喬寧
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《矽穀房事》（4）
中國人愛置業，愛理財，生財有方，取財有道。在次貸風暴中，許多矽穀人把炒股票的熱情，轉向投資房地產。有些在就近的南聖何西，弗利蒙，黑渥買了投資房。有的在中穀，沙加緬都，甚至拉斯維加斯，購置了大量的銀行回收房，破產房。大家在買自住房的時候。都知道location.location. location. 購買投資房，則注重回報率，租金和房價這兩個利潤空間。且不說這幾年房價上升的幅度，有的投資房帶來了超過10%的租金回報率，而一般的在3-5%左右。
以前的租客變成了房主，也有許多房主升級成了地主房東。房東的煩惱，也隨之而來。在房市曾經深度探底的重災區，人們的經濟收入也偏低，不穩定。許多家庭沒有儲蓄，租金支出超過月收入的一半，一旦失去工作，麻煩隨之而來。不少矽穀的新房東，從出租物業三部曲“招租，管理，收房"的過程中，接觸到美國底層人民的生活，也體會到做房子出租生意的苦辣酸甜。一部分人不願意糾纏在繁瑣的租房事務中，一則路程較遠，不便自己管理，二則會影響自已的工作和生活。他們選擇聘請專業的物業經理全權負責打理。物業經理的招租費用是月租金的10%至30%。他們對當地的租客生態比較了解，一般會較快地找到合適的租客。也有些新房東自己有過租房的經曆，感覺這一切似乎並不陌生，自己招租，邊幹邊學。選五六個網站貼免費廣告，接電話，了解申請人的基本情況背景資料。安排客人看房。收申請費申請表。展開一係列的背景調查。工作穩定，收入三倍於月租，信用成績600以上，銀行存款有一年房租，無犯罪記錄，租房曆史。有無拖欠？有無被驅逐。。。合格者簽約，收定交房。挑選房客工作量很大，魚龍混雜，隱藏的風險很多，相關法律要遵守，有關居住平權的敏感話不能問，符合條件的房客不易找，許多網友深有體會。有些房東淡季招租不順利，有點著急，忘記了寧缺勿濫的底線。覺得晚出租一天就損失幾十美元，急於求成，這種心態實不可取，一個不小心，引來小鬼，就會惹來大麻煩。也有些房東經驗老到，什麽都不查，隻做麵試。現在資訊發達，Google一下，"choosing right tanent". 不難找到顧問谘詢和解決的方法。
租客入住後，交給物業管理的每月費用是租金的5%至10%。物業經理良莠不齊，好的收費較高，似乎能讓你高枕無憂。大小事情他們包攪，除了超過二百元的修理會通知你，其它不會來煩你。也有不敬業的。一位物業經理外出度假1個月。沒有通知房東和房客。花園裏的噴水壞了，水流不止。租約中房東包水費。房客打電話通知物業，無人接電。房客也不采取措施，任水自流。1個月後，房東收到水費賬單，高達一千多元。另一位物業管理。聲稱發現老鼠，每個月向房東收取五十元的抓老鼠費。麵對這些，有的房東采取忍術。眼不見心不煩。看著投資巳有成果，心胸開闊一點吧，花錢消災，小不忍則亂大謀。
運氣不好碰到物管中的害群之馬，惡夢就開始了。他們想著從房東這裏分一杯羹。先以低收費作吸引，拿到合約後就溫水煮蛙，逐步施虐。各種各樣的自製修理發票接瞳而至，先小後大，逐步升級，更有甚者，小修報大，無中生有，電器水管輪番報修，少則幾十多則上千。令人咋舌。東主防犯無門，苦不堪言。有的房東不得不另請高明。有的忍無可忍，最後賣掉房子，圖個清靜。
魔高一尺，道高一丈。亡羊補牢，為期不晚。有的房東設立了修理報批驗收製度，加強監督。有的不用疑人，索性收歸自管。DIY，或者讓房客自行進行小修小補，合理付酬。自己幹不了的，請有口碑的修理工。在房東的朋友圈裏，團結協作，舉賢助力，集思廣益，共渡難關。
當然也有好的物業經理，遵守職業操守。盡忠盡職。想方設法，幫房東節省開支。遇到這樣的好管理人，各位房東，不要節省筆墨，多寫好評。讓這個社會充滿正能量。
高回報通常意味著高風險。既然投資做出租生意，就得要有風險意識。要了解加卅相關的法律，做好預案。一旦碰到逾期六天不交房租的租客，要迅速反應。先與房客溝通，了解情況，有理有利，酌情處理。如有不回電話無理拖延的，不要期待僥幸，立即開始合法的驅逐程序，宜早不宜遲，依照法律條規處理違規房客。生意就是生意，有賺有賠。盡可能掌控局勢，減少損失。
最近一則新聞被炒得沸沸揚揚，一個屋克倫商住公寓的東主，卷入了與租客的集體訴訟官司。在被市政府所支持的律師團的攻擊下，麵臨巨額罰款，行將破產。矽穀一些城市市政府也出台了租金管理條例。這些現象預示什麽？房價連年飆升，租金更像是脫了僵的野馬。前些年因次貸風波破產，而失去了購房信用的人剛剛解禁，麵對眼下矽穀的房價，現不但無力買房，連租房也越來越困難。一部分人心裏充滿不平，這種積累萌生了負能量，有人甚至把憤怒發泄向房東。許多房東已經感受到這種騷動。有人驚呼打土豪的民潮將卷土重來！聽起來有點嘩寵取眾，危言聳聽。大家務必予以關注和警覺，小心行事，分清良民地痞，沉著應對，沒事不惹事，有事不怕事。溝通安撫，避免衝突。其實仔細想來。房東和租客的關係，和公司的勞資關係大同小異，和者興，鬥則傷。善於把這兩方麵的關係協調好，生意才會興旺發達。
2017年6月2日 喬寧 於美國加州
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