達拉斯地區六萬美元投資房實例分析（1）
古語雲：學醫三年便謂世上無病可治，行醫三載又稱天下無方可用，說的是理論歸理論，實際歸實際，這裏本人就舉一個實際的案例來對房地產投資做一個分析。
這裏的內容全是事實，沒有加工或虛擬，也是將來對我們的經紀人和炒房團的團員培訓內容。
1 買房經過：
1）送抽油煙機
2020年1月30號，周四，不下雨，早上7；20分送兩個孩子去學校（一年級和二年級），回到家跟老婆說，我今天要去BONHAM(寶耐，或寶汗）把在網上買的抽煙機（外抽但出口是長方行，3英寸X10)給老趙師傅送去，（2019年在BONHAM買了一棟正在裝修）。8；20分打開電腦，上MLS（經紀人房源係統），看看當地有沒有什麽新的房子上市，要不開車一個小時，隻送個抽油煙機，不太值，看到一棟上市兩天的房子： 504 Chinner St, Bonham TX 75418,要價$ 65500.
2) 房子介紹： 504 Chinner St,Bonham TX 75418, 1052 平方英尺，1979年建，占地0.36 英畝，3房2衛，2 車庫，中央空調，水泥板地基，屋頂一年新。
賣主經紀公司 Fathom Realty, 經紀人 Peggy Robinson.
3) 交易實況
8；30分發Text給Peggy, is your 504 Chinner St still available? Peggy: Yes, but I got more than one offers and will present those to seller at 11am today.
Can I take a look it? Peggy: Yes, you can and I give you the lock box code now.
8;45分，把抽油煙機放到車上，一個小時之後，9；50分到了房子那，看了10分鍾，估算出維修成本大約在3500-4000美元.
10；00分，上車把抽油煙機送到103 W Cunningham St， Bonham.
10；15分，發給Text to Peggy: I viewed it and I will send your a cash offer once I got home in Plano .然後上121高速公路，往回走。
10；25分，Peggy text：can you let me know what kind offer you will submit?
10；30分， 我在高速公路 Service road 停下，text：$60K ,no inspection, no termination option， closing in 12 days ，(6 萬美元， 不做房屋檢查，沒有買主無條件取消合同的條款，12天過戶）。然後在上高速，繼續開。
10；35分， Peggy text： Great, seller will wait for your offer then. and no rush, we will wait for your offer until 12 noon.
10;40 分，再次停下，text Peggy: Ok, I will send you offer prior to 12 noon.
11;30 分到家，打印出銀行證明，填寫合同，11；59分offer sent to Peggy.
2;35分在學校接孩子放學，Peggytext: seller accepted your offer and I will bring contract to have them signed.
3;30 分，Peggytext：Peggy text: executed contract in your mail box.
3;40 分： 打電話給老婆，老婆沒等我說就問：我去接孩子？答： 不是，孩子接回來了，在家裏玩呢。我說，早上出去，看中一個房子，合同已經簽了，我還想繼續說一下這個房子的情況，被老婆打斷，我不關心這些，地址發給我，過戶日期，屋頂年限（用於買保險）。
4；35分，到郵局把1000美元定金放進信封，用平信寄出給產權過戶公司，省下了來回2個多小時的車程。
這樣，用了大5-6 個小時，就把這棟房子買下。
達拉斯地區六萬美元投資房實例分享（2）
(2020-02-09 12:55:01) 下一個
達拉斯地區六萬美元投資房實例分享（2）
上篇文章說的是送油煙機順便買了個房子，這部分就講一下問什麽要買這棟房子。
2 為啥要買這棟房子？
1）Bonham 簡介：人口1萬餘，平均房價11萬，家庭平均年收入4萬出頭，是 Fannin縣的首府，房子年交易量約120套，出租交易量不足10套。
（1) 地理位置： 距第一戰區：60英（DallasMetro： Plano,Frisco,Mckinney,， Richardson,Allen,Carrollton,-----)
距第二戰區：30 英裏（Satellite city： Anna, Princeton,Little Elm, Mellisa, Aubery, Providence Village ----)
Bonham 屬於第三戰區。
我根據城市的發展年代，把達拉斯地區，根據目前的投資回報率（ROI)大小來劃分為三個地區，簡稱三個戰區，目前的投資回報率從低到高是：
第一戰區： 房價35萬， ROI：0-3%, 發展在2000年左右，絕大多數中國人住在這裏。
第二戰區： 房價 25 萬，ROI：3-8%，距離第一戰區 25 英裏.發展在 2010年
第三戰區： 房價15 萬，RIO：8-15%，距離第一戰區 60 英裏，發展在2025年。
這裏說的ROI 均是 Cash on Cash.
3）發展證據： First Walmart super center and New Bonham High School less two
years old. High way 121 快速向北推進。
投資房地產是投資未來而不是現在，這就是買這棟房子的原因。
3. 投資回報率的計算：
市場價格約10萬5千美元，可出租1050 美元，地產稅200美元/月，保險60美元/月，
總費用260美元/月，現金流： 1050-260= 790 美元，再扣除每月70美元左右的維修費，現金流720美元, 過戶後4000美元維修，總投資額64000美元。
1） 投資回報率（Return on Investment,ROI, cash on cash): 12 months x 720 /month/64000=$ 8640/$64000= 13.50%.
2） 投資回報率（Return on equity,not cash on cash): $105000-$64000/$64000=
$41000/$64000= 64.06%
3） 複合投資回報率（前麵的兩項加起來）: 13.50% + 64.06%= 77.56%。
房地產投資的最主要目標是增值，如果10年之後，第三戰區與第二戰區，連接起來了，一不小心房價漲到了17-20萬，那麽你的投資回報率將會是多少呢？20年前買過房子的人心裏都清楚。
做為專業的房地產投資者，第一要買的低，這樣，一過戶就賺到了錢，第二，每月要有現金流，最後，等著增值，這叫三管齊下，萬無一失。
達拉斯地區六萬美元投資房實例分享（3）
(2020-02-09 17:42:00) 下一個
達拉斯地區六萬美元投資房實例分享（3）
3. 經驗分享：
1）能買就買
本來去年底買的房子還在裝修，在加上一月底付房地產稅，沒什麽錢，計劃第二季度再買一個，但碰上了，能買就買。
2）能買小的就不買大的
本來以前買的多數在10萬左右，大約1400平方尺，沒有小的，才1052尺，但3房2衛2車庫，6萬是非常好的。
3）能低買就低買，
房地產殺價跟殺豬不一樣，不是力氣活，是靠腦力和經驗，當時才上市一天，就有好幾個出價，如果我不想出高價，那麽就要在條件上擊敗別人，其他買主基本不敢像我這樣的條款，不做房屋檢查，沒有終止合同的條款，12天過戶，這個條件對賣主非常有利，現金交易，沒有任何意外。
4）想搞房地產投資，家裏要一個人說了算，要麽老公，要麽老婆，千萬不要搞二人轉，兩個人都參與。那麽怎麽才能讓老婆不參與呢？ 你把孩子照顧好，衣服洗好，飯做好，拿自己的私房錢買房投資，為了自己的家置業添財，老婆絕對不會反對的，因為絕大多數老婆的心是肉長的。
5）不要嫌 六萬美元的房子沒搞頭
如果你多搞幾個呢？ 5 個，10個，15個呢？兵不在於多而在於精，你在第一戰區，投40萬，每月才有1500的現金流而且房子從40萬漲到80萬要比10萬漲到20萬難的多。
6）從來沒聽過這個城市
的確如此，很多人不知道這個城市（絕大多數第三戰區的城市），就因為絕大多數人還不知道，我們才去投資，等大家都知道了，那就有點晚了。我在2017年房價漲的最猛的時候，就開始想到，到頂之後去那裏投資，2017年的時候，就在第三戰區買房投資了。
如果你能走在大多數人前麵，那麽你的投資回報就會比絕大多數人高。
