朱頭山
無意邀眾賞，一心追殘陽
自從到多倫多十餘年來，房價是一路瘋漲，聽到的都是沒買房的在後悔。我個人也通過買賣房子，名義資產有了一點增長。給外國人的印象，中國人仿佛天生就對房地產情有獨鍾。那些剛到異國的中國人，可能連身份工作都沒著落，就想盡一切辦法買房子或地。可能是幾千年的風風雨雨，在中國人的基因裏植入了對房地產的依賴性吧。
房地產真是無論何時何地都穩攢不賠的投資嗎？中國人真是天生的投資之神，是房地產的真命天子嗎？
我在這二十年間倒是親身經曆過房市的忽然勃起，和猛然傾覆，在此分享一下親身感受。
那是在2000年，我轉業後到上海的一家外企任管理職務，工資在那時算是很高的。但和當時的國企和私企不一樣，外企嚴格按規定扣個人所得稅，中國也沒有西方那種報稅製度，收入的三分之一要交稅，自己因家不在上海還得租房，所以很是不滿。在閑聊中，我的秘書告訴我“何不買房？政府可以退稅！”
一問還真有這麽回事。不是象美國那樣的抵稅，是退稅。比如你買了套20萬的房，今年交了3萬的個人所的稅，這3萬就以現金退回給你。現在看來象天方夜譚的政策，當時是上海市政府為了應對房市不振的刺激措施。上海老百姓以精明著稱，認為買房不合算，隻有鋼跺（傻瓜）才會去幹這傻事，所以很少人買房。我不是上海人，就盯著那點退稅的好處，去買了套120方的三居室，退稅下來隻花了不到20萬。當時上海同事們還以鄙夷的目光看著我，想來也認作鋼跺鄉下人了。
以後的故事大家都知道了，政府一年後就停止了這項政策。等精明的上海人回過神來，房價已經是十倍二十倍的往上攛，他們才真正成了“鋼跺”了。
但我也經曆另一個方向的故事。2004年我到美國工作，在芝加哥附近的Naperville買了一套20萬美元的房子，挺漂亮的，後院有個小湖。2006年4月，因移民加拿大以22萬賣了此房，扣除中介費賺得不多，當時還被老婆罵了一頓無能，甚是鬱悶。
以後回想起來，算是逃過一刧。據史載，美國房市至2006年6月達到頂點，以後持平半年，泡沫終於崩潰，房價一泄千裏，終於在2008引發世界性的金融危機。因為那些以房價上升為前提的的次貸產品相繼破產，難以為繼了。
房價跌到什麽程度？以我的房子為例，到2007年4月，隻值12萬，跌掉了50%。Naperville在2004年被評為美國"The best place to live"（最適合生活的地方）,尚且如此，那些差的地方，更別提了。我假如那時再賣，賣出了一分錢沒得拿還得往裏貼幾萬美元。這也就是很多人索性不賣也不付銀行貸款錢了，銀行愛沒收就沒收吧。這樣的人多了，銀行也被拖得破產了。這就是那次經濟危機發生的原因。
那次房災自殺者無數，新聞裏每天都在報道。華人愛整房產，也是那次房災中受傷最深的族群之一。最出名的是加州一吳姓華人到處買房，這次被深套無心工作被單位開除。他要求與老板們談話，當場槍殺了5名高管。此事轟動一時，從此公司開人再也沒有談話和歡送會，都是直接保安押走了事。我熟悉的人裏也有一個倒房產破產了，醉酒在路上撒野，警察來了還襲警被開槍打成殘廢，算是結局淒涼吧。
美國那次房產牛市持續了10多年，也是美國經濟比較好的年景。金融業也推波助瀾，忽悠很多窮人都買了房。雖然有很多明白人提出警告，但這種反常識的繁榮一次次打破了那些人的崩潰預言。懷疑者在事實麵前也最後打消了懷疑，反常識的相對論不也是真理嗎？存在的就是合理的！當泡沫終於崩潰時，大家才知道，天道恢恢，出來混，總是要還的。
現在中國的故事與當年的美國相似，雖然一路在喊泡沫，看到的也都是沒買房的在後悔，沒幾個人象經曆股災那樣經曆過房災。但中國的情況和當年的美國，雖然不完全相同，還是有些類似的。不能因為以前很多關於中國經濟要崩潰的預言都落空而掉以輕心，自以為得天命。有時候還是要相信常識，common sense makes sense!
然而在我不算太短的購房史中，加拿大多倫多的一段，倒是一路東風。我是在2006年花20萬加元在多倫多的North York買了套二臥室Condo(公寓房)。09年我以30萬賣出此房，用所攢作為首付，以37萬買進一套3臥室townhouse(排屋)。2012年我以49萬賣出此排屋，拿所攢的錢作為首付，花60萬買了套獨立屋，又花40萬買了城中好地段的公寓樓花（當時不用付全額）。截至現在，我的獨立屋市值至少130萬，而已經交付的公寓也達65萬。如果現在賣掉獨立屋住到公寓去，我就能手持70多萬加元的現金，過個金色晚年有點信心了。況且現在還沒到需要賣房退休的時候呢！
如果上溯上去，多倫多的房事從90年代初期開始就是一直穩步增長的，迄今有快30年的曆史了。仿佛從我個人的經曆以及曆史材料來看，房產還是與地域高度相關的。這僅僅是偶然的嗎？
雖然這其中有偶然的因素，但正如馬克正思所說：必然性寓於偶然性之中。個人分析，房地產與很多因素密切相關，我不是專家，隻是憑直覺認為，其中政治因素不可小瞧。
中國是個政治高度不穩定區，上溯400年，中國換過幾朝曆過幾代，暴死之人何止億萬？50年前還有一場文革，日子剛剛好過了30年，還不到一代人的時間。美國比中國當然好多了，但其政治複雜，不穩定性因素很大，其中民意能起很大的作用，如這次川普當選這樣的事，就是一例。而美國的經濟則是經常性出問題，影響大的如1929年經濟危機，而小型的經濟危機差不多十年來一次。因此，從長遠的看，中美的房地產投資都有很大的風險性。
相比中美，加拿大具有更大的政治經濟穩定性。如果從英國殖民時代算起，加拿大穩定的政治體製已經運行了400多年，其中並無什麽很大的波折，既沒發生過嚴重的政治危機也沒發生過經濟危機。加拿大有得天獨厚的自然條件，地大物博，人口不多，經濟不行時光靠自然資源也自給有餘。政治經濟危機的本質是人與資源關係緊張引起的，加拿大的情況，就好比隻有十家人占著浙江省這麽大一塊肥沃的土地，人與資源的關係非常寬鬆，回旋餘地很大，怎麽整也整不出什麽大亂子。
雖然不是什麽有高深投資理論的專家（說實話我最煩把簡單的事搞複雜的“叫獸”），憑著我個人房事的體驗，和出於直覺的理論分析，我認為加拿大（或更具體的說，多倫多地區）是房地產投資的不二選擇。如果有可能，就把錢投到多倫多吧。不能說絕對靠譜，但至少比其它地方更靠譜！
