閑雲野鶴
個人博客
熟悉股市投資的估計都聽說過“戴維斯效應”，今天我們來套用一下“戴維斯效應”分析房地產投資的時機和地點。我們首先簡單解釋一下“戴維斯效應”。
“戴維斯家族的投資理念主要源於家族的第一代，即斯爾必·庫洛姆·戴維斯，他提出了著名的“戴維斯雙擊”效應：“在熊市購買低市盈率、低盈利的股票，等待行情轉暖，享受公司盈利增長以及市盈率提升的雙重收益。”
眾所周知，Price（股價）=PE（市盈率）*EPS（每股盈利）。戴維斯發現，在不同的市場階段，投資人對於股票的估值水平（PE）接受程度不同。在弱勢市場裏，10倍PE是大多數投資人能欣然接受的估值水平，市場進入牛市後，投資者可能對20倍的估值水平也認可，而當市場進入瘋狂階段後，投資者可能對30倍、甚至更高的估值水平也無所謂。
“戴維斯雙擊”正是利用這種現象，在市場低迷的時候尋找EPS和PE處於低位的股票，在預計盈利進入上升的拐點時買入，等待股市行情回暖，同時公司盈利回升，從而PE和EPS一齊上升，帶來股價的迅猛攀升。而“戴維斯雙殺”，則是相反的現象，即在市場瘋狂的時候，買入PE很高，同時EPS處於頂峰拐點的股票，當股市走弱，同時公司盈利下滑，帶來PE和EPS一齊下降，導致股價的大幅下跌。
要想找到能夠實現“戴維斯雙擊”的股票，除了需要通過研究市場的估值水平選擇買賣時機，也需要研究企業的內在價值尋找盈利能夠大幅增長的股票。戴維斯尋找盈利良好、資產健康、管理層優秀的企業，通過估算公司被收購時的價格來確定企業的內在價值，在股市低迷的時候購買內在價值遠遠高於市場價格的股票，耐心地等待股價恢複合理後賣出。如果他發現公司的持續盈利能力不變，他會一直持有股票。“
股價（P）= 每股收益（EPS）*市盈率（PE）
戴維斯效應指，有關市場預期與上市公司的股票價格波動之間的雙倍數效應。其中，市場預期指的是投資者對於上市公司未來的淨利潤增長的預測，以及對於上市公司未來市盈率的預期。
通過股價P的公式，可以發現，投資者對於上市公司的未來預期，直接影響對於股價未來走勢的判斷。投資者對於上市公司的態度，是直接反映在股票價格走勢上的。通過對股價走勢，可以發現，當大量投資者對公司未來看好，股價上漲，反之，下跌。這個現象，是市場的理性短期預期導致的自發波動
今天，我們用“戴維斯效應”來分析一下有關房地產投資的時機和標的。
我們可以用平均房價作為股價的對標，因為房市沒有PE的概念，我們不妨自創一個類似的概念
House Price = House PE * Rental Income Per Month
比如：房價 500K，房租月收入3.5K，那麽HOUSE毛PE就是 143，如果是以房租淨收入（毛收入減去淨支出，加上平攤的其它包括稅收等優惠）1.5K來算，HOUSE淨PE高達333，其實HOUSE毛PE和房地產投資中的百分之一理論有重疊之處，就是房租達到房價的百分之一，就是可以投資的房產。
現在我們來分析一下“戴維斯雙擊”和“戴維斯雙殺”在房地產投資中的幾種可能。
“戴維斯雙擊”，在房地產市場低迷的時候尋找House PE處於低位的房產，在預計盈利進入上升的拐點時買入，等待房市行情回暖，同時房租盈利回升，從而House PE和房租一齊上升，帶來房價的迅猛攀升。這種情況在曆史上出現的次數不多，一旦出現就要馬上抓住機會，大膽投入。最近的一次是2008年全球金融危機後，美國的房市在2009年開始大幅下滑，到2011年左右到達穀底，2012年開始有所反彈，同時，2014年後房租出現反彈，最佳的投資時機在2011年左右，就是說從2010年到2013年之間投資的大部分房產，都符合“戴維斯雙擊”的原則，當然投資地點不同，收益會有較大區別。
以上麵的房產為例：
2011年，同樣房產的房價很有可能從原來的400K下滑到300K，當時的房租月收入3K，HOUSE PE大約是100，而到了2021年，這個房子的房價上漲到500K，房租月收入3.5K，HOUSE PE大約是86，同時房屋淨值上升200K，這個就是“戴維斯雙擊”。
當然，除了“戴維斯雙擊”，還有“戴維斯雙殺”的可能性。
比如，在房地產市場瘋狂的時候，買入HOUSE PE很高，同時房租處於頂峰拐點的房產，當房市走弱，同時房租盈利下滑，帶來HOUSE PE和房租一齊下降，導致房價的大幅下跌。因為房地產投資的地域特殊性，這個有時和整體的經濟走勢關聯度不高，反而和地區的經濟結構有很大關係，比如2006年以後的底特律，還有一些地區產業大幅度轉移，形成地區經濟空洞化，所以分析“戴維斯雙殺”，更多的是區域性的。
不過，今年以來，整個美國大部分地區房價大幅飆升，雖然房租也有一定的上升趨勢，但是遠遠趕不上房價的漲幅，這個為現在投資房地產形成“戴維斯雙殺”做出了鋪墊。
還是以上麵的房產為例：
如果現在投資買入這個房子，500K，房租預期的漲幅可能最高達到3.7K，HOUSE PE就是135，然後因為某種原因，地區經濟發展出現停滯，幾年後，房價下滑到400K（就是淨值減少100K），同時地區的可租房大幅上升，房租下降到3K，這時的HOUSE PE就是 167, 出現房價和房租雙雙下滑的局麵，這個就是“戴維斯雙殺”。
我們在做房地產投資時，應該盡量避免“戴維斯雙殺”，但是想要拿到“戴維斯雙擊“缺失需要耐心等待時機的，當然，多數時候，我們是處於“戴維斯雙擊“和“戴維斯雙殺”之間，如果我們可以進行遠程房地產投資，在同一個時間點，不同的區域還是有可能找到合適的“戴維斯雙擊“時機，比如某地突然有個大學擴大學校規模，或是某個地區突然有幾個大型公司搬入等等，當然，如果是大學關門，或是大型公司紛紛搬出，也會出現“戴維斯雙殺”，這個都是需要小心提防的。
最後就是，符合“戴維斯雙擊“特征的房產適合長期持有，而可能成為“戴維斯雙殺“的房產，需要及時賣出止損，畢竟房產和股票有個巨大的區別就是，房產通常都有一定的持有成本（房地產稅等）。
友情提示：
我本人不是房地產投資專業人士，隻擁有少量投資地產，上麵的分析純屬個人分析，不構成投資建議，歡迎大家批評指正。
