收藏: 出租房報稅

小技巧之一：申報您所有相關的費用

您可以申報所有和出租房屋相關的費用以抵消收到的租金。下麵是一些常見的支出：

•       廣告費用
•       房屋保險
•       房屋貸款的利息
•       地產稅
•       水、電、氣等費用
•       其它和出租房屋相關的費用

Expenses you can deduct ：Line 8521 – Advertising / Line 8690 – Insurance / Line 8710 – Interest 
Loan fees include:
■ mortgage applications, appraisals, processing, and insurance fees; ■ mortgage guarantee fees; ■ mortgage brokerage and finder’s fees; and
■ legal fees related to mortgage financing. 連評估都可以減掉的。

 

the following: – collect rents; – supervise repairs; and – generally manage the properties. 汽車的費用，假如有兩套房子，要開車收取租金，監管維修，一般的照看房子，都可以把汽車的部分花費放裏麵減免的。關於汽車，具體看Guide T4002

 

land transfer tax 應放在買房的成本裏.

 

換furnace（因為很舊，有問題，技術員說不安全）和換舊屋頂（都是瀝青）是否是capital expense. 這個要具體看了，而且也是沒有clear cut, 一般來說，如果隻是單純的repair, 用同樣的東西替換原來壞的，並且沒有增加東西的功能，價格，就可能是repair, 反之是capital

 

我是盡量把能當年報的維修費用都給報了。凡是不修就不能出租的都可以認為是維修。比如屋項不換會漏水，水箱不換不工作等。如果是很大的改動，比如地板升級，地下室全新裝修等，應該放到capital cost裏。但我不建議折舊。一是麻煩二是容易算錯稅局找你麻煩。把這些成本先寫下來的好處是將來賣房是可以把這些capital cost當投入成本減低你的capital gain。買來給租客用的家具電器可以放在CCA 逐年折舊。
最重要的是凡是你claim的費用，必須提供收據並且保存六年。很多華人裝修公司是不提供發票的，你想報也沒法報。

出租房可以當成本的有下麵幾項

Line 8521 Advertising
Line 8690 Insurance
Line 8710 Interest （include Interest paid to tenant deposits ）
Line 8810 Office Expenses
Line 8860 Legal, accounting & other Prof. fee
Line 8871 Mgt & Adm. Fee
Line 8960 Maintenance & Repairs
Line 9060 Salaries, wages & benefits
Line 9180 Property tax
Line 9200 Travel
Line 9220 Telephone & Utilities
Line 9281 Moto Vehicle Expenses (兩處房屋以上)
Line 9270 Other （may include but not limite: Landscaping cost, Lease cancellation payments, Condo Fee Vacant Land)

 

小技巧之二：當前費用還是資本成本

申報出租房費用時一個非常重要，但同時又很困惑的問題是，到底費用應在當年申報還是計入資本成本。根據加拿大稅務局的解釋，如果裝修或其它改建延長了房屋的使用年限或者提高了它本來的使用狀況，那麽費用就應計入資本成本。如果隻是修理到原來的程度，由此引發的費用就可以在當年申報。

一般而言，能計入成本的費用都會有一些長期而持久的好處。比如說，更換房屋外牆的費用應計入資本成本。另一方麵，當前的費用則是會在短期後重複出現。例如粉刷房子的費用就是當前支出。

如果您實在不能確定您付的費用是當前費用還是應計入資本成本，在加拿大稅務局的網站上有調查問卷可以幫您確定該費用到底應該如何申報。

小技巧之三： Capital Cost Allowance (CCA)

是否申報CCA也是一個非常令人困惑的問題。如果申報CCA的話，當年的稅務收入會減少，所以您要交納的稅額則會相應降低。但是，在您將來出售房屋的時候，以前申報的CCA則會全部重新計入收入。在決定是否要申報CCA時，您應該考慮您將來什麽時候會出售您的出租房，以及您將來賣房時的收入狀況和稅率。

小技巧之四：收好您的發票

您必須收好所有與出租房屋相關的發票和收據。您必須要有所有的收據以證明您的收入和支出。稅務局接受的收據類型包括：

•       發票
•       收據
•       合同
•       其它輔助文件