合作公寓(Co-Op)值不值得買？

合作公寓(Co-Op)值不值得買？

 

在美，加，英等國有一種住宅叫 Housing cooperative (縮寫為co op)，Co op以公寓(condo)為主，因此稱為合作公寓。合作公寓是一種非常規的公寓, 買者隻有使用權，沒有產權，這是與擁有產權的一般公寓最大不同，合作公寓買者買的是擁有合作公寓公司的股份(shares)。嚴格講合作公寓不是不動產，而是個人財產。合作公寓雖然價格低，但管理費高，條條框框很多，有的合作公寓可能還不讓出租，因此合作公寓一般是買來自住的，較少有人買來用作投資。

 

最近幫朋友在南加州投資，用現金買了一個合作公寓，以此個案，看看買合作公寓值不值。

 

投資值不值常用資本回報率(cap rate)來計算，公式為年淨營業收入/資產價格(房價)，此合作公寓的年淨營業收入為租金減掉開銷。朋友的合作公寓是2房2浴，34.7萬買的，市場租金每月至少$3100，即房子年租金為$37200，房子開銷主要是每月HOA費$665及保費$65，房子需要自己維修的部分很少，算3%，即每月$93，房子空置率按5%算，每月為$155, 沒有地產稅，這樣每年開銷($665+$65+$93+$155)×12=$11738，每年淨營業收入為$37200-$11736=$25464，得到資本回報率為$25464/$347000=7.34%，資本回報率在5%到10%被認為是不錯的投資，買這個合作公寓回報率能達到7%在現在高房價的情況下應該是件讓人高興的事。

 

除了資金的回報率，投資住宅也要看其升值空間，這公寓上次交易是2017年為18.5萬，到2024年的$34.7萬，7年時間增加了87%，而全美的公寓在此7年期間也增長近50%,  過往曆史證明，隻要沒有大的金融危機，大部分合作公寓房價總是在穩步增長中。

 

朋友這次投資的合作公寓隻是個例，但窺一斑而見全豹，現在美國房價達到曆史高點，而合作公寓價格遠低於同類公寓價格，如果合作公寓可以出租，條條道路通羅馬，投資合作公寓應該是一種不錯的選擇。