老朽
來自北京
先回答跟帖的問題。
1，line of credit.這隻是貸款的一種方式，不管用什麽方式，隻要能貸到錢，而且你有本事用借來的錢能滾出更多的錢，這是賺錢的最高境界。有些人有本事，有一技之長，但是沒有資本，巧婦難為無米之炊，兩手攥著空拳頭，沒辦法創自己的事業，搞自己的生意。就拿餐館的大廚二廚甚至常年跑堂的來說，做夢都想開個自己的小餐館，可是每月兩三千塊錢的工資從哪裏能弄出開店本錢，銀行肯定不借你，找親朋好友，拉屎啃雞腿，張不開口。有人說能拿到1.75頭兩年的利率，還是拿灣區來說事，你有本事搞得到五十萬，每月利息連一千都不到，簡直就是天上掉錢下來，五十萬的condo不易找到，七十萬以下的沒什麽難的，租金是三千到三千五沒有問題，如果前兩年的1.75利息不變，怎麽算也是現金流。管兩三年後幹什麽？房租也是增長的，再說能搞到五十萬，七十萬的，你的自住房起碼也是一米兩米，能住一米兩米房的年收入也不會十萬八萬，能賺二，三十萬的每年累計出幾萬也不困難，利息高上去了就還掉點本金，反正借錢要還，一般十五年後開始強迫還本金。還掉一部分本金，減少每月還貸壓力，保持現金流狀態。灣區房地產現在是有錢人在玩，有現金，還是那句話，買房收租比放銀行吃利息強，灣區房地產在目前階段的確比較困難。往上看房價上升，因為已經是極速升到高端，短期能有多大作為難判斷。往下算出租回報率，一星半點，借貸款的話可能弄出負數。武大郎扛盤子，上下夠不著。美國其他地方運用杠杆原理還不至於，但是借貸搞出租房要量力而行，不能瘦驢拉硬屎，盡量避免蹲馬桶嗑瓜子，入不敷出。
在北加的各位不知道灣區房地產有多瘋狂嗎?大家看到的是近幾年風漲，長期的漲勢更加歎為觀止。我欲乘風歸去，又恐瓊樓玉宇，高處不勝寒！舉個例子。
1985年，那時我還沒來美國，我的前老板在hillsborough買了一個房，五千多尺，0.6畝的地，五十萬。十幾萬的頭款，當然，有錢人嫌麻煩，沒兩年就把錢還了。我想說的是，如果不還，到今天剛好三十年結束，現在的市值是五百萬，也就是用十幾萬搏出五百萬！簡直就是中彩票！還貸就當是租房子好了，利率是固定的，借四十多萬每月還貸也就兩千。這麽大的房子在hillsborough今天一萬塊一個月也未必能租下來，舊金山兩房的condo都租三千多，就以平均五千一個月，三十年下來的房租扔掉了兩百萬。一邊是賺五百萬，一邊是扔掉兩百萬，加上一個have nothing。欠賬分好賬和壞賬，以前寫過的，最明顯的是信用卡的賬不能欠，賒著賬比長大瘡癢癢。房貸，尤其是低利率的長期貸款要留著，舅舅摟著外甥女，舒服一會是一會。
2，節省開支。這我真沒有什麽好辦法，除非你對和房地產有關的方方麵麵全能一手操辦。
一，有房地產經紀執照，傭金不流外人田，這個好辦，考個下來好了，有執照的人手裏會有更多的資源。
二，自己會修理，能拿下個建築執照最好，執照難點，不一定非要，但有照可以名正言順的領著人開始打家劫舍。房屋的一般修理真沒什麽大不了的，主要還是看你有沒有這個意願，別以為女人不行，我就用過一個古巴的娘們，雖無李逵之軀，卻有魯班之藝，不論大活小活都是光屁股裹腳，幹淨利索。我剛來美國從學車子換機油開始，其實就省個十塊錢，要把車子頂起來，鑽車下麵。一個學文科的，四體不勤，五金不分，手無縛雞之力，身無寸箭之功，做成了，有成就感。當有了房子，更有了實驗的機會，順便介紹兩個竅門，正好有人問起。
A. 攪拌機，garbage disposal不轉。一半以上的可能是超負荷，安全鈕彈開。隻要把disposal 下的紅色小按鈕按下去就行。另一半的可能是你按下紅鈕後不工作，並發出zzzz的聲音，這是東西太多攪不動，機器是好的，趕快關掉電源，時間長了會燒掉機器。用一把disposal附帶的jam-buster wrench插進下麵中間的小洞裏用力左右轉幾下就可，還轉不動就要去買一個特別的disposal wrench。隻有很少情況下按下紅鈕也沒動靜，如果隻有一兩年新還可以用電鑽，把jam-buster wrench相同尺寸的鑽頭反插在鑽槍，然後插進disposal下麵，試試能不能帶動起來，可能性比較小。一般用過幾年的，壽命到了，要換新的。找人來換，連工帶料可能要三百，自己去home depot買一個隻要一百。自己換並不難，一步步做，最難的一步是如果空間狹小，二，三十磅的機器要一手托起，一手操作，多數人臂力不夠。那麽，用車子的千斤頂給頂起來，省力，活做出來漂亮。這就是從換機油，換輪胎來的靈感。
B，油漆問題。房客住了一兩年，大致情況還好，有些地方髒，不油太難看，油一遍幾百上千，舍不得。最好能找到以前的油漆，用刷子touch up。沒有相同的油漆怎麽辦？用drywall knife必須是這種刀，在closet 切兩寸見方一塊下來，在這裏切是如果你補回去時手藝差也不礙觀瞻，然後去home depot電腦對比，配一加侖油漆，順便買一桶joint compound，把切下這塊補回去，偷南瓜摘葫蘆捎帶把牆上的釘子眼也補了。切也有技巧，要四十五度角切成外大裏小的金字塔狀，至於為什麽，用屁股去想。這樣，幾十塊錢的事能省下上千塊錢。
就介紹兩個，別搶了我愛我家的話題，還是聊投資理財帶勁。
三，自己管理。異地投資，鞭長莫及，迫不得已才找PM管理。自己的房子自己管會特別上心，不管是一兩個房還是十幾個房。讓別人管理凡事公事公辦，我幹過PM，晚上十點房客來電話說鑰匙反鎖房子裏進不去，對不起，你去找locksmith。要是我自己的房客，我會送備用鑰匙過去。
上麵三個行當全幹過，都和房地產有關但不以此為生。做房地產經紀是我最弱一項，不喜歡交際應酬，痛恨請客吃飯，如果以此為生，三天打魚兩天曬網，有一搭無一搭，全家非喝西北風。幹contractor，賺的是辛苦錢，做PM和打工無異。幹過這些隻是人生旅途中的經曆，最終目的還是要成專職吃瓦片的。
3，補充一下保險問題。有錢賺的情況下還是要買，特別是房子的責任險，防止房客告來告去。我自己買的是二十萬責任險每個房，然後還有一個統籌的兩百萬umbrella insurance。生意起步階段，貸款負擔沉重，除了強迫我做的，能不花錢的絕不花，保險是在有錢賺後，又能抵稅才買，花出去十幾二十萬還沒人來告我。地主隻要做事仔細，小心謹慎自然無禍，這要從一開始選擇房客開始，查信用這一步不能省略，不管是黑人白人，衣冠楚楚，花言巧語，張口自己是牧師，閉口當過警察，絕對不能輕信。如果來人不和你廢話，填好表格，甩下幾十塊申請費扭頭就走，這就好辦了，這是有自信心的表現。
4，通往職業地主之路。各地方的標準不一樣，灣區一個房頂南加兩三個，還是以南加來說事。一到五個房的微弱階段最困難，尤其是隻有一兩個房，遇到什麽艱難險阻便打退堂鼓，賣掉省心，做地主之夢就扼殺於繈褓之中。就像是男女相處，幾個交往，看不對眼，麻溜的分道揚鑣。有了三五個房後，相當於初試雲雨情，被黏糊上了，沒辦法甩掉，還沒論及婚嫁。三五個房對於有一分固定工作的來說，仍然是聾子的耳朵，配的，娶媳婦打幡，跟著湊熱鬧，注定不能成為職業地主。
當數量達到五到十個，除了會累積當地主的經驗，另外在房屋買賣，資金運轉，稅務法律方麵也開始得心應手，這就處於職業和半職業地主之間的狀態，也就是說訂婚了。如果想正正經經過日子，就斬斷藍顏知己，紅粉佳人的情緣。還沒想好就繼續朝三暮四，仍有權力若即若離，做半職業地主。一旦數量超過十個，就是職業地主的節奏，大婚告成，房子數目的增加如生子添丁，順理成章。做地主所付出的在開始階段並不見得能立竿見影，得到的回報往往是微不足道，隨著時間的推移會顯出成效，最後便坐享其成，用最初的辛辛苦苦謀未來的舒舒服服。
打工就像男人是一頭牛，地主就像是女人有塊收租的地，沒有耕壞的地，隻有累死的牛。牛越耕越瘦，地越耕越肥。好火費炭，好車費油， 好女廢漢，兄弟們千萬保重。
(未完，總有問題進來問不相幹的事，下篇回到南加的正題，盡快收兵)
