怎樣減免賣房後的資本利得稅？

怎樣減免賣房後的資本利得稅？

 

周圍常有朋友賣完房後後悔，說交了太多稅，還不如不賣。也有朋友有1031交換沒做成，得交數萬元資本利得稅的經曆。資本利得稅(Capital Gain Tax) 是指個人或企業從出售資產中獲得的收益所需繳納的稅款，在美國資本利得稅率根據不同收入水平和稅法規定而有所不同。人無遠慮，必有近憂，了解資本利得稅，提前規劃，選擇最佳的賣房時機，這樣才有助於減免賣房後的資本利得稅。

 

一般賣房獲利要交的資本利得稅有兩種，以一年為界，一年之內賣掉，所獲利叫短期(short term)資本利得， 這種短期資本利得稅是按正常收入(income)交，2023年聯邦最高交37%，加州最高交13.3%，比如做flip房的投資者，房子低價買進，稍做裝修，一般都會在幾個月賣掉，是短期資本利得，如果他們一年有100萬的資本利得，那聯邦及州稅(加州)，可能高達50萬，高得嚇人。另一種資本利得稅是擁有一年以上的房產再賣掉，叫長期 (long term) 資本利得，這種長期資本利得要交的稅就比短期的少很多，聯邦的長期資本利得稅可以是0(2023年夫妻收入$89K以下)，15% (夫妻收入為$89K至$554K)及20%(夫妻收入$554K以上)，所以賣房最好在擁有一年之後進行。

 

人們擁有的房子可以簡單分成兩類，主要住宅及出租屋。作為主要住宅，隻要你在5年內住滿2年(2年不需連續)，且是屋主2年，住滿2年和屋主2年不必重疊，你賣屋後的資本利得，個人有25萬的免稅額，夫妻為50萬(121 exclusion)，且夫妻一方符合條件就行。5年住滿2年規定也可以有例外，比如是殘障人，你有新工作必須搬到新地區去等。出租房沒有上述的免稅額，賣掉後除交0，15%及20% (按收入而定)的資本利得稅外，還要交25%的折舊(depreciation)回收(recapture)稅。

 

 

作為出租房，怎樣才能減免你的資本利得稅？一是可以將出租房轉為你的主要住宅。5年內住滿2年，這樣賣掉時可以享受主要住宅的資本利得免稅額，但不能免掉出租房折舊部分應交的稅。在賣掉這個原來的出租房後，你還可以再搬回到原來的主要住宅，達到5年住滿2年要求，又會亨有主要住宅賣掉後的資本利得稅的優惠。

 

二是利用機會區(opportunity zone)。2017年的法律建立了機會區，即經濟上落後的區域，如果在那些低收入社區投資房產，可以在5年後賣房得到更高的交稅基礎，10年後賣房免去資本利得稅。

 

三是1031交換。1031是同類(like kind) 財產交換，適應於賣投資房用其收益去買同類地產。用這種交換，可以無限期推遲資本利得稅。但1031交換有嚴格的時間要求，即45天/180天原則(45天找到要買的屋產，180天完成交易)，有統計說，40%的1031交換不能按規定完成。

 

四是扣除費用。各種費用的扣除可以降低資本利得而達到減利得稅的目的，可扣除的費用包括: 房屋裝修升級(加個臥室裝修廚房等)，房子維修，房客不交房租所致的投資收入損失，廣告，法律及專業谘詢，驅趕及找房客，還有賣房過戶(closing)等費用。

 

 

[lin13590]

回複 '歲月沈香' 的評論 : 30多年前的事了，很高興你能看到那篇博文，也謝謝你的美言。

[歲月沈香]

我剛剛讀了朋友轉發你的一篇舊博文給我《往事隨風-成吉思汗廟》，寫得好。

[lin13590]

謝留言。沒強調taxable income(收入) 是因為most income is taxable unless it's specifically exempted by law.

[biophysics]

長期資本利得收益率是根據Taxable income來分的，不是按收入。