老朽
來自北京
前麵說過，北加州的房地產壓南加州一頭，價格貴，起點高。二十多年前的差距還不是很大，東灣San Leandro高爾夫球場旁邊的兩房帶車庫康鬥不到十萬。九十年代中在北加州Redwood City看到一個13unit apartment，13個單位全兩房，underground parking，90多萬不到一百萬。出租房一般要求25%頭款，財力不夠，隻有從老板那借的十萬，加上自己的一點存款也不夠，放棄。相當於自己夢中情人，自己沒本事，被別人掠去。歎人間美中不足今方信，縱然是囊中羞澀，到底意難平。二十幾年後的今天，不說房價漲了幾百萬，就以每個房租金$2500計算，一年淨收入25萬沒什麽問題，而最初的投資隻需要二十幾萬就行了。今天的灣區矽穀馬工年薪掙25萬的也相當不錯吧?再說，房租裏的淨收入可以頂掙薪水W2一倍使用，投資房地產在稅務方麵的優勢是任何其他投資不可比擬的。
曾經管理過南加州 Huntington Beach 16 units apartment，好過北加州的那個。好區好房好租客，租金高過周邊平均數。今天南加州的租售比，普遍好過北加州，也就是說，從租金收益比較，北加州的房價太難看。
1994年我接手管理，那時自己還是窮光蛋，沒有自己的房，有執照在手，先拿別人的房操練。
8個1 bedroom 1 bath+den，800sqft，1car garage，房租$650一個。
8個2 bedroom 2 bath，950sqft，2 car garage，房租$800一個。
1994年購入時127萬，五年新。99年交出管理權時漲到200多萬。之後幾年又飆升近百萬，08年房地產崩盤時價錢維持不漲幾年，income property 有房租現金流支撐不必擔心市場起伏。三年前留意過，市場價是600萬。
今天即使漲到700萬仍然可以投資，一房租金到達$2200+，兩房$2700+，每月毛收入四萬美元不成問題。特別提醒一下，現在的利率處於曆史上低點，不借錢投資可惜了。我在二十多年前入場的時候，可是要付出9%-10%的利率啊！欠債有好債和壞債。信用卡是壞債，利滾利驚人，賒著比長大瘡還癢癢，盡量在幾個月裏還清。房屋貸款是好債，特別是投資出租房的低利率，能不還盡量推遲還，最好用30年固定貸款，7/1 ARM也可以考慮。借錢賺錢，利息抵稅，本金慢慢還清，拉屎挖地瓜外帶撲螞蚱，一舉三得。
當房價房租上漲後，做一次重新貸款，cash out，用增加的房租涵蓋每月還貸款額，原投資房便處於freerun狀態，空手套白狼成功。不管利率高還是低，不要玩的過火，在有現金流的前提下，用別人的錢去賺錢，也就是所謂的空手套白狼，是賺錢的最高境界！當然，欠債還錢，天經地義，當一天王 八就要駝一天碑。
一，剛起步的微弱地主，隻可流著哈喇子遠觀，哪涼快哪歇會，可先拿4plex去試試。
二，土豪劣紳現金購買，立馬躺沙灘上數錢，不討論。
三，假設你有兩百萬閑錢作頭款，借五百萬，月供$25000。雇個on-site manager，免半個月房租，省心。地稅$6000，加上其他開銷和空置率，多算點，房屋變舊以後，維修成本會提高，總共開銷$35000。淨收入五千塊錢，27.5年折舊一衝，幾乎無稅可交，勉強夠日常生活。我不相信僅靠兩百萬存款，日子可以過的心安理得，錢放銀行等於冰放在太陽下麵曬，通貨膨脹是鈍刀子殺人。房屋壽命也不是問題，你的命活不過這個16套房公寓。
搞房地產不可能急功近利，南加州過去每15年房租翻倍，15年後最多20年，僅靠這一個中型公寓的年收入，全國範圍內的收入水平沒到Top1%，擠進top2%沒什麽問題。
房市有周期，關於房屋交易不久前我剛寫過一篇。當房市開始走下坡路，而且是一闋不振時，房屋買賣會出現下麵情形：
mutiple listing →short sale
→foreclosure→auction
08年金融危機後的第二次房地產崩盤，到了foreclosure階段基本就消化了，沒有出現大規模的拍賣現象。而我經曆過的第一次崩盤發生在九十年代中後期，大約四年左右，參加過幾十次南加州幾個大縣的房屋拍賣，比較常見的有：
1，HUD-Department of Housing and Urban Development
2，Resolution Trust
3，Kennedy Wilson
僅從HUD就買了超過二十個房，最多的一年買十三個，最忙的一天買四個房，最貴的一個房十七萬，最便宜的一個不好意思說。
房屋拍賣前會有公開展示open house先讓人參觀，以HUD為例，拍賣公司會打出廣告，在拍賣前展示四到五次，一般是周末。在展示房會有小冊子介紹拍賣所需要的程序，注意事項。房子的狀況as is，展示出來什麽樣，你看到什麽樣，就這樣，你是火眼金睛還是老眼昏花，後果自負，必須做好功課。我當時的周末時間幾乎全都去看房子，晨起動征鐸，風雨夜歸人。
房子的產權是清楚的，經過escrow，沒有烏七八糟的事情。而目前市場上的所謂拍賣多屬於trustee sale，原屋主賣掉自己的所有權，很可能有債務lien跟隨房子，騎馬放屁兩不分明，需要格外小心。
手裏就那麽點錢，這麽多場拍賣會多數時候隻看不買，娶媳婦打幡跟著湊熱鬧。但我就喜歡這一口，隻要有可能就去參與，看看不買也是學習過程，觀千劍而後識器，操千曲而後曉聲。或許就撞上個大運，金風玉露一相逢，便勝卻、人間無數。拍賣會通常在周末，人潮洶湧，轟轟烈烈。數量從幾十個到兩三百個不等，多的時候，從早上八點開始，平均兩三分鍾賣一個，完全是賣大白菜的節奏，時鍾轉了一圈還沒有結束。
在幾百上千人大廳裏吵鬧的氣氛中待久了，頭腦昏昏沉沉。很多房子離開我的一畝三分地太遠，鞭長莫及，沒多大興趣，出來透口氣。大型拍賣會一般在大型高檔酒店舉行，一小杯咖啡賣兩塊錢，不喝。溜達出去幾分鍾是加油站，5毛錢來它一大杯，我這個人什麽都吃，就是虧不吃。
真正的目標確定後，也就是決定這次拍賣出手，就兩個人一起去，協調作戰。每買一個房要求開一張$2000的現金支票cashier's check(也有一千，五千，看不同的拍賣)，買兩個就要開兩張，我會開四，五張支票備用。並按規定找家貸款公司，準備好pre approved letter。
拍賣過程中緊張刺激，絲毫不敢鬆懈。拍賣員車輪大戰，交替上陣，聲嘶力竭，呼天喊地，滿嘴裏跑舌頭，把陋室破房吹噓成廣廈美屋。一幫Floorman上竄下跳，推波助瀾。做為買方不但是腦力活，也絕對是體力消耗，稍有不慎就可能非理性亢奮沒把握住底線，價錢買高了。要不就是自己喜歡的妹子沒有去追，一轉眼變成了人家的妹子，機會稍縱即逝。
最多的時候一天買到四個房，早早就做好準備，提前到達在拍賣大廳占個好位置，當我成功拿到一個房後，工作人員會立即過來拿走一張支票，暫時不必立即去辦手續，因為拍賣還在進行中，戰鬥還在繼續。機會有可能就是緊接著下一兩個，不能閃失放棄，瞻前也要顧後，撒尿摳鼻子，兩頭全捏住。持續作戰十幾小時，辦完所有手續，晚上9點，去餐館搓一頓，要了隻四磅龍蝦，$7一磅，勞頓一天，慶祝一下。
房地產崩盤也是機遇，我們除了借來的十萬，幾年裏兩個人的所有薪水陸續追加進去，啃節的時侯信用卡也上。那時在拍賣場不管買什麽今天都賺到了，但有眼光的人是少數，還往往被人輕蔑。因為美國的經濟情況並不錯，股市也過得去，債券利息高，碼工春風得意，這師那師如過江之鯽，小銀行5年定存高達近10%，有筆錢吃利息都在得瑟。隻有嚴重過剩的房地產就像下架的黃瓜一敗塗地。特別是我買的房子狀況很差，價錢也極低，有的房子的窗戶用合成木板釘上去，馬桶爐台沒有，壁櫥倒塌，牆和地板嚴重損壞。在別人看來，買這樣的房子是神經病，周邊朋友同事說我買回一堆垃圾，放屁摻沙子，連諷刺帶打擊。
重要的事情再強調，房地產三要素，location，condition，price，隨著時間的推移，隻有location是不可更改的，另兩項是浮雲。
行到水窮處，坐看雲起時，九九年起，忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開。此後十年的房價房租就像脫韁野馬，一騎絕塵。
二零零零年以前是我投資房地產第一個階段，剛來美國不久，沒什麽經驗，就是王 八吃秤砣鐵了心努力淘糞，奮力一搏。最多時達到30個，不久賣掉過兩個，一是用來籌集資金買自住房，二是殺回老家買個房狡兔多一窟。我對手裏有幾個閑錢存款，或有大把股票不以為然，但是隻要有幾個破房子在手，連吹牛逼都有底氣。芳草有情皆礙馬，好雲無處不遮樓。
兩千年回國探親，和豬朋狗友聚會，飯桌上各自亂侃吹牛逼。哥們都挺關心也好奇國外生活，問我美國夢之一，有沒有買房?我輕描淡寫的回一句，買了幾個。立馬有人質疑，你丫口正，張嘴就來，到底幾個?
我弱弱的伸出了三根手指，頓時引來驚呼，臥槽，才這麽幾年時間，你丫的是老太太摸電門，抖起來了！有了一個房已經不容易，何況三個，整個一個小母牛坐酒缸，醉牛逼！
我擺擺手緩緩說到，見笑見笑，不值一提，你們搞錯了，不是三個，是三十個...
