值，變現能力要大打折扣。
第二大塊是支付融資成本。
還是拿已經暴雷的恒大來估算，2.44萬億債務裏有7210億的合同負債，這一塊是預收的購房款，對應著那些未完成交付的樓盤；有息負債則是1.72萬億左右。
類似恒大這樣激進的房企，暴雷前早已不容易拿到足夠多的銀行貸款了，還得到市場上四處找錢。在相關政策收縮前，信托是房企融資一大渠道，其他包括美元債，員工理財，商票，等等，利息都在兩位數以上。
這些有息負債在暴雷前，都是照常支付利息的。兩位數的利息，滾動式還本付息，這些年來支付的融資成本，毛估估大幾千億是有的。
第三塊，是高稅費。房地產行業久有暴利之名，又是政策調控對象，長期擔負高稅費。
有人曾算過，萬科的利潤與納稅額比例為1：2.68，也就是說如果賺到1元錢，就得上交將近2.68元的稅費。恒大碧桂園們可以類推，這裏就不細說了。
第四塊，是高分紅。
如今曝出天大窟窿的房企，三四年前都是高分紅的，驚不驚喜意不意外？
房企由於是預售製，銷售確認為收入有長達一兩年的周期，財務操作空間大。利潤雖然有可能是假的，分紅肯定是真的。民營房企股權較為集中，大股東往往拿著一半以上的股權，分紅一大半落到自己手上了。
據統計，2016年到2020年，恒大累計分紅939億。許老板持股恒大約75%股份，可以拿走分紅的四分之三。比如2018年恒大分紅186億，許老板自己分了140億。
就在暴雷前夕的2021年上半年，恒大還在討論分紅事宜，你品，你細品。
第五塊，是多元化的高學費。
有個段子說不怕敗家子吃喝玩樂，就怕敗家子瞎投資。用在喜歡搞“多元化”的房企身上，再合適不過。
恒大造車，推冰泉，碧桂園搞機器人，每一筆學費，都是幾十個小目標起步。萬達當年搞網絡科技集團，後來果斷止損，幾年下來，成本以百億計。王健林自己也說，後悔給了網絡科技集團負責人曲德君太多的錢。
想想也是，公子再怎麽造，可能也造不了這麽多。
第六塊，是高薪酬。
恒大前總裁夏海鈞，曾經以年薪2.7個億，榮膺“打工皇帝”之名。
這還算不上是天花板。業界傳言，托“同心共享”的跟投機製之福，頂級房企一位區域總裁曾經拿到過10個小目標級別的年收入。
其他房企沒那麽誇張，但高管幾百萬到千萬，中層一兩百萬，高經四五十萬，管培生月薪過萬起步，是業內常態。
加上員工數量多，恒大碧桂園都在10萬級，千億房企員工過萬，管理崗位也是層層疊疊，這一塊開銷真不是個小數。一旦暴雷，高管都是“提桶跑路”，其肥可知。
第七塊，是高費用。
房企日子好的時候，鮮花著錦，烈火烹油，管理費，營銷費，各種人吃馬喂大手大腳，不在話下。其中的跑冒滴漏，在所難免。房企高管貪腐，也是屢見不鮮。
很多項目的營銷費用是按銷售額的1%花，房地產項目又都比較大，累積起來亦很可觀。
作為地方的大戶，房企自然是各路神仙妖怪緊盯的目標。捐贈，讚助，吃拿卡要，你懂的。
······
想必看官們也明白了，房企這些必要的不必要的各種支出，都建立在市場上行、房價不跌的基礎上，一旦形勢逆轉，照上麵的搞法，不暴雷才怪。
總結：
中國過去30多年，房地產作為支柱行業，一路風光一路飆，但是任何泡沫都有破的那一天，現在還在寄望於房地產救市的人可以清醒一下，最好的結果是避免全麵暴雷而已，房地產的風光已經不再了
