美國樓市出現持續降溫的跡象，繼成屋銷售之後，7月美國新屋銷售戶數也創下9個月來的新低。商務部星期四公布的數據顯示，美國7月新屋銷售年化戶數62.7萬，創去年10月以來新低，預期64.5萬戶，6月銷售戶數由63.1萬修正為63.8萬。7月也是今年以來首次連續第二個月新屋銷售下降。
此外，7月東北部新屋銷售劇減52.3%至2.1萬戶，銷售量創2015年9月以來新低，而且是該地區2015年年初以來最大的月度降幅，成為7月新屋銷售總體下滑的推手。新屋銷售最大市場南部地區的7月新屋戶數下降3.3%至35.5萬，西部和中西部分別增長10.9%和9.9%。7月新屋售價中位值為32.87萬美元，比去年7月略微上升了1.8%。
此外據全美房仲協會（NAR）的報告，美國7月成屋銷售（房屋銷量占比高達9成）連續四個月下滑，創下兩年最低增幅。
根據該報告，7月的成屋（含單戶住房、聯排別墅、共管式公寓和集體式住宅）銷量年率調整後為534萬戶，較6月的538萬戶下滑0.7%（差於路透社調查專家預期的540萬戶和增長0.6%），較去年同期則衰退1.5%，為連續五個月同比衰退。
該協會經濟學家Lawrence Yun表示，房價持續紮實的上漲已穩定減緩購屋的需求，其中尤以東北部最明顯，成屋銷售創下2016年2月以來最低增幅，太多的潛在買家不是出價太低被拒絕，便是等待更低的行情才願意搜尋房屋。
該報告統計顯示，7月的平均房價為26.96萬美元，較去年同期的25.81萬美元高出4.5%，為連續第77個月出現同比增長。另外，7月成屋從掛牌到出售的平均天數為27天，稍高於6月的26天，但低於2017年的30天。首購族的買家占比仍持穩在31%，隻比一年前的32%微幅下滑。
Technical trading
Technical analysis is a way to trade stocks. There are different ways to trade. You get your way that match your personality.
正文
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轉戰美國的中國買家：房價、房租和無處可逃的泡沫(圖)
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前兩天讀到一段文字描寫當下中國社會：上層在逃離、中層在下流、底層在淪陷。文章把造成社會擠壓的三個問題歸結為：房地產泡沫、中美貿易戰和金融去杠杆。
中美貿易戰更多的是精英們在關心。一個多月前，國內有做投資的朋友告訴我，國內知識界、財經圈等都在反思和大量轉發與貿易戰有關的文章，他和我感慨說，這種現象恐怕幾十年都沒有出現過。
不過熬到現在，中美雙方談談打打，連精英們緊繃的弦也審美疲勞了。
中美雙方最新的傾向是滑向了“談時打”：中國商務部副部長和美國財政部次長在華盛頓重啟貿易談判，結果8月23日美國直接對價值160億美元中國商品征稅，中國隨即反擊。這種“談時打”華爾街見怪不怪，中國微信朋友圈也沒引發大的漣漪。消息沒引發大的關注是有道理的，據說兩國中層的談判最後變成雙方交換一下談話要點，都沒有實際上的細節談判。
人們更揪心於國內房產價格的持續上漲。高房價的討論延伸至生育政策，中國人在一胎化政策期間想生而不能生，二孩政策放開了，中國人卻因高房價而不敢生；高房價的討論延伸至近來北京暴漲的房租，白領、中產、北漂們哀鴻遍野；高房價的討論延伸至中國階層流動的遲滯，社會上升通道越來越窄，相反下沉的拉力愈來愈大……。
在美國，最近關於房地產泡沫異或危機的討論也逐漸增多, 比較典型的城市是洛杉磯。美國媒體這樣描述說：洛杉磯房地產市場正陷入危機——“仕紳化”（gentrification）使城裏有色人種所在的低收入社區麵臨係統性的流離失所。暴漲的住房成本導致近6萬人無家可歸、流落街頭；自今年3月起，這座城市又經曆了近代史上最大規模的拒付房租行動。在仕紳化迅速的Westlake社區，有三棟建築80個單元的200個家庭拒絕支付租金。起因在於房產管理公司雖然多年疏於管理，卻在今年2月大幅推漲房租，租金增長幅度在25％到40％之間，導致租房的工薪階層聯合起來搞拒付房租運動。
美國的房地產市場危機了嗎？這又是一場多大量級的危機呢？我去找沃頓商學院教授Joseph Gyourko請教。提起房地產危機，Joseph Gyourko說這個術語涵蓋麵很廣，鑒於利率長時間維持在如此低的水平，他擔心人們會對住房等長期資產錯誤定價。如今隨著利率繼續上升，人們此前看到的一些價格上漲將會解體。
不過此“危機”與2006- 2007年間的次貸危機不可同日而語。Joseph Gyourko說，現在還看不到美國內陸彈性供應市場如拉斯維加斯和鳳凰城房價過高，當然這些市場的房價已大幅上漲，隻不過是因此前跌得太狠。另外，這些市場的房價基本上沒有高於基本生產成本——即房屋支付價格大致等於土地+結構+開發商利潤的完全複製成本。
房價漲得最凶的是美國供應受限的沿海市場，特別是西海岸。盡管如此，Joseph Gyourko不認為有房地產市場泡沫。以舊金山和聖何塞等為例，市場需求的增長得益於強勁的就業增長和大幅度的工資增長。需求不斷增長而新房淨供應極為有限，導致高房價。一旦經濟衰退或高技術行業勢頭轉緩，情況就會發生變化。
美國人也許暫時不用為房地產危機擔憂，那些逃離的所謂中國社會的上層卻難免有些沮喪。在美國這片樂土，中國投資者十年來首次成為美國商業房地產的淨賣家，多年來這些買家花費數百億美元推動美國酒店和其他房產市場的趨勢突發逆轉。
紐約高端樓市背後的中國人
（近七成華人買房是用現金一次性付清，他們的資本幫助撐起了紐約新的公寓摩天大廈 圖：金焱）
在現實生活中討論長租公寓爆倉，討論斂財都太沉重，更多的討論也隻是隔岸觀火，而在美國，這裏的熱鬧是電影《瘋狂亞洲富豪》（Crazy Rich Asians）。我的一些微信群甚至發起了為亞裔之崛起而看電影的熱潮，當然這個全亞裔陣容的好萊塢大片反響不俗——首周末就獲得2520萬美元的票房，輕鬆拿下票房冠軍，外加許多美國華裔“撒錢”包場觀看的花絮做點綴。
對灰姑娘的故事我自帶免疫力，加之現實生活中，我和真實的亞洲富豪們也有過交集，因此感覺不太需要通過虛擬世界來擴大想象力，就沒去看這部電影。
我最早接觸的亞裔富豪是美國矽穀某大型高科技企業的創始人。夫婦倆從各自的國家到美國讀大學，畢業後創業，把夫妻作坊擴大成了有幾千員工的高科技企業。他們是我非工作關係而有深入接觸的惟一亞裔富豪。幾年後回想起來，我在美國僅有的奢侈經曆都拜他們所賜，比如他們請我乘坐他們的私人飛機從舊金山飛到紐約；比如他們派屬下利用工作時間租禮賓車，陪同我一起遊賞美國酒鄉納帕穀。想到他們，我自然想到了他們亞洲口音的英語，和電影裏如出一輒；想到他們依然濃烈的亞洲式人情事故，以及幾個美國高管私下裏對我的抱怨：夫婦倆經常不顧下屬的尊嚴、披頭蓋臉就一通大罵——美國白人不太習慣亞洲式家族企業的管理方式。
與《瘋狂亞洲富豪》的劇情更為貼近的，是我采訪美國高端樓市時接觸到的新加坡房地產商。那是一對年輕夫婦，就如電影中男女主人公一樣的佳配良緣，有同樣的富三代、富四代敘事：美國常春藤名校畢業、接手家族企業美國部分資產的管理、談吐優雅得體，竭盡所能地保持低調。
當時我采訪的一個項目是紐約新地標、53W53大樓。前不久去紐約出差，我還從這座位於第五大道西側的紐約新貴聚集地路過。這個項目其實早在2006年就已籌劃，但屢經坎坷，從房地產泡沫破裂到金融危機，使它的完工時間表定格在了2018年秋天。它的主要賣點是有紐約現代藝術博物館（MoMA）——53W53大樓底層將設有三層畫廊，畫廊將與博物館現有展示廳互相銜接；還有一個賣點就是世界知名的建築大師尚·努維爾(Jean Nouvel)。
努維爾擅長用鋼、玻璃以及光創造新穎而符合建築基地環境、文脈要求的建築形象，53W53大樓就像水晶雕塑一般充滿了魅力。當時努維爾對我解釋說，他反對建築克隆化，今天大多數建築沒有自己的DNA，以摩天大樓為主題的建築有一個多世紀的曆史連續性，紐約人的敏感性體現在建築上，體現了其與經濟、文化和科技的相關性，而住在曼哈頓就要有這樣一座公寓樓，在結構上和玻璃之間沒有過渡，住在屋內也同時住在雲端。
住在雲端也是中國富人們和那些逃離中國的社會上層們的共同向往。我和這些逃離的上層們有過一次有趣的接觸。
（53W53大樓位於西53街，它的廚房樣板間乍一看並無驚豔之處，實際上人工智能武裝到每一個細節 圖：金焱）
那一次我去紐約采訪投行，晚上被叫上和幾個中國人一起先參加某房地產公司的活動，然後一起晚餐。那天晚上萍水相逢的人中，有幾個媽媽剛從中國移民到新澤西不久。在美國人的房地產公司活動上，她們沉默寡言，顯然英語是一大障礙。但當我們出來坐上出租車，途經曼哈頓的一些戰略要地時，媽媽們變得歡快而活躍，忙於指認自己在96街以下的中城地區已有的、或即將入手的豪華公寓。
這理所當然地成為當晚的主題。在餐桌上，媽媽們豪情萬丈地討論在曼哈頓中城的投資才是貨真價實的保值之選，熱烈地爭論紐約高端豪華公寓樓哪家強。媽媽們討論得熱情高漲，忽然意識到一旁還有完全無法插話的我，於是大家像討論房價一樣一哄而上，禮貌而友善地沒話找話說：
“你看你，多有才呀！”
“真的，確實是。”
但不論怎樣努力，媽媽們發現圍繞我的“才”大家接不上話，形不成興趣，於是索性回頭聊她們的財了。
實際上，數據公司美國Real Capital Analytics的測算揭示了她們的財的能量：截至2015年7月31日，包括這幾位媽媽在內的中國投資者已在紐約曼哈頓房地產上消費了38億美元、約合240億人民幣，比起2014年整年翻了三倍還多。那是一個什麽概念呢？記得在采訪53W53大樓時我問過開發商，這個高檔樓盤最小的單元會有一室一廳嗎？開發商微笑著解釋說，最小的單元確實是一室一廳，但不會獨立出售，設計者考慮到買家需要附帶購買，以提供給自己的司機、傭人等居住。
買買買，停停停
資本對高端住宅市場的追逐在2015年表現最為搶眼。在全球範圍內，資本從東到西的運動，對2015年的房地產業產生了重大影響。當時普華永道美國房地產業務負責人R. Byron Carlock Jr向我解釋了東方資本的洪流，他說，資本很明顯地出現了從東方向西方硬資產流動的趨勢，這在倫敦，紐約，舊金山和洛杉磯等城市都有體現，東方資本在這些城市有大量投資，除了競購地標性的房地產外，在南加州的單戶型住宅市場交易速度也引人注目，這主要歸功於中國和韓國的買家，他們在城市靠近大學的地方大量為學生購置房產。
來自中國的資本自嗅到了投資紐約曼哈頓公寓樓的絕好機會。這也有數據支持。房地產代理與研究服務機構CityRealty用100棟最有名的曼哈頓公寓樓為坐標，以十年為跨度來考察投資公寓的回報率，並與其它大宗商品作比較。他們得出的結論是，在截止到2014年的十年中，黃金每年回報率高居榜首為12.91％，西得克薩斯輕質原油期貨價格排在第二位，每年上漲11.02％，咖啡上漲9％，生豬期貨上漲5.34％，而標準普爾500股票指數有5.56％的年複合增長率，而投資於曼哈頓住宅市場的回報率則有6.5％。考慮到黃金、原油等投資的波動性，投資曼哈頓公寓樓因有可持續性而顯得尤為誘人。
三年之後，形勢急轉直下。
紐約今年上半年的住宅成交量降低31%，不少高端公寓滯銷後降價20-30%。RealCapital Analytics的數據更直接指向中國投資者：今年第二季度，中國保險公司、企業集團和其他投資者出售了價值12.9億美元的美國商業房地產，而購買的地產僅為1.262億美元。這是自2008年以來，中國投資者第一次成為淨賣家。
機構風險分析 (IRA) 公司聯合創始人ChristopherWhalen給我描繪了更大的圖景，他說，隨著高端住宅市場和商業地產價格下跌的開始，房地產領域告別了繁盛期。較低的價格意味著更高的貸款價值比(LTV)，違約損失率(LGD)上升，最終會導致貸款違約率升高。這通過Weiss Residential Research指數等更精細的指標就可以看到：價格上漲的房屋數量正在銳減，目前這一趨勢似乎主要局限於高端住宅市場，但過去的經驗表明，房地產市場的轉軌通常始於頂部，那裏購房者與供房量相比數量更少。比如加州的港灣城鎮橘子郡(Orange County)，在Newport和Laguna Beach這樣的頂級奢華區，豪宅銷售基本上已然放緩。尤其自今年第一季度以來，同紐約和康涅狄格州情況一樣，南加州高端住宅的價格持續受到打壓。
怎麽會變成這樣？
Christopher Whalen和我點到了強勢美元的作用，中國、俄羅斯、阿根廷等高端住宅的大手筆國家貨幣貶值，對各自國家買家的影響已有時日，在未來五年有可能繼續壓低豪宅的價格。惟一的例外是巴西，他們的資本流出仍在增加，而邁阿密是其資本的一個落腳點。Christopher Whalen還點到了政策麵的影響，比如美聯儲加息周期下流動性的降低等等。
顯然中國中產們仍在前赴後繼地赴美購房。我的一個做房產中介的美國朋友Elena有著男子一般粗啞的聲音。前兩天她就用那粗啞的嗓音告訴我，20年前她以俄羅斯博士的身份來到美國，看到做房產中介的商機於是毅然放棄了科學家的頭銜。她的客戶不局限於俄羅斯人，近些年來中國人驟增，他們總會優先考慮投資和教育，在大華盛頓區的老式高檔社區如Bethesda/Chevy Chase，不但不乏中國買家，近兩年中國買家成為投資的主力軍。
（紐約高線公園不隻書寫了變廢為寶的神話，更帶動了周邊豪華公寓等的房地產市場神話的崛起，部分高線公園附近的房產價格如今已翻了二倍 圖：金焱）
中國買家助推了美國的房地產牛市。Clif Droke做專業市場分析，著作甚多。他對我說，美國房地產市場已有7年的牛市，可能還會持續下去。問題是，房地產市場麵臨著有限的庫存，使得可交易的庫存房屋價格上漲，這削弱了有預期的中等收入購房者的負擔能力、特別是那些首次購房者。不可否認的是，幾乎所有潛在買家都感受到了房價上漲快於收入上漲的壓力。
這段話讓我不由生發了感慨，中國中產在國內焦慮與彷徨，他們到了美國，可能也逃不過焦慮和彷徨，隻是深和淺，出發點的不同罷了。不隻是美國，想要在海外投資置業，買、買、買的中國人，在新西蘭收到當頭棒喝，新西蘭議會通過一項法律，為遏製房價飛漲，禁止非居民的外國人購買現有房產。日本民宿法兩個月前正式實施，也會抑製日本房租的收益。最新的動向是，中國買家移師東南亞國家及“一帶一路”國家，進行房地產投資。
炒房也要投資降級？
8月23日周四中午，特朗普在白宮羅斯福廳搞了一個《外國投資風險審查現代化法》(FIRRMA)的專題圓桌會議。在我郵箱收到的會議紀要裏，基本上是財長姆紐欽等內閣成員和一些參議員對特朗普頻頻點讚，尤其是特朗普對中國嚴防死守的英明偉大。用佛羅裏達州參議員Marco Rubio的話說，“我把感謝特朗普總統您的話掛在嘴邊，美國政府太長時間不作為，是您毅然懟對中國。這是自1991年以來美國第一次在世界上遇到近乎勢均力敵的競爭對手。”
FIRRMA作為2019財年美國國防授權法的一部分，剛在10天前的8月13日由特朗普簽署成為法律，加強對外國投資審查體製及推進其現代化，它擴大了兩部分的涵蓋交易管轄權，第一就是房地產購買、租賃和租地，包括靠近敏感軍事設施的海港、土地在內。第二是知識經濟和大數據帶來脆弱性背景下，對關鍵技術、關鍵基礎設施、掌握有個人數據的公司的投資和收購要加強審查，即使沒有控股。
中國投資者逆轉在美國的房地產購買狂潮，有多少是因為在貿易、國家安全等政策層麵上的對峙引發的呢？我找到了Real Capital Analytics的高級副總裁Jim Costello，前不久他剛完成一個報告，開篇就說，中國對美國商業房地產投資的鼎盛時期似已結束。中國投資者自2000年以來購買了價值超過541億美元的這類資產，到了2018年第二季度首次成為淨賣家。
說起變化背後的力量，Jim Costello認為這更主要是中國內部的問題，而非美國的轉變，盡管兩國政策都有影響中國投資的因素。中國出台了一係列扼製非理性海外投資的法規，這在2017年下半年尤為密集：《關於進一步引導和規範境外投資方向的指導意見》《民營企業境外投資經營行為規範》《企業境外投資管理辦法》等都在那時相繼推出。
美國則是外國投資委員會（CFIUS）以國家安全風險的名義限製中國在美國的投資，如中資收購聖迭戈科羅納多酒店(Hotel delCoronado)協議的告吹，再如半個多月前美國政府要求中國海航集團出售曼哈頓一棟大樓的多數股權，因該大樓租戶包括一個警察分局，其職責包括保護特朗普大廈。
比較起來，Jim Costello說中國監管政策帶來的影響更大，它限製了資本流動。海航集團和綠地集團等中國企業出售優質物業，就被解讀為償還債務並應對國內的監管和市場壓力。
中美貿易戰更多的是精英們在關心。一個多月前，國內有做投資的朋友告訴我，國內知識界、財經圈等都在反思和大量轉發與貿易戰有關的文章，他和我感慨說，這種現象恐怕幾十年都沒有出現過。
不過熬到現在，中美雙方談談打打，連精英們緊繃的弦也審美疲勞了。
中美雙方最新的傾向是滑向了“談時打”：中國商務部副部長和美國財政部次長在華盛頓重啟貿易談判，結果8月23日美國直接對價值160億美元中國商品征稅，中國隨即反擊。這種“談時打”華爾街見怪不怪，中國微信朋友圈也沒引發大的漣漪。消息沒引發大的關注是有道理的，據說兩國中層的談判最後變成雙方交換一下談話要點，都沒有實際上的細節談判。
人們更揪心於國內房產價格的持續上漲。高房價的討論延伸至生育政策，中國人在一胎化政策期間想生而不能生，二孩政策放開了，中國人卻因高房價而不敢生；高房價的討論延伸至近來北京暴漲的房租，白領、中產、北漂們哀鴻遍野；高房價的討論延伸至中國階層流動的遲滯，社會上升通道越來越窄，相反下沉的拉力愈來愈大……。
在美國，最近關於房地產泡沫異或危機的討論也逐漸增多, 比較典型的城市是洛杉磯。美國媒體這樣描述說：洛杉磯房地產市場正陷入危機——“仕紳化”（gentrification）使城裏有色人種所在的低收入社區麵臨係統性的流離失所。暴漲的住房成本導致近6萬人無家可歸、流落街頭；自今年3月起，這座城市又經曆了近代史上最大規模的拒付房租行動。在仕紳化迅速的Westlake社區，有三棟建築80個單元的200個家庭拒絕支付租金。起因在於房產管理公司雖然多年疏於管理，卻在今年2月大幅推漲房租，租金增長幅度在25％到40％之間，導致租房的工薪階層聯合起來搞拒付房租運動。
美國的房地產市場危機了嗎？這又是一場多大量級的危機呢？我去找沃頓商學院教授Joseph Gyourko請教。提起房地產危機，Joseph Gyourko說這個術語涵蓋麵很廣，鑒於利率長時間維持在如此低的水平，他擔心人們會對住房等長期資產錯誤定價。如今隨著利率繼續上升，人們此前看到的一些價格上漲將會解體。
不過此“危機”與2006- 2007年間的次貸危機不可同日而語。Joseph Gyourko說，現在還看不到美國內陸彈性供應市場如拉斯維加斯和鳳凰城房價過高，當然這些市場的房價已大幅上漲，隻不過是因此前跌得太狠。另外，這些市場的房價基本上沒有高於基本生產成本——即房屋支付價格大致等於土地+結構+開發商利潤的完全複製成本。
房價漲得最凶的是美國供應受限的沿海市場，特別是西海岸。盡管如此，Joseph Gyourko不認為有房地產市場泡沫。以舊金山和聖何塞等為例，市場需求的增長得益於強勁的就業增長和大幅度的工資增長。需求不斷增長而新房淨供應極為有限，導致高房價。一旦經濟衰退或高技術行業勢頭轉緩，情況就會發生變化。
美國人也許暫時不用為房地產危機擔憂，那些逃離的所謂中國社會的上層卻難免有些沮喪。在美國這片樂土，中國投資者十年來首次成為美國商業房地產的淨賣家，多年來這些買家花費數百億美元推動美國酒店和其他房產市場的趨勢突發逆轉。
紐約高端樓市背後的中國人
（近七成華人買房是用現金一次性付清，他們的資本幫助撐起了紐約新的公寓摩天大廈 圖：金焱）
在現實生活中討論長租公寓爆倉，討論斂財都太沉重，更多的討論也隻是隔岸觀火，而在美國，這裏的熱鬧是電影《瘋狂亞洲富豪》（Crazy Rich Asians）。我的一些微信群甚至發起了為亞裔之崛起而看電影的熱潮，當然這個全亞裔陣容的好萊塢大片反響不俗——首周末就獲得2520萬美元的票房，輕鬆拿下票房冠軍，外加許多美國華裔“撒錢”包場觀看的花絮做點綴。
對灰姑娘的故事我自帶免疫力，加之現實生活中，我和真實的亞洲富豪們也有過交集，因此感覺不太需要通過虛擬世界來擴大想象力，就沒去看這部電影。
我最早接觸的亞裔富豪是美國矽穀某大型高科技企業的創始人。夫婦倆從各自的國家到美國讀大學，畢業後創業，把夫妻作坊擴大成了有幾千員工的高科技企業。他們是我非工作關係而有深入接觸的惟一亞裔富豪。幾年後回想起來，我在美國僅有的奢侈經曆都拜他們所賜，比如他們請我乘坐他們的私人飛機從舊金山飛到紐約；比如他們派屬下利用工作時間租禮賓車，陪同我一起遊賞美國酒鄉納帕穀。想到他們，我自然想到了他們亞洲口音的英語，和電影裏如出一輒；想到他們依然濃烈的亞洲式人情事故，以及幾個美國高管私下裏對我的抱怨：夫婦倆經常不顧下屬的尊嚴、披頭蓋臉就一通大罵——美國白人不太習慣亞洲式家族企業的管理方式。
與《瘋狂亞洲富豪》的劇情更為貼近的，是我采訪美國高端樓市時接觸到的新加坡房地產商。那是一對年輕夫婦，就如電影中男女主人公一樣的佳配良緣，有同樣的富三代、富四代敘事：美國常春藤名校畢業、接手家族企業美國部分資產的管理、談吐優雅得體，竭盡所能地保持低調。
當時我采訪的一個項目是紐約新地標、53W53大樓。前不久去紐約出差，我還從這座位於第五大道西側的紐約新貴聚集地路過。這個項目其實早在2006年就已籌劃，但屢經坎坷，從房地產泡沫破裂到金融危機，使它的完工時間表定格在了2018年秋天。它的主要賣點是有紐約現代藝術博物館（MoMA）——53W53大樓底層將設有三層畫廊，畫廊將與博物館現有展示廳互相銜接；還有一個賣點就是世界知名的建築大師尚·努維爾(Jean Nouvel)。
努維爾擅長用鋼、玻璃以及光創造新穎而符合建築基地環境、文脈要求的建築形象，53W53大樓就像水晶雕塑一般充滿了魅力。當時努維爾對我解釋說，他反對建築克隆化，今天大多數建築沒有自己的DNA，以摩天大樓為主題的建築有一個多世紀的曆史連續性，紐約人的敏感性體現在建築上，體現了其與經濟、文化和科技的相關性，而住在曼哈頓就要有這樣一座公寓樓，在結構上和玻璃之間沒有過渡，住在屋內也同時住在雲端。
住在雲端也是中國富人們和那些逃離中國的社會上層們的共同向往。我和這些逃離的上層們有過一次有趣的接觸。
（53W53大樓位於西53街，它的廚房樣板間乍一看並無驚豔之處，實際上人工智能武裝到每一個細節 圖：金焱）
那一次我去紐約采訪投行，晚上被叫上和幾個中國人一起先參加某房地產公司的活動，然後一起晚餐。那天晚上萍水相逢的人中，有幾個媽媽剛從中國移民到新澤西不久。在美國人的房地產公司活動上，她們沉默寡言，顯然英語是一大障礙。但當我們出來坐上出租車，途經曼哈頓的一些戰略要地時，媽媽們變得歡快而活躍，忙於指認自己在96街以下的中城地區已有的、或即將入手的豪華公寓。
這理所當然地成為當晚的主題。在餐桌上，媽媽們豪情萬丈地討論在曼哈頓中城的投資才是貨真價實的保值之選，熱烈地爭論紐約高端豪華公寓樓哪家強。媽媽們討論得熱情高漲，忽然意識到一旁還有完全無法插話的我，於是大家像討論房價一樣一哄而上，禮貌而友善地沒話找話說：
“你看你，多有才呀！”
“真的，確實是。”
但不論怎樣努力，媽媽們發現圍繞我的“才”大家接不上話，形不成興趣，於是索性回頭聊她們的財了。
實際上，數據公司美國Real Capital Analytics的測算揭示了她們的財的能量：截至2015年7月31日，包括這幾位媽媽在內的中國投資者已在紐約曼哈頓房地產上消費了38億美元、約合240億人民幣，比起2014年整年翻了三倍還多。那是一個什麽概念呢？記得在采訪53W53大樓時我問過開發商，這個高檔樓盤最小的單元會有一室一廳嗎？開發商微笑著解釋說，最小的單元確實是一室一廳，但不會獨立出售，設計者考慮到買家需要附帶購買，以提供給自己的司機、傭人等居住。
買買買，停停停
資本對高端住宅市場的追逐在2015年表現最為搶眼。在全球範圍內，資本從東到西的運動，對2015年的房地產業產生了重大影響。當時普華永道美國房地產業務負責人R. Byron Carlock Jr向我解釋了東方資本的洪流，他說，資本很明顯地出現了從東方向西方硬資產流動的趨勢，這在倫敦，紐約，舊金山和洛杉磯等城市都有體現，東方資本在這些城市有大量投資，除了競購地標性的房地產外，在南加州的單戶型住宅市場交易速度也引人注目，這主要歸功於中國和韓國的買家，他們在城市靠近大學的地方大量為學生購置房產。
來自中國的資本自嗅到了投資紐約曼哈頓公寓樓的絕好機會。這也有數據支持。房地產代理與研究服務機構CityRealty用100棟最有名的曼哈頓公寓樓為坐標，以十年為跨度來考察投資公寓的回報率，並與其它大宗商品作比較。他們得出的結論是，在截止到2014年的十年中，黃金每年回報率高居榜首為12.91％，西得克薩斯輕質原油期貨價格排在第二位，每年上漲11.02％，咖啡上漲9％，生豬期貨上漲5.34％，而標準普爾500股票指數有5.56％的年複合增長率，而投資於曼哈頓住宅市場的回報率則有6.5％。考慮到黃金、原油等投資的波動性，投資曼哈頓公寓樓因有可持續性而顯得尤為誘人。
三年之後，形勢急轉直下。
紐約今年上半年的住宅成交量降低31%，不少高端公寓滯銷後降價20-30%。RealCapital Analytics的數據更直接指向中國投資者：今年第二季度，中國保險公司、企業集團和其他投資者出售了價值12.9億美元的美國商業房地產，而購買的地產僅為1.262億美元。這是自2008年以來，中國投資者第一次成為淨賣家。
機構風險分析 (IRA) 公司聯合創始人ChristopherWhalen給我描繪了更大的圖景，他說，隨著高端住宅市場和商業地產價格下跌的開始，房地產領域告別了繁盛期。較低的價格意味著更高的貸款價值比(LTV)，違約損失率(LGD)上升，最終會導致貸款違約率升高。這通過Weiss Residential Research指數等更精細的指標就可以看到：價格上漲的房屋數量正在銳減，目前這一趨勢似乎主要局限於高端住宅市場，但過去的經驗表明，房地產市場的轉軌通常始於頂部，那裏購房者與供房量相比數量更少。比如加州的港灣城鎮橘子郡(Orange County)，在Newport和Laguna Beach這樣的頂級奢華區，豪宅銷售基本上已然放緩。尤其自今年第一季度以來，同紐約和康涅狄格州情況一樣，南加州高端住宅的價格持續受到打壓。
怎麽會變成這樣？
Christopher Whalen和我點到了強勢美元的作用，中國、俄羅斯、阿根廷等高端住宅的大手筆國家貨幣貶值，對各自國家買家的影響已有時日，在未來五年有可能繼續壓低豪宅的價格。惟一的例外是巴西，他們的資本流出仍在增加，而邁阿密是其資本的一個落腳點。Christopher Whalen還點到了政策麵的影響，比如美聯儲加息周期下流動性的降低等等。
顯然中國中產們仍在前赴後繼地赴美購房。我的一個做房產中介的美國朋友Elena有著男子一般粗啞的聲音。前兩天她就用那粗啞的嗓音告訴我，20年前她以俄羅斯博士的身份來到美國，看到做房產中介的商機於是毅然放棄了科學家的頭銜。她的客戶不局限於俄羅斯人，近些年來中國人驟增，他們總會優先考慮投資和教育，在大華盛頓區的老式高檔社區如Bethesda/Chevy Chase，不但不乏中國買家，近兩年中國買家成為投資的主力軍。
（紐約高線公園不隻書寫了變廢為寶的神話，更帶動了周邊豪華公寓等的房地產市場神話的崛起，部分高線公園附近的房產價格如今已翻了二倍 圖：金焱）
中國買家助推了美國的房地產牛市。Clif Droke做專業市場分析，著作甚多。他對我說，美國房地產市場已有7年的牛市，可能還會持續下去。問題是，房地產市場麵臨著有限的庫存，使得可交易的庫存房屋價格上漲，這削弱了有預期的中等收入購房者的負擔能力、特別是那些首次購房者。不可否認的是，幾乎所有潛在買家都感受到了房價上漲快於收入上漲的壓力。
這段話讓我不由生發了感慨，中國中產在國內焦慮與彷徨，他們到了美國，可能也逃不過焦慮和彷徨，隻是深和淺，出發點的不同罷了。不隻是美國，想要在海外投資置業，買、買、買的中國人，在新西蘭收到當頭棒喝，新西蘭議會通過一項法律，為遏製房價飛漲，禁止非居民的外國人購買現有房產。日本民宿法兩個月前正式實施，也會抑製日本房租的收益。最新的動向是，中國買家移師東南亞國家及“一帶一路”國家，進行房地產投資。
炒房也要投資降級？
8月23日周四中午，特朗普在白宮羅斯福廳搞了一個《外國投資風險審查現代化法》(FIRRMA)的專題圓桌會議。在我郵箱收到的會議紀要裏，基本上是財長姆紐欽等內閣成員和一些參議員對特朗普頻頻點讚，尤其是特朗普對中國嚴防死守的英明偉大。用佛羅裏達州參議員Marco Rubio的話說，“我把感謝特朗普總統您的話掛在嘴邊，美國政府太長時間不作為，是您毅然懟對中國。這是自1991年以來美國第一次在世界上遇到近乎勢均力敵的競爭對手。”
FIRRMA作為2019財年美國國防授權法的一部分，剛在10天前的8月13日由特朗普簽署成為法律，加強對外國投資審查體製及推進其現代化，它擴大了兩部分的涵蓋交易管轄權，第一就是房地產購買、租賃和租地，包括靠近敏感軍事設施的海港、土地在內。第二是知識經濟和大數據帶來脆弱性背景下，對關鍵技術、關鍵基礎設施、掌握有個人數據的公司的投資和收購要加強審查，即使沒有控股。
中國投資者逆轉在美國的房地產購買狂潮，有多少是因為在貿易、國家安全等政策層麵上的對峙引發的呢？我找到了Real Capital Analytics的高級副總裁Jim Costello，前不久他剛完成一個報告，開篇就說，中國對美國商業房地產投資的鼎盛時期似已結束。中國投資者自2000年以來購買了價值超過541億美元的這類資產，到了2018年第二季度首次成為淨賣家。
說起變化背後的力量，Jim Costello認為這更主要是中國內部的問題，而非美國的轉變，盡管兩國政策都有影響中國投資的因素。中國出台了一係列扼製非理性海外投資的法規，這在2017年下半年尤為密集：《關於進一步引導和規範境外投資方向的指導意見》《民營企業境外投資經營行為規範》《企業境外投資管理辦法》等都在那時相繼推出。
美國則是外國投資委員會（CFIUS）以國家安全風險的名義限製中國在美國的投資，如中資收購聖迭戈科羅納多酒店(Hotel delCoronado)協議的告吹，再如半個多月前美國政府要求中國海航集團出售曼哈頓一棟大樓的多數股權，因該大樓租戶包括一個警察分局，其職責包括保護特朗普大廈。
比較起來，Jim Costello說中國監管政策帶來的影響更大，它限製了資本流動。海航集團和綠地集團等中國企業出售優質物業，就被解讀為償還債務並應對國內的監管和市場壓力。
（中國投資者的撤離可能會進一步放緩美國商業房地產市場的增長 圖：金焱）
海航第二季度出售紐約的資產，是中國投資者改變淨配置的最大驅動因素。即便如此，中國投資者在美國仍然擁有大量辦公空間，實際上達到2400萬平方英尺。Jim Costello發現中國投資者的公寓交易活動一直非常活躍：自2000年以來，中國投資者購買了價值25億美元的公寓資產，出售了價值11億美元的同類資產。也就是說，中國買家在美國擁有近14000個公寓單元，近4000個單元在進行交易。
接下來的問題是，中國投資者成為淨賣家是暫時現象，還是新趨勢的開始？
Jim Costello說，在某種程度上有新趨勢的苗頭。比如中國投資者向來喜歡雲集於曼哈頓，而隨著這些買家退出市場，價格預期正在發生變化。中國買家雖然不是市場份額中最大的一部分，但他們往往是最高調的，總是追逐曼哈頓地標的最高競標者，他們的存在本可以使整體市場的價格預期進行重置。自2017年初以來，買家和賣家重新定位市場格局，市場一直處於低迷狀態。
和一些有想法的美國人一樣，Jim Costello在他郵件中特意加上了微信二維碼。互加微信後，他告訴我雖然他有很多中國客戶，但微信主要是他用於與紐約大學和哥倫比亞大學曾經共事過的中國學生保持聯係的工具，他說，他注意在這些曾經的中國學生中彌漫著日益悲觀的情緒——回到五、六年前，來到美國的學生有很多工作機會，一畢業就能獲得簽證的便利。今天，他們中的大多數人在美國找不到工作，隻好回家。
如今中國投資者是否也要回家呢？
Jim Costello說，中國投資者基本上停止了對美國的投資，當然也有例外。中國投資者首次來到美國就表現出與他們之前的那些其他跨境投資者的不同，後者如德國人、荷蘭人、沙特人，日本人、加拿大人，他們在不同時期都扮演了美國房地產投資重要資本來源的角色。不同於中國人，他們的共同點是傾向於購買最最優質的低資本化率資產——比如隻買標誌性建築物，中國投資者也購買一些標誌性建築物，但他們更傾向於承擔開發風險。
這是因為在過去的二、三十年裏，中國投資者能把稻田化為世界上最具活力的城市，這個遊戲他們在中國國內變得如此擅長，他們開始在其他地方複製這個模式：找塊未充分利用的土地或一個破敗的建築，希望點土成金，開發成新的公寓來獲得高回報。但高回報伴隨著高風險。
如果這是中國監管的目標之一，Jim Costello獲知中國政府審披海外投資時，更願意批準涉及平台的投資，購買技能和經驗而不僅僅盯著收入。這也許是中國投資者在境外房地產投資的未來前景，即更有收益率意識，而不是人傻錢多。
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