【原創】《矽穀的房價會不會跌？》

                 《矽穀的房價會不會跌？》  

    最近與一位同事聊起，在矽穀買房的事兒。他從國外分公司調來美國工作，準備在矽穀買房。他最關心的問題，是最近矽穀的房價會不會跌？    
    1989年以來，灣區前後經曆了三次比較大的房價下跌。第一次大約是1991年經濟衰退，第二次2001年網絡泡沫破滅，第三次2008年的金融危機，每次下滑兩至三年，然後緩慢複蘇，似乎八至十年一個循環。  
    仔細想一下，每一次下跌的主因，都是大批公司裁員所致。那幾次，矽穀失業率達到百分之六，甚至超過十。絕大多數公司招聘凍結，工作難找。不少人失去工作以後，兩三年都找不到原來的高薪工作。有的搬離，有的低就，有的轉行，有的沉倫。也有的慶幸，有的深造，有的創業，有的弄潮。  
    其中最嚴重的那次是2008年的次貸危機。那一次是金融業出了大問題。華爾街的天才們貪婪瘋狂，把天捅了個大窟窿。法製監管上的漏洞，居然讓這些人消遙法外。結果是百姓遭殃，全世界的央行拚命印鈔，全民身家縮水。  
    房價下跌，銀行啟動追貸機製，一些人的房貸一下子上調超過收入，無力繳付銀行貸款，隻能破產拋售房屋，銀行收樓拍賣。而且拋出的越多，接盤的越少，房價下跌加速，惡性循環。在一些重災區，曾經80多萬的房子，跌了一半。多少家庭在金融風暴中失去家園，所受的傷害是非常嚴重的。而那時矽穀的房價出現了兩極分化。一流好學區依然堅挺，三，四流學區則迅速下沉，而且跌得早，跌得深，複蘇晚，回升慢。說來也是，在次貸中上當受騙的苦主和失去工作無力還貸的人，多數集中在那裏。好學區就跟好股票一樣，好股票在牛市大漲，在熊市小跌。垃圾股在牛市小漲，在熊市大跌。  
    第二個因素是房貨利率。利率一上升，房產市場將會自動冷卻。  
     1991年，矽穀的房屋中間價不到20萬。三十年貸款的利率超過10%。工程師的平均年收入大約四萬多。以後美聯儲為刺激經濟，利率一降再降。到了1994年。房貸利率降到了百分之七。經濟慢慢複蘇，房價開始回升。  
    到了2000年。網絡經濟火爆，工程師的平均年收入已經超過10萬。一些幸運的人還拿到了股票期權。全球的科技精英蜂擁而至，矽穀房地產出現了一輪瘋搶。那時灣區的中間房價升到四十六萬。房貸利率，卻出奇地低到百分之四五。記得那年格林斯潘最後一次加息，成了捅破網絡泡沫的最後一根稻草。房價迅速掉頭下跌，一發不可收拾。  
    2008年次貸危機來勢洶猛，從金融業迅速危及各行各業，造成大批人失業破產。美聯儲出手救市，房貸利率降到接近2%。矽穀中間房價在60萬左右。工程師平均年收入在12萬上下。有輸家就有贏家，由於利率低，月付額少，精明的買家趁低買進，不少朋友搖身一變成了房東大地主。     
    第三個因素是供需關係。上市樓源少。新房開工率低。地產開發商實行饑餓銷售。地產經紀推波助瀾，壓低報價，刺激眼球，一個學區房推出來，招來幾十個看家，十幾二十個競價。加價百分之十至三十，司空見慣。    
    許多人不明白，為什麽這些人這麽瘋狂？如果是自住，買一個房子養一個家，搶在加息前鎖定一個三十年的低利率。長期持有，外界的房價起伏對其影響不大。中產階級買房有顯而易見的抵稅優惠， 再也不用擔心房租飛漲的困擾。如果工作順風順水。收入逐年增加。有條件擇機再投資幾個房地產。房養房，錢生錢，建立一個穩定的現金流。一個富足小康家庭的美國夢，不難實現。  
    目前影響房價的第一要素失業率，在灣區是低於4%，看不到任何經濟下滑的跡象。第三要素供求關係也不見轉變。可以斷定，今年矽穀整體房價下跌的可能性是微乎其微。  
    如果今年聯儲局加速上調利率，那將會直接影響買家每月的房貸，所能負擔的能力就相應縮小。麵對如此高的房價，競價搶房的隊伍自知時務，偃旗息鼓。那麽房地產市場就會退燒，失去繼續上衝的熱動力。一些三四類的學區，一些有暇玼的房產，出現減價求售的現象不足為奇。屆時手持現金的買家，適時出手，不乏是個退潮拾貝的機會。


          2017年4月29日  喬寧  於美國加州

[喬寧]

回複 '平夫子' 的評論 : 感謝你的關注。

[平夫子]

分析中肯到位， 謝謝。