說兩句本金安全

 舊帖，發表於2015-3-20 文學城投資理財

 

在投資的過程中，被關注最多的是投資收益率，很少有人談到本金安全的問題，我來拋磚引玉，隨便瞎說兩句。

 

 

 

 

做房東做死的無非兩種：被房客煩死和被銀行逼死。被房客煩死的，要恭喜你，你滿租，本金安全。被銀行逼死通常是經濟危機的時候。我還記得08危機時，熙熙攘攘的高速變成坦途，可以在上麵玩飆車，以前滿租的公寓房客一家一家的搬走，快變成鬼屋。這樣的情況時間不太長，大約有一兩年，真正緩過勁來是這兩年。從08到15年，7年快過去了，離那一隻靴子落地的時間越來越近，隻是不知道是15,16 還是17。 在經濟危機時，沒人能躲得過，所以怎樣才能讓你的本金安全呢？

 

 

 

 

我沒有投資房地產的經驗，除了自己的自住房。我做財務分析，所以有點財務經驗。談談我的想法，希望不太離譜。投資房地產離不開貸款，所以銀行或財務公司是你的最大債權人。每月的貸款償還往往是房東們的最大支出。設想一下，在最壞的情況下，沒有租金收入，假設一到兩年，你的房子賣不出去，你兜裏的錢能不能應付一到兩年的開支，如果可以，你就做到本金安全了。如果不行房子可能被收走，你的損失就是你的投入，你得從頭再來。但在這兩種情況之間，有個臨界點，就是你能找到的最大貸款額，這個額度恰恰好讓你能應付一到兩年的危機，這個額度是保證資金安全的貸款額，二不是可能貸款的最大貸款額。在做理論計算時的使用的開支數額比有租金收入時略多一些，而且在算出的貸款額基礎上乘一個係數（80% or 90%）會更安全。尤其是對玩貸款再貸款的房東們，達到千萬不難，難得是危機時平安度過，算一算你的貸款比例（和成本比，和自有資金比，和手頭的可變現資金比，不能和市值比，市值是虛的，隨時可能崩盤）。這個比例是要使你最舒服的比例，不論你如何擴大規模，維持原則不超過這個比例就能保證本金安全。然後就靜待經濟回暖，再去追求千萬或萬萬。