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再談南加州房地產

(2016-09-19 00:09:13) 下一個

再談南加州的房地產

不得不承認,南加州的房地產已經上升到相當的高點,但是,最低端的房價還沒有達到零八以前的最高點,每一個周期,房價衝破上一輪高點是必然的。房地產投資人所擔心的是買在高點,緊跟著房價就下跌,特別是沒有經曆過兩次,或一次周期的出入門者。

我現在不敢提別的地方,隻分析南加州,別地方的地主們,看個熱鬧好了。能夠左右房價的因素是;

1,人口;各族裔人口蜂擁而至,特別是墨裔和亞裔,今天南加州的真實寫照,沒有人口增長的地方,現在表麵上看著繁榮昌盛,終將是明日黃花。

2,經濟,這個話題太大,花街大佬們喜歡長篇大論,圖表演示,我連看明白的智力都沒有,也沒那個閑工夫去琢磨分析。我知道大道至簡,麥當勞一小時超過十塊錢工資,兩個人打工可以住我的一房一千四康鬥。不出幾年最低工資會漲到十七塊一小時,兩個人打最低工也能賺五,六千,拿最低工資的廣大勞苦大眾還是買不起房,那我就漲一千的房租,南加州的經濟正一路高歌,如果你是剛剛進入小地主階段,就是說手裏超過五個房,到那時一年房租的淨收入有貸款的一定超過五萬,沒有房貸的也許超十萬,工資增長的速度追不上房價和房租的增長速度。

3,貸款,不知道有沒有人能夠$100塊做頭款買房子。零八以前的銀行就像是沒有節操的阻街女郎,武大郎給塊炊餅就把潘金蓮搞到手,接著禍起蕭牆,兩人都命喪黃泉。零八金融危機把這幫妓女搞怕了,褲腰帶嘞的緊緊,不拿點頭款,褲子不能隨便讓人扒下來。這說明房價也許不上漲,也許停滯不前,但是不會崩盤,你如果有幾萬,幾十萬的頭款投在房子裏,決不會輕易放棄。幾年前抓住機會進場的,現在很多人賺了一倍,特別是運用杠杆作用,十萬頭款買五十萬的房,現在漲到一百萬,賺的肝腦肥腸。如果正好等錢用,或許小娃蟾宮折桂上名校,或許雙親垂垂老矣,病入膏肓 ,或許逍遙自在,周遊世界走他鄉,或許二爺小三橫插一杠,賣掉房子正好派用場。至於賣掉房子目的是等待下一次的崩盤好再撿便宜,恐怕是緣木求魚,望梅止渴,尼姑看嫁妝沒指望。

4,供求關係,前三項以前提到過,有人說房地產是地域性經濟,所以隻能提南加州。房價問題以前說過多次了,說說房租。租房市場房源短缺,特別明顯的是沿海幾個縣,沒有可開發的地,人口湧入,勞苦大眾買不起房,又不能睡大街上,唯一選擇是租房子,房租不漲就見鬼了。

以上幾項如果有一項是負麵的,你都可以懷疑南加州房地產要玩完,有些人沒有任何根據,隻是覺得房價太高,該跌了,你怎麽不覺得章子怡該嫁給你呢?天下本無事,庸人自擾。房價的漲跌不以人的意誌為轉移,跌起來也一樣,你以為到底了,可底的下麵還有十八層地獄,現在不是談跌的時候。房地產是滯後行為,當經濟,股市危如累卵之日,再看房市倒懸之急之時。

至於利率漲跌個零點二五,半個百分點對房地產市場的影響微乎其微。當你有意一個四十萬的房子降價五萬塊而決定拿下,不會因為利率漲了零點幾而放棄。當利率漲幾個百分點,通貨膨脹就顯而易見,房地產是對付通貨膨脹的最佳手段,沒有之一,這是地主們最期盼的時刻。

像球兄,中兄,閑兄這樣的人壇子上一大把,談股論金,理論圖解,頭頭是道,我就納悶了,你們這幫人個個都有書生的水平,為什麽去糞壇子攪和呢?非要和我們笨人搶飯碗呢?唯一的解釋是,股市賺錢是小概率事件,不管你的智商有多高,而房地產賺錢是大概率事件,不管我有多蠢。

房價房租的上漲要看趨勢,也能看到趨勢,以後會寫篇南加租房市場的狀況。冰凍三尺非一日之寒,滴水石穿非一日之功,南加州高房價的今天,房價仍然有上漲空間是因為供求關係擺在那裏,得天獨厚的地理位置和氣候條件,讓人趨之若鶩,如蟻附膻,正所謂女為悅己者容,良禽擇木而棲。我喜歡南加州,特別是橙縣, 落花芳草無尋處,萬蕊千峰獨閉門,青山不老,綠水長存。

我現在修正房地產投資風險的說辭,因為總有人曲解我的意思。我的原話是當重新貸款後,還清頭款,仍有大把現金在手,就可以無所顧忌,放手一搏。有人說,錢已經回歸,或許又搞出幾個房,一旦有一個房子淹水下而不得不放棄,還是損失,所以還是有風險,這話沒錯。但風險和風險不同,有的風險可以控製,有的不能。股市大拿能把一支股票的本錢翻幾倍,變成兩支,三支許多支股票。房地產能人也可以用杠杆作用把一個房撬出兩個,三個許多個房。當災難來臨時,都以來不及或沒能力出逃來說,手裏的某一種股票會被清零,就像我的washington mutual,一路下滑,到一兩塊錢的時候出逃已經沒有意義,正真是溫水煮青蛙,幹脆舒服死算了,最後收到一封信,被清零,無可奈何花落去,落花流水春去也!

手裏有房子的,也許有一兩個房子被淹在水下。我十萬塊錢買的一個房,兩萬頭款,當房價上升超過三十萬時重貸一次,並提現十五萬。理論上講是零風險,房子沒有本錢在裏麵,如果房價跌破二十三萬,可以當做棄婦,棄之如敝履。事實怎麽可能呢?它幫我撬出了兩個,三個,若幹個房,立下汗馬功勞,怎麽也要用其他的房租收入拚死相救,殺出重圍,隻要能挺過去,渡過難關,幾年後起死回生,又是一條好漢!似曾相識燕歸來。

在南加房地產已經處於相當高位的今天,我並不讚成所有的人像沒頭蒼蠅紮進來,還是應該審時度勢,權衡利弊,特是要借貸款,要把握兩個原則,如果是作為長期投資,現在的收入高,不在乎目前的租金收入,即使是負收入也可以接受,如果能在稅務上占便宜。但是投資未來不能損傷現在的生活質量,每月節衣縮食圖未來享受不值得,要避免坐馬桶嗑瓜子,入不敷出。

再一個原則要盯住現金流,哪怕隻有一點點,杠杆作用是巨大的,如果你對南加房地產充滿期待,騎驢看唱本,不但能撬出幾倍的房價,也能撬出幾倍的房租,這就是投資房地產的魅力,生孩子嗑瓜子,兩個嘴都不閑著。

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老朽 回複 悄悄話 回複 '毛人' 的評論 : 我隻能這麽說,南加州目前看不到跌的跡象,滯緩有可能。局部地區百分之十的幅度隻是調整,漲的可能性還是很大的。
毛人 回複 悄悄話 現在的行情您怎麽看?就算不大跌也會有個小跌吧?我正持幣代購呢。
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