第一個投資房
2008年春的一個周末，幾家朋友到來聚會，玩撲克抄地皮。牌桌上朋友豪頻繁起身去接電話，引起其餘人等的不滿，紛紛要求他關機，他說是生意上的事情。朋友們都知道他一直在做投資房的勾當，買進很低價位的房子，收房客的租子。
豪那天的事情是要取消一個在外地下的定單，因為本地房價太貴，他就到周邊的城市或者鄰近州的Auction 市場去下定單。其他朋友都是工薪階層，還沒有一個人涉足房地產生意。雖然大家有自住房，但全是房奴，貸款利率之高，Mortgage 的80%以上都還利息了，偶爾 Check 一下賬單，欠貸本金不見減少，沒有誰想到還清房貸，隻是在 Agent (諸如Juliana Lee) 的洗腦之下，知道買房比租房有種種好處。也沒有誰會想到擁有多餘的房子。哪怕是換房或者Upgrade，也是買一賣一。
既然豪的 Case 拋出，就引起一幫菜鳥的質疑。麵對一群外行七嘴八舌地問著不著邊際的問題，豪討來紙筆，列出一串串數據，用數據說話。豪是北京大學數學係的高材生，數字對他來說就是小菜，信手拈來。其實在座的洗耳聆聽的各位沒人看得懂那些數字背後的意義。但看到豪信誓旦旦、吐沫橫飛、一臉興奮的樣子，知道他是認真的，他從事的是一個有利可圖的神聖副業。下麵的一張照片是他當年的墨寶，我奉之為圭臬，花了好幾個晚上才領悟了部分含義。
圖一， 豪當年的墨寶，琢磨了好幾宿。
當年的絕大多數問題已經記不得了，基本是一種低水準的提問，高水準的回答。在低來高往的互動中， 豪在回答為什麽Cancel外地房的訂單時說出了一句至理名言令我記憶猶新，“房價已經跌到家門口了，為什麽要到外地買房”。菜鳥們問出一個最高水準的問題是，“買房到手卻租不出去怎麽辦？”這就引出了豪的第二句至理名言，“隻有租不出去的價格，沒有租不出去的房子。”這種質疑式的討教大約持續了一個多小時，搞得豪多少有些不耐煩了，拋出了一句“甭管什麽樣的房子，20萬以下買到手都是賺錢的”。此生在豪的嘴裏聽到的三句質樸而又富哲理的金句，他在那個晚上全說完了。
既然豪已說到了這個程度，倘若不操作一番也對不住他的口舌。開始不知從哪下手，先收集一些書籍資料惡補一下，圖二為當年網羅來的敲門磚，前些時候收拾屋子時在Attic翻出。大概看了個囫圇吞棗，有些像是拾來一把舊刀胡亂磨了兩下，就匆忙上陣了。
圖二， 買房前的敲門磚
領導指示，研究買房，房價定到20萬，要求近期出租，遠期自住，退休後有立錐之地。期待的房型是3-4臥室，2-3浴室，使用麵積1600-2000平方呎，房齡20年以下。從互聯網上研究房價，沿海地區的中半島和南灣明顯高於中央穀地（Central Valley）,由矽穀中心 Sunnyvale 開始算起到 Livermore, 到Tracy, 到Stockton, 到Sacramento 南邊的 Elk Grove, 距離越來越遠，目標房的房價指數是4、2、1、0.6、0.8，或者說 Sunnyvale 1米的房子搬到Sacramento隻要 20萬了。圖三為矽穀中心Sunnyvale 與周邊城市的相對地理位置，圖四為2008年時的公路距離和房價指數的關係。
圖三，矽穀中心Sunnyvale 與周邊城市的地理位置
圖四， 距離、地點和房價指數的關係
隻有最後二個城市有可能滿足領導的價位要求，但遠了一點。Stockton 雖然處於房價的窪地，但治安差，距離偏遠。Tracy 也有20萬以下的，但都需要維修，而且原本品質越好的房子，維修工程量也越大。那時學到一個縮寫詞 TLC, Tender Loving Care 。查了一下意思，委婉的說法是the property needs some repairs。直白一點，幹脆說 The home needs an extensive amount of remodeling。在 Tracy 看上的目標房永遠是和 TLC 聯係在一起的。需要 TLC 的房子一般比正常的售價低20%到40%。
5月26日星期一，Memorial Day，開車到 Tracy、Stockton、和Sacramento 南邊的Elk Grove 實地考察一番，經反複比較後決定在Tracy買一個試試水。考量的因素是Tracy 為矽穀的東大門，距離 Sunnyvale 60英裏，車程約一小時，是 International Highway I5, I205, 和 I580 的交匯點。在買房地理三要素中至少占了兩個，交通和社區（另一個是學區，華人強調）。
首先找幫我們買自住房的 Agent，他已經是我們多年的朋友。但他沒有興趣，隻好找當地的Agent，電話聯係到 Bill Barringer, 一個60餘歲的白人，早年在灣區的 Redwood City做工程師，後搬家到了 Tracy，幹房地產生意十多年，已經做成人精。
6月7日星期六一早，領導和我如約奔到Bill的辦公室，他拿出好幾頁的合同，充滿霸王條款，讓我們先簽了，然後就是對Tracy房地產的總體介紹，信息量很大，還有很多寶貴的經驗。他以第11街為橫軸，Tracy Blvd為縱軸，將城市劃分成了四個象限，第三象限是好區。他根據我們的基本要求，準備了八九個房子，大體每個區都有，就讓他的兒子 Bill帶我們去看房。第一個是在差區，感覺不太好，於是就和Bill說去看好區的吧。那天上午總共看了4棟房子，就到飯點了，請他吃了一頓中餐。酒足飯飽之後，頭就有點暈乎，幾棟房子有些分不清了，以前也從未有過一天看好幾棟房子的經驗，於是就和他說其它房子也不看了就找你老爹寫offer吧。順便提一下，Buy Agent 帶領客戶看房通常先看價位低的房，再看價位高的。
領導挑出一棟銀行收回的本質好的但維修量大的房子（Foreclosure），加價$5000多，下了Offer，她的思維還停留在矽穀搶房的盛況之下。六月底，Bill來電話，“It is yours”。並告知漏雨的房頂和由此導致腐爛的窗戶已被銀行整治。和我們Bid 房子的人眼見房市越來越糟，紛紛如豪那樣落荒而逃。因為當時除了Offer Letter 之外，沒有任何其它的簽字文件，Quit 出來沒有任何責任。我們由第三名榮升第一，而且是孤獨的第一，沒人參與競價。
Bill 在確認我們沒有撤退的意思之後，找了他的夥計（Buddy）Alex作為貸款師。圖五是貸款報價，無論15年還是30年固定，利率都超過6%，還要交 Point，和如今的2.5%不可同日而語。圖五是當年做 Loan 時的報價單。
圖五，Loan的報價單
7月3日，Home Inspection，專程奔去觀摩，學習了，開眼了。數天後報告出爐，需要整治維修的項目三大項，電工、木工、水工，每大項裏又有二十多項小的。領導信得過我的電工和木工能力，但水工吃不準。她說的是給你一個機會鍛煉鍛煉。我告訴她，叫我修，可以，但出了紕漏，水漫金山，你還要找人來善後擦屁股，要花更多冤枉錢。但領導堅持要給我機會。
7月中，Bill把 Key Box的密碼告訴我們，鼓動我們去維修，領導也有此意。Bill是想把我們套牢，防止逃跑。領導是想盡早租出去，每空置一天，好幾十大洋就扔到 Trash Can去了，總不能把這個爛房當真的爛在手裏。下麵的兩張照片反映室內的情形。
7月中開始做維修更換工作。除了請人將一樓的地毯掀掉，全部換成 Laminate Wood Floor地板。其它的工程，諸如補牆、刷牆、油漆、浴缸換上玻璃拉門，水電木工的修理更換全部在領導的要求指導下親曆親為完成。每個周末領導和我去兩天，每周三我請一天假，獨自去 Tracy 幹一天。周一和周四去上班，五指麻木不能握緊 Mouse，周二周五體力基本恢複。下麵幾張是整修完成後的照片。
8月13日到當地的 Escrow 公司簽字。
8月18日星期一，Bill 電話“Close Day Is Today”。
9月中，房子租了出去，這個投資房算是進入了正軌 ---- on the track。
買投資房是這輩子在財務上唯一做成功的事情，感謝豪把我帶進了這個行當。豪是我們的牌長，幾十副撲克牌隨身攜帶，外加桌布，籌碼，骰子，沙漏等賭博用具，均是待命於座駕裏，處於一級戰備狀態。玩的撲克除了找朋友，就是鬥地主、炒地皮，多少能和房地產扯上關係，難道真是命嗎？
2008年房價開始下跌，2012年跌到穀底。我們抓住了“Falling Knight”，但付出的血和汗贏得了時間，為以後的投資房鋪平了道路。多年後反應過來，過戶的日子 2008、08、18是一個吉祥的數字，---- 爾寧、您發、您發、要發。
不過最後提到的Falling Knight沒看懂，有啥典故？還是Falling Knife的筆誤？