NNN地產初探

這裏做NNN地產的地主比較少，特別是對於千萬級別的地產，更是少；當然也沒什麽人分享經驗，讓我在這裏拋一塊磚，有玉的地主貢獻一點哈。先聲明一下，本人沒做過NNN地產，隻是看過一些NNN地產買賣記錄，剩下純屬自己瞎想。

現在各種shopping mall 因電子商務的衝擊而紛紛倒閉，留下一片片人煙稀少的賣場。但有市場就一定有人盈利，不能隻看有人輸光了褲衩，肯定也有人賺的盆滿缽滿。比如買食品的如WholeFood，買建材的如HomeDepot。那麽，這些有盈利能力的NNN物業的地主們都是些什麽人？ 他們又如何運作的？

前一段看過一個HomeDepot 物業交易，2700萬左右，Cap Rate 隻有4%多一點，還剩10年租約。這地主如何在這麽低的Cap Rate下生存？具體的買賣合約以及銀行貸款我們是看不到，但在這樣的條件下還能成交，我想隻要是得益於HomeDepot這位租客，銀行貸款利率應該很低，但是再低恐怕也不會低於3%，LVT最多不會超過85%（首付405萬，貸款2295萬），年利潤39.15萬（2295x1%+405x4%), 9.6% 的 cash on cash 。這樣一處物業的地稅一年要30萬左右, 水電、空調、停車場、消防安全、房屋維護、物業管理等開消一年恐怕也不會在60萬之下，一年利息支出按3%利率算也要69萬左右（85% LVT）。十年下來業主能夠積累大約390萬的盈利，去除所得稅，和貸款本金返還後，實際現金流要幾乎等於0（或許可以和銀行達成隻支付利息而無需返還本金的協議？）。萬一10年後HomeDepot搬家，10年間積累的盈利隻夠兩年多的開銷，兩年內找不到下一個租客，業主10年就白忙不說，自有資金405萬所產生的利息收益也一並倒貼進去，外加銀行催債。你如果是地主，敢做這樣的買賣嗎？我想以下情況下有人就敢做：

1. 口袋深，全部自有資金，隻想掙4%點多的利息。
2. 有多處這樣的物業，通過多樣化來化解單一的風險。

地主們，如果有這樣的機會，你會心動嗎？