房客那些事（一）
2008年，美國房地產由於次貸危機下跌的勢頭是30年未遇到的, 當然危機也是遇機。
加地那城市離洛杉磯市中心僅15分鍾車程，這個小區的房子，都是三房三浴連體城市屋，一共有48個單位，均為各屋主自擁的。在2006年時每單元的房價還是超過三十萬美元的，到了2008年房價開始下跌，骨牌效應，需要全現金購買了，因為小區欲出售的房子多，加上當時隻有三分之一的屋主在付物業費，其它三分之二的屋主有的不付貸款，有的什麽都不付，因此沒有銀行願意放貸給這個小區的房子，要買就要付全現。
2009年底小區的房價變得隻有七萬了，我偶爾在網上看到了，心想交通方便，三房三浴連體屋，怎麽也值了，既使房內破壞得厲害，化一萬美元整修一下就可以了。所以根本沒有去看房，就立即找房產經紀人買了，當時出租也就是1300美元一個月，但這個投資回報率還是挺高的。
我買的這個單元是銀行拍賣屋，銀行不作任何整修，(sale as is) 即買方必須接受當時屋子的任何狀況。
房子買下了，化了一個月整修，屋頂漏水，應該歸物業管，但物業沒錢，隻好自己化錢修，屋內牆上有幾個洞，請油漆公司全部修複並作全內屋油漆，廚房和厠所，該換的換，該修的修。整修後的房子還是挺不錯的。特別客廳和兩房間朝南，屋內很亮堂。接下來就是找房客了。
一開始對找房客沒有經驗，登了廣告以後就盼著有人打電話來，一有來電就想租給她/他，像是高齡青年找對象似的，不作挑選。
迪尼斯（Dennis）一個母親帶著三個孩子，最大的孩子是一個20歲男生，在UPS工作，另兩個孩子八歲和七歲，一女一男在小學讀書。迪尼斯在一家服務殘疾人的公司工作，每天六小時幫助一個殘疾老太太做飯和家亊。兩個未滿十歲孩子父親死於工作時的意外，但國家有錢給他們，1000美金一個月一個孩子，所以迪尼斯的家庭收入不錯，靠兩個孩子就從政府那邊拿到補貼兩千美元。加上大兒子在UPS上班，工資稅後也有二幹美元。迪尼斯自己照顧其他的老人每月1500收入。每月總收入是5500美元。通常欲租金占承租人家庭收入的三分之一就被認為承租人在財務上是可以承受的。
迪尼斯還沒看過房子，但她說她很熟悉我房子的地段，她想要入住，並需要看房。電話裏的她表現的是熱情，和氣，謙虛以及隨和，我也以為找到了好房客。
迪尼斯極力地展現她通情達理的一麵，我決定租給她了侭管她的信用報告才540分，但是她的家庭收入不錯，正常生活的話完全夠用了。她在申請表上填寫的她當時所在的地址以及當時的房東的電話，後來才知道根本就是假的。 我打電話問了她的房東迪尼斯的租房情況，我被告知迪尼斯付錢準時。後來才知所謂房東電話，就是迪尼斯的親戚電話，根本不是房東。而我全然不知， 還急急地準備了租賃合約並約她見麵。
見麵那天我才知道她是黑人，因為事先知道她有兩個比較小的孩子，我帶了一盒巧克力給孩子作為見麵禮，兩個孩子一看到巧克力幾分鍾就把一盒巧克力吃個精光，我心裏突然有種不祥的感覺，按迪尼斯的家庭收入，孩子不應該沒有巧克力吃。迪尼斯隻帶了押金和500美金，而我們講好的應該是押金和第一個月的租金，一開始就資金不足是不 好的兆頭。
她告訴我她的駕照掉了，要等新駕照來了才能從銀行取錢出來。一旦收到新駕照就立即付清租金。我猶豫了，不知該怎麽辦。迪尼斯一臉的誠懇和可憐，
我兒子在一旁一再說不要因為她的膚色就不相信她所說的，應該給她一個機會。我住的地方離出租屋有50多英裏，去一次不容易，又怕她會說我們有種族歧視，所以租賃合約還是簽了，迪尼斯又寫了保證書說在10天內補齊第一個月的租金。 當時是聖誕前夕，我還特地將租期延到元月一日開始，早一周將鑰匙交給了她。
萬萬沒想到，惡夢開始了。
迪尼斯說好10天內付房租的，兩周過去了杳無音訊，電話不通，手機不接，短信不回。提前24小時通知她我哪一天去出租房見她，家裏沒人。一晃一個月就過去了。正當不知所措時，接到洛杉磯衛生健康部的通知說出租房的熱水器壞了，房東需在24小時內修好，並且已經立案，洛杉磯衛生健康部隨時都會來檢查。而房客可以因為室內設備不工作而不付房租的。我好緊張，從未聽過這樣的事。心裏直犯嘀咕，熱水器壞了，房客理應立即告訴房東，她報告官方，一定醉翁之意不在酒。
我一麵立刻聯係房屋設備擔保公司，一麵打電話給洛杉磯衛生健康部，告訴案子的負責人，我們正在處理熱水器的事。
等我到了出租屋，迪尼斯變得很凶悍，不讓我進屋，完全變了一個人。我在外麵等了一個小時，房屋設備擔保公司的人才到。修理人員根本查不出熱水器哪裏壞了，我想一下，要他們檢查房間裏的電器配電盤，結果告知配電盤上熱水器的開關被關掉了，一旦打開，熱水器工作正常。原來迪尼斯將熱水器關了，並將熱水龍頭打開，放掉熱水，再叫洛杉磯衛生健康部來檢查，沒有熱水從熱水龍頭流出。於是案子就成立了。
我立刻讓維修人員與洛杉磯衛生健康部負責我這個案子的人員通話，告訴他們熱水器不工作的緣由，以便關閉所立的案子。
同時，我意識到事情沒那麽簡單，驅趕房客是免不了；
熱水器工作了，我又開始催房租了。 迪尼斯不接電話，也不回電話和短信。無奈我隻有同時開始聯係律師，了解驅趕房客的步驟和費用。剛過了10天，迪尼斯又來電說熱水器又不工作了，我又立即請房屋設備擔保公司派人去檢查，結果告知熱水器上麵的調節開關壞了，控製器被砸壞了。這種非常明顯的人為破壞，迪尼斯硬說她不知道，她沒碰過 。無奈，要換新的控製部件了。
熱水器的控製部件換好了，熱水器工作正常。我不再催房租了，請了律師開始驅趕房客的程序。
又是兩周過去了。
那天我下班特別晚，一回家就聽到迪尼斯留言說熱水器爆炸了，熱水器的水都進了屋子，她的家具都在水中，要我們負責賠。同時，我收到出租屋的鄰居郵件（也是一位黑人單身母親，她有我的聯係電話和郵件地址）， 說我的房子已經被毀了，熱水器爆炸，樓下都毀壞了。我急壞了，打了電話給加地那城市消防局問是否有我出租屋熱水器爆炸的報告，回答說沒有。我又住得遠，天晚了去不了。想了又想，覺得事情嚴重了， 我擔心自己去出租房有危險，打了電話給加地那城市警察局，告訴他們我的情況和擔心，警察說第二天和我一起去。次日，我準時出現在出租房的停車場，一會兒，四位警察開著三部警車來了。 當時我好激動，我感覺我付的地產稅值了，因為地產稅的一部分是付給當地警察局的。
敲門，沒人。
打電話給迪尼斯，她說她在40英裏之外，我告訴她，我要開門看看屋內的情況，她沒等我說完就掛了電話。我給警察看了鄰居的郵件，以證明我不是沒事找事。 因為有警察在，我可以在房客不在時用鑰匙開門，但怎麽也打不開，才知道她換了鎖。因為有警察在，我們可以讓專業開鎖的人來開鎖，不過我還是打電話給迪尼斯，告訴她警察要強行開門了，但是迪尼斯還是不接我的電話，我就短信給她，也有通知她的一個憑證。未料，她馬上打電話來了，她說她在兩分鍾之內趕到。
真的兩分鍾，迪尼斯一邊哭著，一邊摟著倆孩子，口中不停地重複著“我是好人，我會付房租，，，，”, 演的不比好萊塢演員差。。
警察告訴我，一定要趕走這個房客，不然就沒有消停的時候。他的經驗是迪尼斯吸毒。這就解釋了為什麽迪尼斯看到警察這麽害怕，原本在留言中說，家具壞了，房子毀了，她們要住旅館了，費用都要我出，等等。現在她卻說家裏一切都好，沒有進水，家具都好，目的是不要我們進去房子看。她最怕的就是警察進屋搜毒品。一旦吸毒，錢就永遠不夠了，不騙房租才怪呢。當然也解釋了為什麽孩子這麽要吃巧克力。
但是熱水器完全被她弄壞了，熱水器的頂部明顯的人為破壞，徹底不工作了。
我問了律師，在房客不付房租的情況下，在我們已經開始了驅趕房客的程序過程中，如果出租房有與基本生活相關的修理，房東是否一定要修？回答是必須的。
無奈，換上新熱水器。
從驅趕房客的程序開始到法院開庭通常要兩到三個月的時間，城市越大，案件越多，時間越長。我們隻等了七周的時間就等到開庭的日子。我一大早趕到法院，我們的案子是排在當天審理程序的第二個，開始審理了，迪尼斯還沒出現。法官問了一些問題後，案子就結束了。判決為：房客必須在一個月內搬出 即最遲5月4日，並需付清所欠房租。律師告訴我要求房客付清所欠房租是一個虛的判決，99%的房客不會付的。房客一旦搬出，你根本找不到她。即使找到，他不付你也沒擇。房東的目的就是把房子要回來。
感覺這一個月特別久，可是到了5月3日，律師告訴我法院通知，房客搬出時間延後了，理由是，迪尼斯去了法院，抱怨法院不公正，那頭她在法院安檢處被耽擱了，所以沒來得及參加開庭，（法官自然知道她在撒謊），迪尼斯還抱怨法官判決不顧她孩子的學習，小學通常在6月10日左右放暑假，隻有一個多月的時間就要放假了，她不能搬家換學校影響孩子學習。法官站在保護孩子的立場，同意房客延後搬家。
又是一個多月的煎熬。
擔心房客不搬，又擔心房客在走之前搞破壞。聽說有的壞房客在走之前把水泥倒入馬桶，清理下水道的水泥是房東最痛苦的事！勞命傷財。
學校放假前幾天，迪尼斯打電話給我，說她願意從現在開始好好付房租，講了一大堆好話，如果我沒有之前的經曆我一定會被她打動的。由於律師早告訴過我，不要聽這樣人的承諾，我告訴迪尼斯去與我的律師談。迪尼斯氣急敗壞地，像轉換開關一樣，立刻破口大罵我，並威脅我說要告我，一連串髒話，有些我都聽不懂。 迪尼斯一定是騙租老手，軟硬兼施， 這樣的人滿嘴的謊言，我們哪是她的對手！
6月12日，學校放假了，迪尼斯全家還在我的房子裏開party！她就是拖一天是一天. 律師告訴我，接下來就是按排警察強行驅趕。
要警察作強行驅趕也要排隊，警察局先給房客2周的最後通牒，如果2周內房客沒有搬走，警察會在2周後的任意一天進屋驅趕。房東需在那天到場，將門鎖換了。
兩周的最後一天，6月26日晚上，鄰居告訴我，迪尼斯在搬東西。6 月27日，警察到了，告訴我他們搬走了，一片狼藉。我們趕到，立刻換了門鎖。謝天謝地，房子破壞的不嚴重，牆上有幾個洞以外，其他還算好。房子拿回來了，清理，整修就不算個事了。
一想到我再也不用與迪尼斯打交道了，心裏的高興就像我中了大獎似的，半年的噩夢總算結束了！
經過這次教訓，我學到了許多：
- 信用分數在600分以下的不應該考慮；
- 房客收入不到三倍租金的遲早會有麻煩，除非信用分數在700以上，或能出示銀行有高額存款；
- 要了解房客的租賃曆史，光用房客提供的房東電話了解房客是不夠的；避免假的房東信息；
- 房客有穩定的工作並在同一公司上班幾年以上應優先考慮；
- 家庭有兩份工作以上的應該比較可靠；
