老朽
來自北京
今年租掉的五個房都非常容易，前兩個是小型戶，住的是單身老美，第一個住了超過10年，熬不住寂寞，和別人比翼雙飛去了。換入一個土耳其女孩，剛剛移民身份來美國，出示了各種合法證件，一直住在姐姐家。因為時間短，信用評級低，600分，隻有兩條記錄，都是按時付。目前有固定工作，在公司做文員，有幾個月連續的工資條。薪水占房租的兩倍半，雖然不夠三倍的標準，但公司福利好，從工資單上看到幾個月就上調一次。單身一人交完房租還有兩千多塊錢在日常生活足夠用了，這樣的房客，看到第一眼就決定要了。對於三倍房租薪水的標準，要靈活掌握，人口多的大家庭，即使薪水超過房租三倍，生活上也會捉襟見肘。房子有人工合成木地板，耐用，隻需要把牆油漆一遍，簡單修理。這裏有些細節，和我的工人交代過，白菜房要快，早日完工。白玉房盡量細致點，租這樣的單身女孩，動手能力差，即使是小事情也要事先搞好，不要返工，盡量少去打擾人家。不管前一個房客住多久，馬桶蓋一定換個新的，不到十塊錢，有些人有特別的嗜好，坐在別人用過的馬桶蓋上拉不出屎來。百葉窗用過幾年的也換掉，這些東西值不了幾個錢，清潔還麻煩。另外，大門鎖是必須要換，我是統一用一個牌子，kwik set，多備兩套，每次房客搬走輪換使用即可。換鎖是在簽約那天，親自換，實際上是明著告訴房客，除了你有鑰匙，我有備用的，穆仁智也沒有，不要讓房客心存疑慮，這叫做細節決定成敗。有人問穆仁智是誰?當然不會是老婆，是新時期的黃世仁訓練出來的狗腿子，幫助地主為虎做猖，在前麵做擦屎的工作。
第二戶也是單身，原海軍陸戰隊退役，家在北部明尼蘇達，冬天冷的想撞牆的地方。複原後在他南加州戰友的家裏住了三星期，立馬被南加州的氣候留了下來。最初還回家看望父母一起過聖誕節，近幾年都是父母來這裏和他過。此人自己說是gay，抱怨我們這裏對同性戀不友善，搬到聖地亞哥去了。約人看房那天是挑在星期天下午open house，兩小時內約了四個人，都是中青年單身白男女。第一個看完後表示要再看幾家，對比一下。第二個看後立馬填表交押金$500支票，並付款$35現金查信用，成交。
第三，四戶是家庭，房子大點，是白菜房，區並不差，周邊墨裔多些，橙縣沒有太差的區。按說略微難租，因為老墨及第一代低收入移民不大用網絡找房。但實際上也很容易，網絡廣告沒有太大用，當地西班牙語報紙廣告作用強大，很便宜，窗前街頭再插兩個牌子就租出去了。home depot 三塊錢一個的牌子買幾個插大街上，有誰手欠的拔掉了就再插一個。其中有一戶決定和朋友開個園藝公司，墨西哥人很多做這些事，生意開在近鄰洛杉磯縣，不得不搬走，在我這已經住了十年，房子維護的很好，前幾年我給他們把地毯換成人工合成地板。這戶老墨非常不願意把房子交出來，覺得新房客占了大便宜，剛給完我搬家通知，沒兩天馬上和我說他的堂兄要租，別再帶人看房。租誰不是租，當然可以，隻是因為長期住戶房租上才有優惠，比市場價便宜了最少三百塊。你堂兄搬進來，我提出不做任何裝修，隻上調一百塊，對方沒二話，立馬成交，我很省心，重新簽個約的事。這裏也回答跟帖的問題，有的房不需要做任何事情，特別是租房市場緊張的情況下，前腳走後腳進，不損失一天房租，老太太騎瘦驢，嚴絲合縫。
第五個是讓我趕走，兩口子打離婚，男的作奸犯科，被捉拿歸案，女的孤掌難鳴，獨立難支。趕人很順利，我是恩威並用，軟硬兼施，剛剛啟動程序，女的便交出鑰匙，簽下一張聲明，放棄房間裏的所以東西。房間裏舉目盡是垃圾，慘不忍睹。這個房要徹底裝修，損失慘重，完全交給穆仁智去處理，花費$5000，還沒有包括一個多月的房租損失。做什麽生意也不可能永遠過五關斬六將，有時也會走麥城。不過，房租上調$350，一年多就可以回本。
Trash out $600
Paint and repair$1800工錢，包括廚房廁所壁櫥，$600料錢
Floor$700工錢，$600料錢
Stove$200二手貨
其他換新材料錢約$500
我的出租房裝修基本上是簡單實用，權衡最佳回報，不能用綢子布去擦屁股，不顧成本。所以不會花很多錢，沒有花裏胡哨的東西，絕對不可能出現好漢無好妻，癩漢娶神女，好花插在牛糞上，驢子吃茉莉的情況。
寫這兩篇是想再次強調租房市場和房地產的關係，在租房市場緊俏的狀況下，房價，特別是低端房子的房價有房租支撐，不必有崩盤的憂慮。上麵再次發的一篇寫於兩年前，當時我剛來壇上不久，話說的有點過火，被不少人嗆聲，說是房地產馬上要崩盤，除了自住其他都應該賣掉，也被罵過放屁。
房地產會不會崩盤不是你以為房價太高就會崩盤，往往是看似很高卻還有更高，閻王爺放屁，有股邪氣。相反，下跌的時候看似很低卻深不見底，武大郎放屁，低聲下氣，關鍵還是供需關係。坐辦公室高智商的大佬們做圖表搞理論分析的那套我不會，我隻會最簡單的分析。比如說，一個年收入六萬的中低端家庭，每月五千塊錢，交不了多少稅，以四千五百實際到手收入計算，可以拿出三分之一，$1500用來租房子，當市場緊張租不到房子，就隻能壓縮其他開銷，房租兩千塊甚至兩千五也不得不租，因為不能睡大街上，住房是剛需。
再比如，一個地區有110戶家庭需要租房子，市場上隻有100套房，租不到房子的十戶要不去和100戶有房子的分租，或者不得不向周邊遠處尋找。這種情況下，房價崩盤幾乎不太可能。相反，一個地方有九十戶家庭需要租房，市場上有一百套房子，指望房價上漲房租上漲則很困難，如果再看到大興土木，要小心了。南加州這裏目前就是處於隻有有限的可出租房，而找房子住的人像熱鍋上的螞蟻，肉少狼多，所以，房地產崩盤，或者說近期崩盤，聽聽而已。
最後說一下投資出租房子的麵向問題，就以橙縣orange county為例，中間家庭收入是八萬兩千，中間房價是六十五萬。低端兩房共度屋condo 三十萬起，獨立住宅single family五十萬起。一戶年薪十萬的中產家庭，可以負擔每月三千的房租，能租到高檔的公寓或康鬥，也可以租到相當不錯的獨立住宅。但三千塊錢以現在的利率能借到六十萬，借六十萬塊錢還貸款可以買到上等的康鬥或說的過去的獨立屋，當然會有地稅和其他費用，那就少借點，放些頭款。貸款一般用三十年，還貸款額是固定的，而且是定存，利息還可以抵稅。租房子住要麵臨被漲租的問題，躲不掉的，長期下來，日積月累幾十萬塊錢房租都扔到糞坑裏，讓地主掏去了。所以，這個薪水階層的人百分之九十會有意願買房，也有能力去買房，租房子隻是權宜之計，因為房客有選擇，房東就是被選擇。
而低端收入人群，就以家庭年收入六萬計算，每月能負擔到大約兩千左右房租。這部分人百分之九十平時生活都捉襟見肘，寅吃卯糧，不要說買房，連頭款都存不下來。鯉魚跳龍門，烏鴉變鳳凰的事情鮮有發生。所以，出租房子麵向這個群體，對地主來說是吃定了。
幾十萬的房和幾千萬的房形成一個金字塔形狀，南加州有兩個金字塔頂端，橙縣Newport beach 是其中之一，頂端的房價不能作為房價漲跌的風向標。而低端房價是基礎，是芸芸眾生賴以棲身之地。租房市場也是金字塔形狀，在低端出租房市場一房難求的狀況下，房價就穩定，而且會處於上升趨勢。沒有幾個人能先知先覺，準確無誤的預測房地產崩盤，我也不想去做預測，即使遇到崩盤，因為有房租支撐，不必驚慌失措，挺過去就柳暗花明，下一浪上漲會跟著到來。
從2012年房價上漲到現在已經持續了好幾年，漲幅在逐漸趨緩。但房租的大幅上漲是近兩三年的事情，而且繼續上漲，看不到滯漲的情況。經濟層麵好，最低工資繼續向每小時$15塊錢挺進。如果對比兩年前和今天的投資，可以說兩年前房價也是高點，而兩年來房租的上漲幅度超過房價，預期未來兩三年仍然是這種情況。雖然今天投資同一個房比兩年前要高出幾萬，但也要看清房租也在增長。南加州大多數地區在過去的十五年裏房租翻了一倍，部分地方隻用了十年時間。
二十多年前定存利息達到百分之十的時候，投資房地產當然要追求超過百分之十的年回報率。曆史可以是驚人的相似，卻不可以重複。今天的存款利息幾乎是沒有，南加州這裏再追求百分之十的回報率無疑是緣木求魚。現階段股市高房價也高，銀行利息又低，手裏有錢總要有個去處。錢放銀行，特別是幾十萬上百萬的大數，被通貨膨脹一衝，無疑是慢性自殺。不是任何人都對股市感興趣，也不是什麽人都有炒股的本事，投資股市和炒股是兩回事，什麽事情帶有炒字就是投機行為，包括房地產。投機成功是小概率事件，特別是跟在別人屁股後麵，剛會一句阿彌陀佛，就想著古佛青燈，很可能姑子沒當成，還耽誤了嫁人。當年不肯嫁春風，無端卻被秋風誤。嫁也成了二茬貨，弄不好成了二奶回娘家，無公而返。
那就還要來看房地產，當然，房地產也不是一點風險沒有，特別是借貸款買豪宅，低回報率，期望未來升值，這就有賭的性質。但就投資的安全性來說，房地產容易控製，任何投資都有風險，隻不過大小而已，錢難掙屎難吃，做什麽都不容易。兩害相權取其輕，兩利相權取其重，房地產的命運是掌握在自己手裏，可以將風險降到最低。南加州現在放百分之二十五到百分之三十頭款，用房租支付所有開銷，打平就是勝利!從長遠發展來看，土地的不可再生性必然會促使房價房租的增長，隻不過地區差異很大，有的地方現金流好，有的地方房價上漲快，兩利最少要圖一個，南加州依然是兩利都有可能圖到。蒹葭蒼蒼，白露為霜。所謂伊人，在水一方。
本以為是玩笑，細琢磨還真有點兒道理。
保修沒多少意義，出租房，用便宜貨，十幾年賺回本不計較了。
地震險我寫過一篇，刪掉了，去年太隨意，對自己寫過的東西不滿意就刪，其中有些實用帖。
有錢賺地震險就買，我有一半的房子買了，另一半不在地震帶上。
對於房地產的新人來說，有時想得太多，容易錯失良機。