未來40年中國人口結構與房市

（溫馨提示：長文預警、預測消極、侵權濫用、風險自擔）

自打我告訴身邊的小夥伴們，選擇比努力重要，趁早買房比選擇還重要那天算起，已經過去十年了。看著一個個青蔥少年，變成了一個個油膩大叔，挺起那永不消逝的肚腩，住進了一座座洋房別墅，我很欣慰。我很欣慰，但我從來沒感到很幸福，這時我下意識地看了看身旁的手機。很好，那個房產中介還沒有打來，他實在太討人厭了，掛掉他水滴石穿的來電幾乎成了我的每日必修。可也不好，他什麽時候會打來呢？今天會用哪個號碼打來？又或者，他會不會打來？不，他一定會打過來，我很焦慮。漸漸地，在這種焦慮的驅使下我開始出神，對房市的未來展開了無限的遐想。

首先讓我來捋一捋推演結構。影響房市短期因素太多，影響房市中期因素應該是“土地供應“與”人均住房麵積“的供需關係，而決定房市長期因素則是“人口結構”。“人口結構”與“房市供需“間的聯動關係是線性關係，房是給人住的，人口越多對房地產需求越大，呈正相關。這裏需要注意的是，黎民百姓會否演化出收集多套房產癖好的情況，將不在探討之列，畢竟“人在屋簷下”不是新製造出的需求，而是萬年鐵律。所以我選擇，以單變量“人口結構”為主，“人均住房麵積需求”為輔的結構來作房市中長期的推演，短期則不予考慮。

時間跨度上需要定義，假設觀察對象為年齡分布在20至45歲之間，考慮到實際意義，設置為從現在2019年起往後40年，至少能大體覆蓋到小夥伴們從現在到退休，也即是2019至2059年的區間。結構和跨度都有了，準備好數據開始模擬人口。寫到這，我稍稍有些後悔，因為我國人口數據有好幾套，每一套都有好幾個版本，看著繁縟的數據，我頓時沒了思緒。眼花繚亂的小電影廣告，也恰合時宜此起彼伏地胡亂彈出，試圖模糊我的焦點。所幸，正當我準備迷失自我之際，電話鈴響了！我敏捷且熟練地伸手按掉了電話，理智在這一刻仿佛又重新回到了我的身上。

我選擇了世界銀行(https://data.worldbank.org)提供的數據作源，這可能是國家統計局的版本。下載到以下幾項數據：曆史總人口數、粗略出生率（每千人）、粗略死亡率（每千人），以及每名婦女生育率（貌似沒啥卵用）。可惜的是，即便是世界銀行提供的數據，也隻有從1960年到2017年的記錄，1949年至1960年的這12年建國初期由於缺乏統計已無從考證，原因你懂的。為了要盡可能真實的模擬人口曲線，我還下載了日本與美國同期數據備用，其中日本的數據將會是一個很重要的參考指標。

現在再捋一捋，有了這將近60年的分項數據，如何模擬試算未來四十年內這些分項數據才是關鍵，要讓指數推演的結果有價值，我必須盡可能地：修正數據偏差值，和找到增減曲率。

一、試算及修正數據偏差（N為年份）：

試算1960-2016年我國粗略人口淨增率P(N)， P(N)=粗略出生率(N)-粗略死亡率(N)；

試算1960-2016年我國總人口數A(N)，A(N+1)=A(N)*(1+P(N+1)/1000)；

修正1960-2016年我國總人口數試算與實際偏差率R，發現根據粗略出生率與粗略死亡率計算出來的試算總人口數略高於實際，取近十五年內偏差率平均值為Avg(R)=1.68%，先放一放。

這個偏差可能是由於出生率統計偏高、或死亡率統計偏低，或中國人口流出增多導致的。同時也發現了幾個有意思的事，日本的平均偏差率為-3.38%，美國的平均偏差率則為-16.2%，試算的結果均低於實際統計人口。美國的高偏差率可以理解為受移民政策影響，可日本的偏差竟然能是中國的一倍？莫不是中國統計局的統計做的比日本好？又或者日本刻意隱瞞，是個睚眥必報，肚裏長牙的家夥？總之，日本的人口老化速度也許並沒有想象中的那麽極端。

二、曲率模擬推演出生率及死亡率：

對於推演粗略出生率，我取日本最近一次出生率峰值為1973年A點，取中國最近一次峰值為1987年B點，AB兩點各自均呈減函數形態且曲率相近，那麽我以日本跨度44年(1973-2016)為觀測區間，模擬同跨度中國(1987-2030)的形態，可推演模擬出粗略出生率(每千人)。

計得日本1973-2016年粗略出生率總減幅為59.79%，貌似沒卵用，先放放。現在需要計算出日本1973-2016年粗略出生率年均減幅α，43=Logα(7.8/19.4)，求底得年均減幅 α～2.1%，我打算直接直接用這個減幅來替換中國1987-2030年粗略出生率的年均減幅，用它來模擬出中國1987-2030的出生率。另外，由於1987-2016年的粗略出生率已存在一組官方數據，通過觀察這區間模擬出來的出生率與實際公布的粗略出生率的偏差Y來進行逆修正，最後，就會得到一組模擬中國2017-2058年的粗略出生率了。

同理，對於推演粗略死亡率，我以日本跨度25年(1992-2016)為觀測區間，模擬同跨度中國(2006-2030)，推演粗略死亡率(每千人)，年均增幅β～1.76%，這一部分不作贅述。

三、總人口推演及修正：

根據已經模擬得到的出生率與死亡率這兩組數據（可導每年模擬淨增率），很方便的就能模擬計算總人口的數量。這個時候，數據缺失的弊端顯現出來了，建國後我國有三次嬰兒潮，以代表年份分為：1954年、1963年及1987年，這三次嬰兒潮與1976年後實行的一胎政策使得我們的出生率非自然增長。這三批嬰兒潮在入土時將成為比較大的變量，所幸，我找到了1954年的數據。現在我假設人均壽命為74歲，並為了盡可能符合觀測效果減小誤差，假設此三批嬰兒潮會在其對應的平均死亡年份之前後五年內去世，那麽他們的對應關係則為：

出生年	出生人口	死亡年	死亡範圍	年均死亡
1954	22,320,000	2023	2021-2025	4,464,000
1963	29,340,405	2037	2035-2039	5,868,081
1987	25,290,537	2061	2059-2063	5,058,107

很好，有了這個變量，我就可以按範圍年逐年減少相應的年均死亡數字，這樣就得到了中國1960-2058年的模擬人口數量，當然，這份結果並沒有引入可能的戰爭，或是高頻率的天災人禍等因素，總之差強人意吧。強迫症作祟下，用了之前計算的人口偏差R做了第二套模擬。他們放在一起的樣子是：

推演結果顯示，2020年將達到中國人口數量峰值十四億，從此成為人口總數量開始下降的曆史拐點。在2040年中國人口數量將回歸十三億，在2045-2050年區間，中國人口數量將迅速跌破十二億，截止到2060年前後，也即是由現在起四十年後，中國人口數量將淨減少四億，跌破十億整數關口！我有點停不下來了，連鼻頭都冒出了細細的汗珠，2070年跌破八億，2080年跌破六億！2090年就隻剩三億人口了！不斷消失的數字在我眼前瘋狂跳過，仿佛這隻是一筆筆生意而非談論人命，觸目驚心。

轉念一想，敢情現在大家都趕在這人口峰值出世競爭，我們怎麽那麽倒黴呐？不禁悲從中來。我抹了抹鼻子，喝了口茶撒了泡尿，試圖鎮定一下自己。未來是悲觀的，也是深刻的。既然人口結構影響著房市，那麽未來何去何從？

模擬完人口，就來談談中國房價上漲中比較重要的一塊需求邏輯。房價凶猛上漲的背後，是由城市化進程的加快和基建交通的發達普及支撐起來的。農村來城市的大學生，畢業選擇了留在城市工作，農民工來到城市大搞基建，同樣也不得不選擇留在城市，無論租房還是買房，城市化的加快都促使了房地產需求的上漲。那麽問題是，還有多少農村戶口正在，或將會成為城市戶口呢？

數據顯示，中國戶籍人口城鎮化率在40%-50%，這與發達國家的70%相去甚遠，並且這完全不能表示還能有30%的轉化空間讓農村人口進入大城市成為城鎮居民。相反地，這也許已經達到飽和。農村戶口大量湧入城市的時間已過去，這個40%-50%的數字已經維持了數年，觸及了瓶頸，這也許僅僅代表著，大多數農村戶口始終買不起房。買不起房，回去可供務農的土地也變得越來越少，隻好處於長期維持城市打工的階段。基建建完了拆拆完了再建，使得大量民工數量始終居高不下，也就使得那50%-60%的城市農村戶口無法逃離城市完成理想中三七開的平衡，這算是農村戶口城市化陷阱嗎，好像是在哪聽過這個詞匯。

所以，逆城市化的加快、居高不下的房價、無法逾越的階層，不斷壓迫著城市化農村人口進入或留在城市的需求，這種需求已經達到了峰值並開始轉下，而城市建設速度一旦超過了這部分的需求，依我看，不說房價勢必會下跌，也至少大漲不起來了吧？

截止2016年，我國城鎮人均住房麵積達到了近40平方米，根據路邊社數據，美國人均住房麵積中位數為65平方米(普遍鄉村化空間大)，英國人均住房麵積為49平方米，德國人平均住房麵積45平方米，法國人和芬蘭人均為39平方米。在我看來，我們的城鎮人均住房麵積30平方米就夠了（豪宅板房均不計），因為每套住房基本都在80平方米上下起步，這種底數足夠住了。對此數據連年線性遞增的唯一解釋也就隻可能是住建部的數字遊戲，事實上，城市的住房麵積基本滿足了需求。那麽，一旦人口城市人口不再增加(不是總人口)或開始減少，人均住房麵積又能滿足需求，房價也就絕無可能再漲了，當然，短期政策帶來的波動不在討論範圍之內。

總而言之，根據推演結果，假使從明年2020年至2040年的這二十年內將消失一億人口（年均淨減少五百萬人口），敢情這房子是賣不動，還是賣不動呢？到2058年時，這四十年消失了四億人口（年均淨減少一千萬人口），敢情這房子是越來越好買，還是越來越好買呢？

可以預見的是，墓地費用將成為天價（富裕階層的別墅），屢屢刷新紀錄，勇奪“墓王”；火葬場的費用將會暴漲（黎明百姓的住宅），快燒慢烤文火，多元“燒法“；同時，大學最熱門的學科將再次易主，市場最火爆的就業將不斷更新。尋龍定穴的風水佬們粉墨登場，房產中介也將被殯葬中介徹底替換。甚至當大家行將就木，垂垂老矣，有幸還能夠一起見證同步配套的“限死”“限燒”政策，一條條複製房市暴漲的價值曲線，油然而生，一座座擺滿先人盒盅的摩天公墓，拔地而起。當今天，人們在為了房市把祖孫三代都攪和進去而感歎 “活著難”時，他們一定想不到。原來二十年後，大家都已經“死不起”了。誠然，也不必過於悲觀，反正已經身處競爭最激烈的時代，現在也還有充足的時間來做準備，再不成，咱還有子孫，咱還有子孫的子孫，他們的生活空間，將比我們更加寬敞明亮。既是前途敞亮，又有何懼哉？

對源數據和推導過程有興趣研究或需要的小夥伴可以郵箱留言向我索取。對了，請您謹慎參考，一來我不是社會學科班出身，二來也沒做過驗算。

[一樣花開為底遲]

高人~