房產增值計算 ---- 貸款杠杆的威力

房產增值計算：

買入價為：1

首付百分比（Percentige of Down Pay）： X

貸款百分比（Percentige of Loan Amount）：1-X

多年後房價為買入價的 Y 倍（名義上的增益係數）

實際毛增益係數為： α

            

實際淨增益係數為： β 

            

看看實列，如果首付百分比 X=25%

Y=0， 房價跌完， 全虧，不可能。

Y=0.5，房價跌一半，α=-1；β=-2. 跌了兩個首付的量。

Y=1.0，房價持平，α=1；β=0. 首付沒有獲得增益。

Y=2.0，房價翻倍，α=5；β=4. 首付獲得四倍增益。

Y=3.0，房價三倍，α=9；β=8. 首付獲得八倍增益。

Y=4.0，房價四倍，α=13；β=12. 首付獲得十二倍增益。

下圖為在不同首付百分比（X）下的名義增益（Y）和實際增益（β）的關係：