zt:美國樓市的2018：買家撤了按揭商垮了 危機近了？

文章來源 : 華爾街見聞2019年01月28日分享文章214

隨著2018年的結束，美國樓市卻經曆了購房數量斷崖式下跌。

最近公布的數據顯示，美國12月成屋銷售年化總數為499萬戶，三年來首次低於500萬戶大關；同比下滑10.3%，為7年多來最大跌幅，此前11月和10月同比跌幅分別為7.8%和5.1%。

提供大批按揭貸款業務的銀行已經感受到了寒意。已經公布的財報顯示，富國銀行四季度按揭貸款收入下滑50%至4.67億美元。

這引起了華爾街的注意。瑞銀研報測算，美國在二戰後的11次經濟衰退中，9次衰退前有房屋銷量大幅下降的情況，“房屋市場通常不是在真空環境中放緩的，房屋市場的下滑可能是更廣泛經濟疲軟的前兆。”

抵押貸款利率可能是一部分因素。NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，目前樓市對房屋抵押貸款利率非常敏感。

美聯儲去年一共加息4次，美國30年期固定抵押貸款平均利率在11月觸及4.94%，創下2011年以來最高，而兩年前的平均水平為3.65%。Business Insider據此測算，以一套25萬美元的房子為例，每月還款金額多了190美元，總共還款金額將高出近7萬美元。

圖片來源：房地美

另一個原因來自於買家已經負擔不起房價了，特別是對於背著學生貸款的千禧一代。據NAR數據，房屋價格過去幾年一直呈上升趨勢，2018年12月成屋價格中位數位25.36萬美元，連續第82個月同比上漲。

然而，盡管需求下降、營收下跌，銀行並沒有在審批上變得更加寬容。

紐約聯儲10月報告顯示，2018年下半年抵押貸款和再融資申請的拒絕率大幅上升。調查顯示，抵押貸款申請比例從6月的7.1%下降至10月的6.7%，一年前同期比例為9.2%。抵押貸款拒絕比例上升至19%，為2015年2月以來最高。

穆迪分析師對Business Insider表示，一方麵美聯儲已經提高利率，更有信譽的借款人可能早些時候已經采取行動，獲得更低的抵押貸款利率；另一方麵目前申請者的質量有所下滑。

瑞銀則指出，認為現在是購房好時機的消費者人數已經低於認為是賣方好時機的人數，過去26年隻發生過2次，而且這些情況發生在最近兩次經濟衰退之前。