老朽
來自北京
做地主可能遇到的問題 四，貸款債分壞債好債，信用卡是壞債，不能拖欠，要盡快還掉。房貸是好債，能拖就拖，不必急著還清，什麽時候合適再還，先說還。
1，自住。如果家庭發生變故，收入驟減，原來年收入一下砍掉一半多，還貸成為很重的負擔，手裏正好有筆閑錢，又沒有好的投資方向，能還清貸款餘額就還了它，反正銀行裏的定存利息少的可憐。還有其他原因可以還清，隻是舉個例子，自住房還清貸款可以靈活點。
2，投資。如果已經還了很多年，剩下為數不多的餘額，手裏也比較寬裕，重新貸款在利率上又吃虧，幹脆還掉算了。因為隻有利息可以抵稅，每月還貸的數目是一樣的，而其中的利息和本金比例在發生變化，最初幾年大部分還的是利息，三十年貸款還了二十多年後利息的比例就越來越少，抵稅的作用也就越來越小。
前幾天看到一篇奇聞，說的是加班的十大好處，簡直是滿嘴裏跑舌頭。我們絕大多數的人是平凡的人，我不但是凡人還是個俗人，連上班都不願意，更別說加班了，真是林子大了什麽鳥都有，其實鳥要大了也是什麽林子都飛過。回憶一下當年加班的美好時光，下班不一定是披星戴月，還曾欣賞過一輪紅日噴薄欲出。
不論過去現在將來都有碼工、帶個師字的以及各行各業的人加入到地主隊伍，按說年收入十幾萬，二、三十萬應該是衣食無憂，但是，絕大多數人的收入所得是主動收入，也就是說，當你的主動一停下來，收入立馬不見或者驟減。所以， 時不時就有人來壇子上討論掙夠幾個米可以退休的問題。高薪是通過付出得來的，你沒有能力付出則得不到高薪。即使你有能力付出，天若有情天亦老，一朝被雷沒煩惱，沒有高薪收入，生活質量會下降，曾經是龍蝦牛排米其林，好吃的連耳朵都會動起來。一旦變成烙餅包子炸醬麵，也隻好吃冰糖拌麻油，瞎嘚瑟。
房租收入是被動收入，雖然也是需要付出勞動代價，尤其是開始階段，博觀而約取，厚積而薄發，躺在沙灘上數鈔票是從蹲在馬桶上數銅板開始的。如果能做到輕車熟路，房租也將成為搖錢樹狀態，有幾顆搖錢樹在手自然就沒什麽可擔心被雷和退休後的事情。房地產投資的好處是可以借雞生蛋，再重申一下賺錢的幾個途經；
1，拚體力，下策；
2，有一技之長，中策；
3，用腦力，上策；
4，投資，用錢去賺錢，上上策； 人找錢不如錢找錢，要讓錢為你工作，取代為了錢而犧牲體力精力腦細胞。投資兩字望文生義就是扔錢，投=扔、資=錢，所以存在風險，有可能血本無歸。炒股和掏糞都是用錢去賺錢，前者還要加上燒腦，錢來也匆匆去也匆匆，今天大賺明日成空，風險大賭性強，脖子上戴雷管兒，玩懸的，是高智商遊戲，仍然屬於主動賺錢。我這樣的糞工腦子不夠用，玩不轉，我可不願意在郵輪上也要盯著股市，時間上就賠不起，做地主的黃世仁隻要有個穆仁智就行了。當然，我也有IRA賬戶，每年會放錢進去，基本上沒什麽交易，處於要死不活的狀態。
5，用別人的錢去賺錢則是賺錢的最高境界，也就是所謂的空手套白狼，在房地產裏是運用貸款，杠杆撬出資產膨脹。道理其實很簡單，女人對男人好不如勾引男人對自己好。所以賣化妝品的行業會經久不衰，說文雅點叫女為悅己者容；用俗話說是女人不化妝，白活在人間。
要想駁倒我的這些歪理不是件容易的事，但我這些叛道離經的所謂謬論也上不了台盤，歪嘴和尚，念不出正經。著書立論屬於電線杆上吊暖壺，高水瓶。市麵上投資理財的書籍汗牛充棟，浩如煙海，理論上雲山霧罩，閃爍其詞，賣瓦盆的出身，一套套的，欺負我這樣沒文化的人讀不懂。要不就猛灌心靈雞湯，讓你看的暈暈乎乎，懵懵懂懂，迷迷瞪瞪，整個就是老頭劈叉，扯蛋！我爸爸八十多歲了，步子都邁不開.....
扯遠了，薯老爺有句名言，掏糞有小學水平就夠了，正好我也喜歡寫下裏巴人的東西，隻有小學生水平的文章不能要求過高。
投資房一般要求百分之二十五頭款，隻要不出現負現金流，南加州這裏房價和房租目前仍然是上升趨勢，每月還貸款隻要能打平或暫時略虧欠一點就是勝利。現金流是生命線，量入為出，把握好尺度，在這個前提下，大膽掏糞，買買買，借借借，拖拖拖。把這幾個字展開來說可能會又臭又長，下麵通過實例分析，你可以是獨眼龍相女婿，一目了然，我也不用堆積詞藻，搜索枯腸。
1996年，南加garden grove，獨立住宅，地不大，五千尺，十五萬七千，為了敘述容易，算十六萬，四萬頭款。知道我底細的可能會對資金來源有疑問，除了借來的那筆啟動資金，我們兩人還在打工，幾乎是把所有的存款，采取添油戰術，全都投入房市，遇到好的deal，信用卡也用過，瞎子害眼，豁出去了。
30年貸款，當時利息高，百分之十。十二萬貸款每月還貸約一千，地稅和其他開銷兩百，房租一千兩百多，打平略有盈餘，但不能出現空房，好在房客一住就是九年。
十年後房租上升到1800，減去1200開銷=600，地稅及其他開銷略有增加，還要算上大的維修平均到每月裏減去兩百，淨收入算四百，回報率從零變成百分之十以上。
十年來利率從十降到了五以下，還貸從每月一千降到六百，這樣回報率就上升到百分之二十以上，投資四萬，每年有近一萬的純收入，可以滿足。而且其中的一半可以折舊，不用交稅。
隨著時間的推移，房租增長，折舊和房貸利息用作抵稅的比例越來越少，27年的折舊期限已經用掉超過三分之一。什麽事情都要未雨綢繆，提前做好準備，每當利率下降一兩個百分點的時候，都可以考慮重新貸款，減少每月還貸額。當房價上升到一定高點，利率又是相當低點，我決定cash out。
也就是十年後房價超過四十萬，重新貸款二十五萬，還掉舊貸款約十萬，原先的頭款四萬要扣出來，放到床墊下麵，那是以前的本錢，即使什麽都沒了，本錢已經回來。除此之外，還有不少於十萬塊錢是從天上掉下來的餡餅，可以拿出去胡造，空手套白狼成功。
欠債還錢，借出來二十五萬，每月要還$1300，再加上幾百開銷，$1800的房租還是略有盈餘，用折舊一衝，無稅可交。
零八年之前房價上升的十年裏，我利用房子提出不少現金，或者兩三筆貸款合並為一，便於管理。拿出來的錢一分為三，一部打回老家去；一部分留做機動，零八年後房市崩盤用到了；一部分投入股市，一萬一個的基金就買了近十個，還有其他亂七八糟的股票，武大郎的腳趾頭，沒一個好東西。當時是傻小子睡涼炕，全憑年輕火力壯，有錢就任性，完全是胡造， P眼子拔罐子--嘬屎。沒兩年的功夫股票賬戶被攔腰斬斷，尼姑生孩子，要也不是，不要也不是，隻能是老太太吃鐵蠶豆，暗含著。隔行如隔山，讓我玩股票純屬老鼠舔貓P眼——舍命溜溝子。我算是弄明白了，在股市裏我這樣的小散戶就是白求恩的兒子，白求幹！丈母娘跺腳，悔之晚矣！好在同時在大陸買的房賺了錢，發喪娶媳婦，悲喜交加。
現在的房價達到六十萬，房租是三千多，有幾個這樣的房子在手，即使全有貸款，也可以老神在在，為了被老板炒魷魚的日子隨時準備著；如果有五個房已經還清貸款或者十個房有貸款，更加有底氣，隨時可以把老板棄之如敝履！
目前南加州的房價已經高起來，尚未達到高不可攀，危如累卵的地步，還是來看這個房。十五萬用作頭款，借四十五萬，每月還貸需要$2400，加上地稅及其他開銷，沒有空置率，收租打平就不錯了。對於這種投資，炒股大拿們會嗤之以鼻，我也無可辯解。但是，房租百分之四的增長率如果成立，或者哪怕百分之三，少則十幾年，最多不會超過二十年，房租會翻倍。
如果房租漲不上去怎麽辦？我沒什麽辦法，九六年我最初進入房地產的幾年裏，漲二十五塊錢租金房客都嘰嘰歪歪。今天加州的最低工資是每小時$11，2022年會達到$15，房租和房價一般情況下都是跑贏通貨膨脹和工資上漲。現在有個幾十萬在手的人，在南加州現金隻能買一個房，發發狠用貸款方式或許能搞到四，五個房，十年十五年後的成果將會十分明顯，起碼不會怕被炒魷魚。如果你說通過炒股，放定存，買指股基金也可以在這個期限做到不怕被炒魷魚，我也無可辯解。
投資理財不一定隻有房地產一條路可走，我個人觀點，房地產是最穩妥最容易判斷風險的投資方式，現階段的南加州房價已經很高，貸款買自住房沒什麽問題，隻要三年之內不搬家賣掉就不會吃虧。貸款投資出租房你最好三思而後行，我不願意支使瞎子去跳河。
