老朽
來自北京
再談南加州的房地產
不得不承認，南加州的房地產已經上升到相當的高點，但是，最低端的房價還沒有達到零八以前的最高點，每一個周期，房價衝破上一輪高點是必然的。房地產投資人所擔心的是買在高點，緊跟著房價就下跌，特別是沒有經曆過兩次，或一次周期的出入門者。
我現在不敢提別的地方，隻分析南加州，別地方的地主們，看個熱鬧好了。能夠左右房價的因素是；
1，人口；各族裔人口蜂擁而至，特別是墨裔和亞裔，今天南加州的真實寫照，沒有人口增長的地方，現在表麵上看著繁榮昌盛，終將是明日黃花。
2，經濟，這個話題太大，花街大佬們喜歡長篇大論，圖表演示，我連看明白的智力都沒有，也沒那個閑工夫去琢磨分析。我知道大道至簡，麥當勞一小時超過十塊錢工資，兩個人打工可以住我的一房一千四康鬥。不出幾年最低工資會漲到十七塊一小時，兩個人打最低工也能賺五，六千，拿最低工資的廣大勞苦大眾還是買不起房，那我就漲一千的房租，南加州的經濟正一路高歌，如果你是剛剛進入小地主階段，就是說手裏超過五個房，到那時一年房租的淨收入有貸款的一定超過五萬，沒有房貸的也許超十萬，工資增長的速度追不上房價和房租的增長速度。
3，貸款，不知道有沒有人能夠$100塊做頭款買房子。零八以前的銀行就像是沒有節操的阻街女郎，武大郎給塊炊餅就把潘金蓮搞到手，接著禍起蕭牆，兩人都命喪黃泉。零八金融危機把這幫妓女搞怕了，褲腰帶嘞的緊緊，不拿點頭款，褲子不能隨便讓人扒下來。這說明房價也許不上漲，也許停滯不前，但是不會崩盤，你如果有幾萬，幾十萬的頭款投在房子裏，決不會輕易放棄。幾年前抓住機會進場的，現在很多人賺了一倍，特別是運用杠杆作用，十萬頭款買五十萬的房，現在漲到一百萬，賺的肝腦肥腸。如果正好等錢用，或許小娃蟾宮折桂上名校，或許雙親垂垂老矣，病入膏肓 ，或許逍遙自在，周遊世界走他鄉，或許二爺小三橫插一杠，賣掉房子正好派用場。至於賣掉房子目的是等待下一次的崩盤好再撿便宜，恐怕是緣木求魚，望梅止渴，尼姑看嫁妝沒指望。
4，供求關係，前三項以前提到過，有人說房地產是地域性經濟，所以隻能提南加州。房價問題以前說過多次了，說說房租。租房市場房源短缺，特別明顯的是沿海幾個縣，沒有可開發的地，人口湧入，勞苦大眾買不起房，又不能睡大街上，唯一選擇是租房子，房租不漲就見鬼了。
以上幾項如果有一項是負麵的，你都可以懷疑南加州房地產要玩完，有些人沒有任何根據，隻是覺得房價太高，該跌了，你怎麽不覺得章子怡該嫁給你呢？天下本無事，庸人自擾。房價的漲跌不以人的意誌為轉移，跌起來也一樣，你以為到底了，可底的下麵還有十八層地獄，現在不是談跌的時候。房地產是滯後行為，當經濟，股市危如累卵之日，再看房市倒懸之急之時。
至於利率漲跌個零點二五，半個百分點對房地產市場的影響微乎其微。當你有意一個四十萬的房子降價五萬塊而決定拿下，不會因為利率漲了零點幾而放棄。當利率漲幾個百分點，通貨膨脹就顯而易見，房地產是對付通貨膨脹的最佳手段，沒有之一，這是地主們最期盼的時刻。
像球兄，中兄，閑兄這樣的人壇子上一大把，談股論金，理論圖解，頭頭是道，我就納悶了，你們這幫人個個都有書生的水平，為什麽去糞壇子攪和呢？非要和我們笨人搶飯碗呢？唯一的解釋是，股市賺錢是小概率事件，不管你的智商有多高，而房地產賺錢是大概率事件，不管我有多蠢。
房價房租的上漲要看趨勢，也能看到趨勢，以後會寫篇南加租房市場的狀況。冰凍三尺非一日之寒，滴水石穿非一日之功，南加州高房價的今天，房價仍然有上漲空間是因為供求關係擺在那裏，得天獨厚的地理位置和氣候條件，讓人趨之若鶩，如蟻附膻，正所謂女為悅己者容，良禽擇木而棲。我喜歡南加州，特別是橙縣， 落花芳草無尋處，萬蕊千峰獨閉門，青山不老，綠水長存。
我現在修正房地產投資風險的說辭，因為總有人曲解我的意思。我的原話是當重新貸款後，還清頭款，仍有大把現金在手，就可以無所顧忌，放手一搏。有人說，錢已經回歸，或許又搞出幾個房，一旦有一個房子淹水下而不得不放棄，還是損失，所以還是有風險，這話沒錯。但風險和風險不同，有的風險可以控製，有的不能。股市大拿能把一支股票的本錢翻幾倍，變成兩支，三支許多支股票。房地產能人也可以用杠杆作用把一個房撬出兩個，三個許多個房。當災難來臨時，都以來不及或沒能力出逃來說，手裏的某一種股票會被清零，就像我的washington mutual，一路下滑，到一兩塊錢的時候出逃已經沒有意義，正真是溫水煮青蛙，幹脆舒服死算了，最後收到一封信，被清零，無可奈何花落去，落花流水春去也！
手裏有房子的，也許有一兩個房子被淹在水下。我十萬塊錢買的一個房，兩萬頭款，當房價上升超過三十萬時重貸一次，並提現十五萬。理論上講是零風險，房子沒有本錢在裏麵，如果房價跌破二十三萬，可以當做棄婦，棄之如敝履。事實怎麽可能呢？它幫我撬出了兩個，三個，若幹個房，立下汗馬功勞，怎麽也要用其他的房租收入拚死相救，殺出重圍，隻要能挺過去，渡過難關，幾年後起死回生，又是一條好漢！似曾相識燕歸來。
在南加房地產已經處於相當高位的今天，我並不讚成所有的人像沒頭蒼蠅紮進來，還是應該審時度勢，權衡利弊，特是要借貸款，要把握兩個原則，如果是作為長期投資，現在的收入高，不在乎目前的租金收入，即使是負收入也可以接受，如果能在稅務上占便宜。但是投資未來不能損傷現在的生活質量，每月節衣縮食圖未來享受不值得，要避免坐馬桶嗑瓜子，入不敷出。
再一個原則要盯住現金流，哪怕隻有一點點，杠杆作用是巨大的，如果你對南加房地產充滿期待，騎驢看唱本，不但能撬出幾倍的房價，也能撬出幾倍的房租，這就是投資房地產的魅力，生孩子嗑瓜子，兩個嘴都不閑著。
