【原創】《矽穀房事》（5）

《矽穀房事》（5）

  矽穀房產的這幾波牛市，讓許多人不可思議，不知所措。有些從別處遷來，有些第一次置業，按步就班先買一個起點低的過渡房，打算過幾年後再升級換房。美國大多數城市的房價平穩，沒見過矽穀如此火爆的房市。發狂的奔牛把人們的期望越甩越遠，換房無望。無奈之下，一些人選擇就地加建重建。在矽穀，從東到西，加建重建遍地開花，方興未矣。

  早年，一些朋友得到高人指點，高瞻遠矚。首次置業不買新公寓，在好學區裏買獨立破房。他們不求一時光鮮，但求長笑雲端。記得一位朋友九六年在西聖荷西林布克學區花三十六萬買了一幢一千尺的破房子。當時喬遷之喜朋友們都去慶賀，一看這房子全都無語，真是又舊又破，慘不忍睹。幾年之後舊房被推倒，在七千尺的地皮上花了六十多萬，建起三千多尺的超時尚大豪宅，在整條街區獨領風騷。如今市值235萬，引無數老中競折腰。又是一句阿裏巴巴取寶名言，"舊房可以重建，地點無法複製。"

  不少擅長投資的精算達人對加建和重建並不樂觀，他們在入口徘徊，疑慮重重。

  投入幾十萬，生活品質是提高了，可將來出售時，未必能收回投資。因為增加的麵積，並不按現在平方尺上千元的單價來加算房價。加大麵積，反而會拉低平方尺的單價。留意觀察一下，在一流好學區房價隻漲不跌（或少跌），可以收回投資；而在中等學區，房價漲漲跌跌，若時機不對，則不易收回投資。房產稅會大幅上升，它是根據市場和通脹確定基數，按比率每年調整的。改建後，房產稅會在原有的基數上，加上新投入的資金而調升。另外，作為自住，五十萬的增值免稅也要考慮一下。漲得太多，豈不肥了山姆大叔。。。此舉並非投資逐利的首選。

  啊哈！人算與天算的PK！欲與天公試比高？大家都清楚，好區貴，貴在那塊地。而且大家對它繼續升值的潛力確信無疑。所以好區多重建，其它區多加建。管他，幹了再說！摸著石頭過河，隨大流沒大錯。

  預算超支，是一個令人頭痛的問題。有人對此估計不足，碰到了麻煩。

  阿菲爾，年輕的硬件設計工程師。2006年賣掉了他公司的股票期權，在史坦福大學附近買了一棟1100尺1.3M的小破房。找了個建商，計劃推倒擴建成2200尺，收到報價四十多萬。覺得平均每平方尺二百多元的價格還算合理，不知此中有陷井。開工過半，預算費用已用盡，被告知需追加三十萬，巨幅超支70%！？ 理由是材料漲價，設計改動。阿菲爾已經傾囊而出，再貸三十萬，談何容易？一怒之下將建商告上法庭，經調解，降到追加二十萬。後麵工程一拖再拖，接近兩年才勉強交房，依然拖著尾巴，久久無法解決。

  在同一地區的約翰，說起他加建的攻略，頗有幾分得意。他覺得，首先要想明白，加建重建的首要目的，是享受高品質的現代生活。從投資的角度看，是長期持有優績股，穩步增長。絕非短期炒作，暴漲暴跌。加建增加居住麵積，花費低。缺點是無法擺脫舊房的格局。重建是造一個自己理想中的新房，投入大。不同的出發點會有不同的結果。

  為了避免重蹈他人複轍，他在設計前期花了大量時間調查研究，反複修改，盡可能在自己的理想和現實的成本中找到平衡。考慮完善，不昌促上馬。他找的設計師和建商比較成熟，有口碑。排期長，寧可等。設計一旦確定，工程中基本上不改，這樣可以有效控製成本，不會超過預算15%。加建工期一般三四個月可以順利完成。說起預算，初始那個按平方尺一兩百元的建商報價，並不包括室內裝修。裝修費用與選材有關，差異很大。說起建商，約翰覺得不能為了節省開支斤斤計較，不要吹毛求疵，了解相關知識，傾聽對方解釋，保持良好溝通。不然矛盾衝突在所難免，鬧上法庭的常有耳聞。

  唉，大千世界，無奇不有。仁者見仁，智者見智。讀到這裏，你又會怎麽想呢？

  2017年6月9日  喬寧  於美國加州