zt:Flipping的前世今生

lipping的前世今生

文章來源 : 來圓GT2019年03月02日分享文章515

今天，鬥膽談談這個，算是回報投壇吧，潛水學習沒人來收我學費，看到的更多是熱心的回答，所以我也試著回答一波。所有認識隻限多倫多，美國的各位智者見智吧。

還是習慣叫它：倒房 。我沒在這邊上過學，肯定中文更順溜。國內叫它鳳變冰，鳳姐變範冰冰，諧音Flipping，中國人就是不缺聰明智慧啊。想想一個土巴拉機的鄉下妹，3個月搖身一變，成了十裏洋場CBD的 Jennifer，而且月薪5萬，是不是止不住的口水啊。

06/07年，我們這的房價一般也就30萬上下，我還真做過幾個，也操盤過幾個。先淘筍，比一條街上的便宜個3/5萬，要迅雷不及掩耳盜鈴的速度去搶，搶著就是運氣。然後，3個月，連裝帶賣，基本closing一個，從頭到尾要到4個月左右。賣價是小區最高，除去5%手續費用，裝修3萬上下，忙活兩個月真能賺個3/兩萬的。這時候，原則就是，利潤空間（賣價-買價）低於7萬的，不能做，否則包賠。那時候，確實挺高興，摟草打兔子，挺美。

到了08年，手上還有三個，然後市場在九月尾急轉直下。那時候，不懂，其實租出去，就挺過來了，有人問我，能不能租半年，我就回她：剛裝修好，不租，一邊呆著去。就是想賣掉，可能壓力比較大吧。克服重重困難，終於在最低點的12月，交割了一套雙車房的，來年二月又closed一個condo，最後夏天市場一回暖，馬上走了最後的平房。第一個裝修8千打平手，condo裝2萬賺了兩萬，平房裝3萬賺4萬吧。從這之後，我就沒再自己倒房了，我們一批最早倒房的經過08年一役，基本都停手了。

歇了三兩年，我就開始隻買不賣，淘筍，裝個一兩萬，租出去。因為市場一直上衝，倒房辛辛苦苦幾個月賺三四萬，為啥不留在手上租出去，啥也不幹，每月還有幾百正收入，然後每年可能增值十萬八萬。

倒房最好的年景，出現在15年/16年，17年的前四個月。我自己不倒了，但是我操盤，說真的，我最上心的事就是幫別人賺錢，我特有成就感，反倒自己的活，從包出去到裝好，我都不去看一眼。14年左右，就要60多萬買獨立屋了，相應的，裝修就要8--10萬，大概能賺10萬吧。 這時候，市場是打破頭的，幾千個經紀/做裝修的/投資的都在一片區盯著筍盤，真的不好搶，筍盤肯定當天就走。這個時候，其實可以改變策略，市場每年都有低點，低點一般持續3個月，所以逢低馬上出手，不能總想還會走低吧。我們這一般7/8月，11/12/1是低點，買進/裝修/短租，等一年多點再放盤，也避開100%的收入稅，變成capital gain按一半利潤算收入，或者寫成自住，幹脆不用交稅。這種慢起手倒立的倒房的方式，一年多下來20/30萬的利潤，輕輕鬆鬆到手。我親手操盤，賺的最爽的，就是提到過的，95.5萬買入，在16年一月份，還談了5萬下來，2月份交房，周圍就漲了20萬，他自己找人慢慢幹，大概搞了4/5個月，17年4月上市，最高的時間點成了那片區最高價182，賺了60多吧，一分稅不用交，自住的。看的我眼紅啊 ！

Flipping這行，究竟誰才是大神。我很負責的說，幹裝修的做這個，隻能排到後邊20%，真的算比較弱了。因為你就裝個5萬，十萬，也就是省個自己的人工加點材料費，節省一半頂破天了。倒房真正的賺錢訣竅，在於淘筍+溢價，淘筍在市場好的時候，永遠是狼多肉少，個個餓虎撲食早就等的眼發綠了，一句話，兄弟我拿到一個盤容易嗎。但是，溢價才是最關鍵的，重點在溢價，好東西值多少錢呢，買主喜歡，他有多少銀子就值多少錢。成本20萬，可以額外溢價個20萬. 所以，我佩服的倒房大神，是有些老外的設計師，給自己弄，6個月到一年吧，出來的是藝術品，30萬起步裝修，裏外大變，不是電視上倒房的那種，真的精品。一兩年做一個，沒風險，市場不好就自住長一點，利潤40萬起步，還見過100多的，純利免稅。

倒房肯定挺賺錢，市場允許，我也會弄幾手。但是淘筍不易，穩妥的方式，還是買進放租。另外，Flipping一定心態放正，每個單都要盡心做好，力求專業，應該至少有2/3個亮點，不在錢多錢少，放心思上去，讓人進的屋來不想出去，像看到初戀的人一樣。我們老中大多節儉慣了，總是想省，倒房的大忌。控製預算，盡量弄好，win-win。