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矽穀房價之我見(一)

(2015-12-17 18:11:57) 下一個

矽穀房價之我見(一)2015-12-05

甭管是啥物件,價格歸根結底還是供求關係所決定。

今天先說說灣區的房屋供應。就一個字“缺”。

出舊金山往南一直到 Mountain View大概40 英裏的長條上,有兩條幹道 101 和 280。101的東邊是海灣,而280的西邊是沿著太平洋海岸的山脈。兩條路之間有一條狹窄穀地。寬的地方不過三五英裏,窄的地方在舊金山機場附近,兩條 路幾乎擠到了一起。這種地形決定了城市擴展的極限,不可能像北京那樣一環一環往外攤大餅。

到了南邊 San Jose,終於開闊一點,也隻不過攤開一個半徑5英裏的小燒餅,四周依舊受到海灣和群山的限製和包圍。

二十年前在 Sunnyvale 一帶還能看到幾個一畝半畝的殘留果園,如今隻能扒掉舊房蓋新房了。

要是和紐約的曼哈頓相比,灣區的可居住土地麵積還是要寬長三五倍。但是讓人絕望的是建築密度還停留在70年代的果園水平。除了幾個市中心屈指可數的 幾棟辦公樓,大部分土地上的建築都是一層,也有少量地塊是兩層的公寓稱為高密度居民區。近年來才出現一些三層四層的商住兩用結構。

如果算樓層麵積,估計矽穀還不如曼哈頓多。

什麽時候才能修改建築標準,提高容積率呢?這個問題還沒聽說有人提出來,基本上是處在想都別想的狀態。

一般情況下,房價高的地區會自然產生擠出效應。老居民把房子一賣,兜裏裝著現金,找個景美價廉的地方安享晚年去了。

可是隨著過去二三十年老美居民的離去,矽穀的這一過程已經基本結束。問過不少第一撥來到矽穀,已經到達或者接近退休年齡的老中IT,還沒有遇到一個 考慮退休時賣房搬家的。不比老美還有家鄉可回。老中反正到哪裏都是異鄉客,這裏已經住習慣了,離中國近,親戚朋友都在這裏,而且又不是住不起,咱哪兒也不 想去。

人人都說加州天氣好,其實最好的就是沿海幾英裏一帶。東邊的內陸地區,夏天也經常有 100 度左右的高溫。所以大家也不會考慮搬到附近,稍微遠一點的地方。

這裏麵還有一個因素,就是地產稅的增長限製。不管房價漲速是搭高鐵還是坐飛機,地產稅每年增幅不能超過法定的 2%。而房價漲幅平均在10%還往上。 多住一年就多賺一年。所以除了IT,其他行業的人也有不少是退休而不離開。

舉家海歸的朋友們也沒有一個賣房的。賣出去容易,以後要想買回來就難了。

老中裏麵小地主也有一些。房子買賣一倒手,這地產稅根據銷售價格就上去了。二十年前30萬的房子,現在130萬,同樣的房子,由於買入時間不同,地 產稅差個八千一萬是常見的。所以地主們連玩 1031 置換都不合算,不如留著老房子享受低地稅,套出現金再買一棟。大家都隻買不賣,不緊俏也就不可能了。

蓋新房沒地,蓋高樓沒門,老居民不走,地主們不撒手,這就是矽穀房屋供應現狀。

新居民蜂擁而至,有空咱們再聊需求一端。

 

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評論
longmarch 回複 悄悄話 高密度公寓式房子已經蓋了很多了。
光sunnyvale今年就好幾千棟。
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