個人資料
老朽 (熱門博主)
  • 博客訪問:
正文

房地產雜談 五十九,加州有多少個房可以退休

(2024-04-03 04:51:28) 下一個

投壇經常把賺多少個米可以退休提出來,因為通貨膨脹的存在,即使有十個米還是沒底氣。美國的通貨膨脹長期維持在合理的幅度,一旦超出常規,手裏的存款和投資賬戶立馬縮水。設想一下,九十年代中後期我從借來的十萬開始殺入房地產,今天手裏握著十萬十幾萬在戶頭裏能做什麽用呢?

如果您沒有其他收入,能在60歲時賬戶上有三百萬,包括股票基金各種投資,不算少了,能維持多久呢?省吃儉用維持幾十年沒問題。按每年10萬的花銷為輕鬆寬裕生活(商務艙機票、豪華郵輪、五星級酒店的旅行還是不行),沒有通貨膨脹可以用到90歲。以現在的通貨膨脹幅度,70歲時會感覺嗑瓜子坐馬桶入不敷出,80幾歲錢會用光。所以說,手裏有三百萬不一定夠。當然,您可以說利息5%的定存一年也有15萬。不要以為這15萬能放口袋裏,加州的州稅近10%,加上聯邦稅,差不多三分之一沒有了。現在定存最高是一年期,您想多鎖幾年,門也沒有。一年後很難說是什麽利率,幾年後降到2%不是沒可能。九十年代10%的定存我都見過,跌到幾乎沒有絕大多數人都經曆過。

引用地壇上地主一段話:【地主們珍惜年輕的生活吧,也要好好計劃老年財務,萬一太長壽了,避免“錢沒了人還活著”的尷尬境地】

手裏有幾個破房子收租呢?我不是鼓勵您把資產全都轉到房子上,投資有不同途徑,貓有貓路鼠有鼠道,總不能引誘瞎子去跳河。我隻對眼前的橙縣一畝三分地熟悉,就拿我手中的四個房子為例,看看能不能退休,其他地方可作參考。北美大地房地產市場的灣區、紐約、多倫多貴過南加州,德州、佛州則略差些,而中西部二三線城市房子數量加倍也未必勝過南加州房地產。

橙縣orange county 約320萬人,美國第六大縣County。白墨黃黑人口組成大致分別為白38%主流、墨34%最買不起房一族人、黃近25%有錢強烈支撐房價。到此為止,剩下的微不足道,不能多說,犯忌。無論自住還是投資,橙縣是絕佳地方。

總共三十幾個城市city,可分五擋。

1,上好,大約5個,以Newport Beach,Ladera Ranch為代表。

2,中上,十幾個,以Irvine,Lake Forest 為代表。

3,中等,十幾個,以Costa Mesa,Garden Grove為代表。

4,中下,不超過五個,以Santa Ana,Stanton為代表。

5,差區,沒有!鄰居洛杉磯縣的 Compton,South Gate這樣的城市在橙縣不存在。

假設您手裏的三百萬換成我手裏的房子,60歲了不想折騰貸款也罷。但是您還想上杠杆,步伐邁大點,舉雙手讚成!我做最保守設計,房子按高價買,房租往低了說。以自己手裏房為例比較容易,現成的數字,僅供參考。房屋市場各種大小房子可隨意組合,盡量去找適合自己的能力和需求。

1,Ladera Ranch,2018年我買過一個聯排屋townhouse,上好區白玉房,46萬,現在漲到73萬,就按75萬買到,房租$3500。

2,Lake Forest,2022年我買過一個康鬥condo,中上區半白玉房,41萬,現在漲到52萬,就按55萬可以買到,房租$2900。

3,Garden Grove,95年買的獨立屋,中等區白菜房,17萬,現在漲到85萬,就按90萬買到,房租$3600。(2006年漲到50萬虛高,08年崩盤跌到40萬以下,房租巋然不動)

4,Santa Ana,97年買的康鬥,中下區裏的最好地段,近South Coast Plaza,6萬,現在漲到近50萬,按50萬可以買到,房租$2500。(2007年虛高到30萬,08年跌回到20萬以下,合理,房租不跌反漲)

大致75萬+55萬+90萬+50萬=270萬,手裏的300萬花不完。

房租3500+2900+3600+2500=$12500 一年15萬毛收入,gross income。

每個月房租12500減去地稅$2300
(270萬1%=27000÷12每月2300)

減去三個房有HOA多算點$1300

再減去其他開銷$500

12500-2300-1300-500=$8400  
$8400×12=$100800一年差不多10萬淨收入,標準中產階級。

270萬的房產分27年折舊,一年是10萬。當然,隻有建築部分可以折,按10萬的80%計算,可以折掉8萬不交稅(會計師讓我折90%)。剩下兩萬,屬於貧困階層,交稅也沒有幾個錢,十萬租金起碼頂工薪收入的14萬用,拿W2年薪14萬,到手不過九萬多一點。不要多慮將來賣房時折舊的recapture,錢要先放入口袋,稅盡量延後交。

房租一般不超過15年翻倍,會達到30萬。地稅加州有prop13對屋主有利條款,幾乎不漲,HOA和其他開銷不會增加多少,15年後您每年至少有20萬淨收入。有租控rent control 地區,每年可漲租3%+5%通貨膨脹指數,9年就翻倍了。沒租控地區,我見過5年翻倍的,太美好藍圖不拿來說事。

60歲管理幾個破房子易如反掌,75歲的時候20幾萬房租淨收入在手,肯定要交不少的稅,如果不想管理,交給PM,也就房租的8-10%的管理費用,還可抵稅。

房價一般十年翻倍,5年翻倍的也有,不要做非份之想。就算10-15年,到時您的房子值六七百萬,賣掉也可,活到100歲也夠用了。有房租收,PM給管理,沒必要殺雞取卵。

手裏的存款和理財賬戶看似一塊美麗蛋糕,切下一塊少一塊。有些很賺錢的股票包括基金以及股指,您切下十萬,先要想好要交多少的稅,所以您不敢隨便亂切。房租是強迫你去花費的被動收入,明明白白清清楚楚,褲襠裏的黃泥,它不是屎也是屎啊!

現金砸最穩妥,淨收入充裕,絕對安全,但快速發財難,到退休年齡不是所有人還想發財。上杠杆,50%頭款能略有盈餘,打平沒問題,房子數量增加一倍,依然安全,發財幾率大增。放三分之一頭款,房子數目增加兩倍,打平困難,有風險。但要看您的承受能力,現在有高薪,與其交稅,不如拿餘錢填漏洞,將來發財則是必然。現金270萬翻倍和頭款90萬回報率,不可同日而語。我從來沒買過負現金流的房子,因為有人這麽做就提一下。

經曆過兩次房地產崩盤,第一次是九十年代中後期,我們這一代絕大多數要不在讀書,要不剛工作不久,沒抓住機遇情有可原。因高人指點,破釜沉舟傾囊殺入。光腳不怕穿鞋的,我就是光腳的,本來就是一無所有窮光蛋,拚一下穿上鞋子,拚不出去就繼續光腳。最大幅度貸款上杠杆,以小搏大,放屁打鼓-趕在點子上了,抓住了這次機遇,在房地產投資上沒有走彎路。

但是,零八年金融危機房地產再次崩盤您在哪裏呢?很多人總是哀歎自己的運氣太差,喝口水塞牙放屁扭了腰,就連吃屎也沒趕上一泡熱乎的。王8操兔子,一步沒趕上,步步趕不上。落花已作風前舞,又送黃昏雨。兩次機遇都錯過了,還會再來一次嗎?剩女盼郎,朝思暮想。夜茫茫、重尋無處,覺來小園行遍。

2020年,疫情初期,房市有過短暫向下波動,很多人非常的恐慌。當時我曾經說過,就憑Social Distancing這項要求,對住房的需求會大增,與人合租會想自己獨處,家庭居住擁擠會尋求寬鬆大房。接著,政府開足馬力印鈔票,通貨膨脹加劇,驚飛遠映碧山去,房價房租出現同時雙增長,這是一次剛剛發生的機遇。前兩次房市崩盤回過頭來看才知道是機遇,連續多年看不到曙光,在痛苦中煎熬。最近這一次沒有經曆崩盤,屬於幸福直接降臨,上升幅度巨大,走勢幹脆利落,曙光就在前麵,一片光明。

從今往後幾年,通貨膨脹還會繼續,房地產是對抗通貨膨脹的唯一手段,沒有之一!如果沒有重大事件發生,很難看到房市大飛躍。但是,綜合經濟形勢、就業狀況、人口增長、土地存量等各方麵因素,大都會地區房市的平穩上漲可以預期。

在美國的華人普遍受教育程度高,很多從事薪水不錯的腦力勞動,一參加工作就是高起點,可謂春風得意馬蹄疾。當您人到中年,上有高堂嶙峋瘦骨,中有嬌妻含辛茹苦,下有小兒嗷嗷待哺,會倍感生活壓力。有了家庭就要承擔責任,養個孩子就像有了台碎鈔機器。溫水煮青蛙,寒冰凍蟒蛇。人的一生裏跳槽和被雷都是大概率事件,遇到天花板更是大概率。屋漏偏逢連夜雨,兒到荒年飯量增。

投資需要未雨綢繆早有動作,您如果處於四、五十歲年齡,手裏有些閑錢應該加大借貸款力度,盡量一步步擴大規模。手裏多一個房子,十幾二十年後就多一部印鈔機。不要計較暫時的艱難困苦,小樓今夜聽春雨,深巷明朝賣杏花。王8拉屎有後勁,一樹梨花落晚風。

[ 打印 ]
閱讀 ()評論 (57)
評論
lunahucn 回複 悄悄話 文采飛揚
亞舟Yajoe 回複 悄悄話 兄弟說的什麽都對,就是這加州越來越。。。,而且人都是學壞容易學好難,長遠看,地主的日子怎麽樣難說啊。
老朽 回複 悄悄話 回複 'x瀟瀟' 的評論 :謝謝閱讀
x瀟瀟 回複 悄悄話 大讚老朽無私奉獻,這樣好的文章是海外華人的福音!
感謝珍貴真誠的指導!讓我們學習在海外立足,活出自我來!
08年經融危機造福了一批人,大部分人睡過08年,醒來已經是春天(*^_^*)

老朽 回複 悄悄話 回複 'SHIYUE' 的評論 : 南加州漲幅都差不多
SHIYUE 回複 悄悄話 老朽說話實在。 不過你買的房子也挑的好。 不是每個房子都漲的這麽好的。
老朽 回複 悄悄話 回複 'Unix1998' 的評論 : 剛入門會有很多問題,我出庭20次趕人呢,還沒包括更多 uncontested case。虱子多了不咬人,慢慢會有經驗,從選房客把好關,近期趕人eviction 很少發生。
Unix1998 回複 悄悄話 實在羨慕,不知道一些風險可否量化? 例如找不到租客,租客欠租 等風險,如果量化,大概十年會占到租金的多少百分比 ?
老朽 回複 悄悄話 回複 '觀韻黎' 的評論 : 我本人不喜歡異地投資,管理是最大問題,如果賣掉收縮到周邊就1031交換。沒有好的投資,拿回來的錢先交稅,然後等貶值,還是不要賣。
觀韻黎 回複 悄悄話 謝謝詳細介紹!我們在外州有一房子,PM對房子維護大手大腳,所以租金都花在修理上了。好在9年前買的,漲了不少。現在租客想買,是否正好脫手。請問大咖有何高見?
觀韻黎 回複 悄悄話 謝謝詳細介紹!我們在外州有一房子,PM對房子維護大手大腳,所以租金都花在修理上了。好在9年前買的,漲了不少。現在租客想買,是否正好脫手。請問大咖有何高見?
老朽 回複 悄悄話 回複 'cowwoman' 的評論 : 謝謝你和水星的補充評論,我隻是過客,對加拿大市場不了解,很膚淺。
老朽 回複 悄悄話 回複 '魅力野花' 的評論 : 感謝繼續來圍觀評論
cowwoman 回複 悄悄話 回複 '水星98' 的評論 : 其實倆地區房價差不多。2022四月多倫多房價均價中數短暫超過溫哥華。溫哥華被人的潛意識高估了。老朽見多識廣。
魅力野花 回複 悄悄話 回複 'huiling-LA美國' 的評論 :
" 真沒賺多少。"---
所有的美妙故事都是: 幾家歡樂幾家愁。
水星98 回複 悄悄話 老朽的文章寫得太好了,東坡之酒,赤壁之笛,嬉笑怒罵,皆成文章。俺隻悄悄指出一點,在加拿大溫哥華的房價20多年前是多倫多的一倍,現在也遠遠高於多倫多。
老朽 回複 悄悄話 回複 '時空穿越' 的評論 : 從來沒聽說買bond 可以發財,買房子發財可能性極大!
老朽 回複 悄悄話 回複 '時空穿越' 的評論 : 房子是搖錢樹,房租10-15年翻倍。 bond4-5%被通貨膨脹一衝,還剩多少?
時空穿越 回複 悄悄話 如果要用錢,Bond 是非常靈活的投資。可以根據需要隨時賣,賣多少。
而房子,就不那麽靈活了。你不可以賣半棟房子的。
Jhu11463 回複 悄悄話 是啊,要不然現在可以退休了,五缶工谘也拿不回耒。
老朽 回複 悄悄話 回複 'goodmum' 的評論 : 再努把力,擴大規模。
老朽 回複 悄悄話 回複 'Jhu11463' 的評論 : 煩心和失去房價上漲不是一個級數,所以可賣可不賣,不賣!
Jhu11463 回複 悄悄話 同意樓下觀點,我也遇到了一個不好客戶(黑人),弄得很煩,後耒將房子賣了,3000多尺,而且有遊詠池,是個高爾夫球場社區,花園洋房,很漂亮。現在後悔了,沒想到房價上漲這麽厲害。後來精心挑選,再也沒有這種事。
goodmum 回複 悄悄話 回複 car88: 估計您遇到過租霸之類的,我也遇到過2個,都是自己篩選不當。後來留意篩選,現在租客都很好,準時交租。隻是規模太小,想擴大望穿秋水
老朽 回複 悄悄話 回複 'car88' 的評論 : 感謝留言評論,不過,您的見解隻是回避房地產的借口而已,去地壇看看,很多人不喜歡股票基金。
car88 回複 悄悄話 有三百萬美元確實可以退休了,但不推薦再做任何生意,當然也別搞什麽出租屋的生意。三百萬美元應該放在基金和股票裏,讓專業人員去管理,或自己管理但一年最多檢查一次。基金和股票產生的收益已經足夠你們退休的生活和娛樂,複利的威力是巨大的。應該將時間留給自己和家人。老朽的情況特殊,極少有人能像他那樣精通出租屋生意。絕大多數人都是上班族退休,千萬別去碰什麽買房出租。否則比上班還累。切記,切記。
Jhu11463 回複 悄悄話 時空穿越 發表評論於 2024-04-03 15:42:20
有一點是不可控因素:租客多了,必然會碰到不好的。
再有:現在買Bond, 可以鎖定4-5%的利率十幾二十年。還不用交州稅

鎖定十幾二十年,如果要用怎麽辦?
老朽 回複 悄悄話 回複 'goodmum' 的評論 : 現在的房價仍然是上升趨勢,等下跌不實際。
goodmum 回複 悄悄話 以為2019疫情會導致房市下降,因為很多病倒病死失業破產,但4年來房價不跌反漲。 想低價入場買幾個安身立命,不知何時花落我家,望穿秋水等不著,估計再下個10年沒指望
老朽 回複 悄悄話 回複 '時空穿越' 的評論 : 十個手指頭還不一班齊,我有近40個,趕走的房客多了。bond 我也買過,到期就完了,而且追不上通貨膨脹。房租10-15年翻倍。
老朽 回複 悄悄話 回複 '暖冬cool夏' 的評論 : 價錢真是幾個月一竄升,75萬以下隻有零星可見,尺寸還小。不過,租房市場也很緊俏。
時空穿越 回複 悄悄話 有一點是不可控因素:租客多了,必然會碰到不好的。
再有:現在買Bond, 可以鎖定4-5%的利率十幾二十年。還不用交州稅。
暖冬cool夏 回複 悄悄話 朽爺的文章語言生動,出口成章,又有巨量信息和vision,是文學城難得的一道風景線。LaderaRanch的房子估計都不止你說的價了。Rancho Mission V的townhome 1400尺不到(三層)都賣到96.5萬了。房子的飆升是直線的:))謝謝朽爺的分享!
老朽 回複 悄悄話 回複 '妙人兒28' 的評論 : 逼到分上也隻能做,很多智商高的人,一直坐辦公室,也殺入房地產,而且自己動手。
妙人兒28 回複 悄悄話 做地主要比較勤勞的人。 好吃懶做得做不了。
cowwoman 回複 悄悄話 回複 '老朽' 的評論 : 您已經是文學城裏知名遊輪專家和富有人士啦。名聲早在外了。前一陣還有人拿英國郭哥和你對比呢。說看看老朽天天自己掏腰包坐遊輪什麽的。
老朽 回複 悄悄話 回複 'cowwoman' 的評論 : 股票我也有,好的翻十幾倍,差的被清零。關鍵是命運不在自己手裏,房子看的見摸的到,百分之百在自己手裏。
cowwoman 回複 悄悄話 回複 '老朽' 的評論 : 我感覺買房就是抗通脹用的。其實股票也會漲的。一通脹除了存的錢跌,剩下啥都漲。股票最大問題是波動太大,要錢的時候往往跌,所以舍不得取出來。房租就像每天吃粥,月月有進項。
cowwoman 回複 悄悄話 回複 '老朽' 的評論 : 您是高人。
老朽 回複 悄悄話 回複 'cowwoman' 的評論 : 我疏忽大意了,多倫多19年剛剛去過不久,對房價有特別感受。溫哥華最後一次去是08年,已經過去久遠。
再說,多倫多是加拿大龍頭老大,其他城市排在後麵。
老朽 回複 悄悄話 回複 '花似鹿蔥' 的評論 : 謝謝謬讚
cowwoman 回複 悄悄話 您說多倫多房子貴,加拿大溫哥華的聽了就不樂意了。
花似鹿蔥 回複 悄悄話 老朽威武!
老朽 回複 悄悄話 回複 'huiling-LA美國' 的評論 : 起碼退休有底氣
huiling-LA美國 回複 悄悄話 老朽博主語言生動活潑,喜笑怒罵加屎尿體,令女士看了臉紅。謝謝分享買房當地主經驗,我也趁2011年低價時買了幾套condo,房價是 漲了二三倍,但地稅、condo fee, 經理10%, 再加上繳IRS稅,真沒賺多少。
老朽 回複 悄悄話 回複 'Jhu11463' 的評論 : 同情一下,我有個別condo的HOA達到700,太貴了。你的是在哪裏?如果是高層建築,一定貴。
老朽 回複 悄悄話 回複 '喬寧' 的評論 : 問好喬老爺,灣區房地產任何時候都壓南加州一頭。疫情期間,房價有波動,我就說過,矽穀不倒,灣區房地產上漲一定回來。
老朽 回複 悄悄話 回複 'ljty1' 的評論 : 謝謝留言
Jhu11463 回複 悄悄話 iceox 發表評論於 2024-04-03 11:04:07
condo fee 年年漲誒,像我們住的這邊有的地光condo fee 都起碼 500+起價,再加租金,想想都好貴。寧願買連棟房都別買condo吧。
------------------------------------------------------
這就是為什麽我沒有買公寓的原因,即使價格非常低。Town house 還可以,HOA在200-300美元左右
Jhu11463 回複 悄悄話 老朽 發表評論於 2024-04-03 09:58:22-
-----------------------------------------------
謝謝,我準備再買一個
喬寧 回複 悄悄話 朽爺,問好!這半年股市推高了灣區的房價,春季又是房市最熱絡的季節,眼看著今年又漲了10~20%.
iceox 回複 悄悄話 condo fee 年年漲誒,像我們住的這邊有的地光condo fee 都起碼 500+起價,再加租金,想想都好貴。寧願買連棟房都別買condo吧。
ljty1 回複 悄悄話 “手裏多一個房子,十幾二十年後就多一部印鈔機”,說的好,是這個理兒!
老朽 回複 悄悄話 回複 'Jhu11463' 的評論 : Tampa 我去過,房地產投資好地方,你如果想發財就要擴大規模,現金流比我這裏好多了。等房價下跌不現實,租售比不錯,通貨膨脹在繼續,上漲是趨勢。
Jhu11463 回複 悄悄話 如果我早點看到你的文章,我可能會買更多的房產。Tampa 有很多物美價廉的房產10年前,有些公寓隻有40k-50k左右,現在超過200k,每月租金約為2000。10年前我用200k購買了兩棟聯排別墅( each 1800平方米),現在房屋價值600k,出租非常容易。你覺得現在還好買嗎,如果你放30k錢,租金2200左右,每年可以盈利15000-17000
老朽 回複 悄悄話 回複 '魅力野花' 的評論 : 年輕人會有理想,在大辦公樓裏一坐就有高高在上的自豪感。
但用不了多久就回到現實,錢難掙屎難吃,地主後代會繼承房產繼續下去,畢竟錢來的容易。
餐館老板後代不知道。
魅力野花 回複 悄悄話 請教老地主個問題:
為什麽老地主的孩子們都不想當地主?
餐館老板的孩子不想開餐館?
[1]
[2]
[尾頁]
登錄後才可評論.