一己之見
隨想隨筆
矽穀房價之我見（一）2015-12-05
甭管是啥物件，價格歸根結底還是供求關係所決定。
今天先說說灣區的房屋供應。就一個字“缺”。
出舊金山往南一直到 Mountain View大概40 英裏的長條上，有兩條幹道 101 和 280。101的東邊是海灣，而280的西邊是沿著太平洋海岸的山脈。兩條路之間有一條狹窄穀地。寬的地方不過三五英裏，窄的地方在舊金山機場附近，兩條 路幾乎擠到了一起。這種地形決定了城市擴展的極限，不可能像北京那樣一環一環往外攤大餅。
到了南邊 San Jose，終於開闊一點，也隻不過攤開一個半徑5英裏的小燒餅，四周依舊受到海灣和群山的限製和包圍。
二十年前在 Sunnyvale 一帶還能看到幾個一畝半畝的殘留果園，如今隻能扒掉舊房蓋新房了。
要是和紐約的曼哈頓相比，灣區的可居住土地麵積還是要寬長三五倍。但是讓人絕望的是建築密度還停留在70年代的果園水平。除了幾個市中心屈指可數的 幾棟辦公樓，大部分土地上的建築都是一層，也有少量地塊是兩層的公寓稱為高密度居民區。近年來才出現一些三層四層的商住兩用結構。
如果算樓層麵積，估計矽穀還不如曼哈頓多。
什麽時候才能修改建築標準，提高容積率呢？這個問題還沒聽說有人提出來，基本上是處在想都別想的狀態。
一般情況下，房價高的地區會自然產生擠出效應。老居民把房子一賣，兜裏裝著現金，找個景美價廉的地方安享晚年去了。
可是隨著過去二三十年老美居民的離去，矽穀的這一過程已經基本結束。問過不少第一撥來到矽穀，已經到達或者接近退休年齡的老中IT，還沒有遇到一個 考慮退休時賣房搬家的。不比老美還有家鄉可回。老中反正到哪裏都是異鄉客，這裏已經住習慣了，離中國近，親戚朋友都在這裏，而且又不是住不起，咱哪兒也不 想去。
人人都說加州天氣好，其實最好的就是沿海幾英裏一帶。東邊的內陸地區，夏天也經常有 100 度左右的高溫。所以大家也不會考慮搬到附近，稍微遠一點的地方。
這裏麵還有一個因素，就是地產稅的增長限製。不管房價漲速是搭高鐵還是坐飛機，地產稅每年增幅不能超過法定的 2%。而房價漲幅平均在10%還往上。 多住一年就多賺一年。所以除了IT，其他行業的人也有不少是退休而不離開。
舉家海歸的朋友們也沒有一個賣房的。賣出去容易，以後要想買回來就難了。
老中裏麵小地主也有一些。房子買賣一倒手，這地產稅根據銷售價格就上去了。二十年前30萬的房子，現在130萬，同樣的房子，由於買入時間不同，地 產稅差個八千一萬是常見的。所以地主們連玩 1031 置換都不合算，不如留著老房子享受低地稅，套出現金再買一棟。大家都隻買不賣，不緊俏也就不可能了。
蓋新房沒地，蓋高樓沒門，老居民不走，地主們不撒手，這就是矽穀房屋供應現狀。
新居民蜂擁而至，有空咱們再聊需求一端。
光sunnyvale今年就好幾千棟。