澳洲悉尼買房過程

談談在悉尼買一次二手現成房具體過程：

先按地產商的房屋參觀開放（Open House)廣告滿城市各區域地跑幾個月，仔細看好自己滿意的待售房屋。澳洲現在網上地產銷售99.9%集中在兩個網站：www.domain.com.au 和www.realestate.com.au（皆 英文版無中文），其上隻登各地產商為代售業主登的廣告，不登個人廣告。每星期六為最大批參觀開放日（少數的也在星期三和星期日開放），熱門地點每一房屋有上百人洶湧而來，門前車水馬龍，要轉很久才可停下車子走過去。進門時一般銷售商有人拿個本子或電腦請來者登記下名稱電話以便聯係，隨後便入內胡亂逛蕩參觀。不少銷售商為消除人多氣味往往在屋內點燃一種香味蠟燭， 馨香之氣令人舒服。參觀時可隨意拍照問問題，房屋主人皆出外躲避，一切問題由地產商回答，而一般代理皆為全權代理（Exclusive Agent)即屋主隻請此一家地產商銷售，其它方麵包括屋主本人買方不得接觸或至少不得銷售，代理商售出後大約可從賣主手裏得到銷售價的2%左右為手續費。

據我觀察，購買二手房屋時，問銷售代理的問題主要應有：
（1）房屋預售價格 --- 許多時候代理說尚無定價，但過後會電話問你已有人出多少多少你意見如何等等；對較傾向購買的房屋開放參觀時要問清業主是否願意接受還價。
（2） 房屋年齡　--- 這個往往從Sales Contract上可查到，當然代理一般可大致說出一個近似數；有些房屋雖原始年齡長久但其間有過幾次升級翻修等等，所以要具體看情況不一定是越老越差， 但太老的房屋有配套設施如地下水管水溝等問題，甚至以前約30年前的房屋有用現已禁用的石棉Asbesto 作隔熱材料者（對人體有致癌等害處）所以要小心。
（3）房屋材料結構：全磚（Full Brick), 磚板（Brick Veneer) , Fibro等等；這個自己參觀時可以大致看出，但也應向代理問清。
（4）目前是出租自住還是空置：空置最好，出租最差因肯定被弄得較髒亂買後要大清理。
（5）周圍交通商業設施的距離規模等，比如火車站汽車站，商場，醫院，學校等。
（6）最後交割期限：一般標準交割（即最後Settle也即買賣雙方最後交接所餘款項物業從賣方正式轉到買方）時間期限，指的是從買方向賣方代理付全款10%定金即Exchange Contract後到再付其餘款項即Settle之間這段時間的長度：標準的是6個星期即42天，但往往有賣主要求延長或縮短，這個要向代理詢問明白以便自己好安排貸款付費等金錢事宜。
（7）有無房屋建築及害蟲檢驗報告（Building Inspection & Pest Inspection Report): 有的代理要求你付點費用才能得到，有的根本就沒有做這些報告，若沒有作則買方在付定金前後一定要做一下，一般幾百元，網上有許多公司提供這類服務，以便清楚 結構和害蟲方麵有無大問題。我們認識一國內來者購買房屋後才發現有結構漏水，而之前他已經請過兩個不同公司做Building Inspection都沒看出來，因當時業主故意在漏水牆壁那裏放置了家具等，最後自己修理花了有十來萬元。
（８）如是獨立房（House)應問清占地麵積， 這個在代理展示的銷售合同Sales Contract上有。
（９）對較傾向購買的房子，請代理將其銷售合同Sales Contract e-mail過來（有的代理的網站可以直接下載）。

下決心要出價後，與地產代理直接說明，看有無競爭者之類，往往代理會明說有或無，當然若無而代理騙你有以誘你出高價不是不可能但較少。賣方接受價格後，往往 會要求買家先付總價0.25%的預定金，隨後約10來天左右要求你付總價10%的正式定金及交換合同----這一切都可由律師代理。交了0.25%預定金 （或不交也行隻需代理口頭同意即可，如我們這次就沒有交，其實這個幾千元的預定金交了也沒什麽用：它隻表示一種意願而無任何法律約束，即此後賣方仍然可以 把房子賣給別人）便可開始安排律師及貸款，一般貸款率為總價的80%，各銀行及專業貸款機構可提供。為買方者提供貸款即Mortgage為一利潤豐厚業務，因銀行會付這類貸款中間人即Mortgage Agent貸款總額0.6%左右的服務費，所以近年澳洲這類服務到處興起包括許多中國人在其中專做中國人的生意，有發了些財的。

從任何機構獲得貸款都較麻煩，所以一般請Mortgage Agent做，其中要上交個人收入，財產，稅務，債務，職業等等各種證明。其中一項是銀行會派一房屋評估員致欲購物業處對其估價：所以一般物業代理商所提供給你的價格不會太離譜，否則貸款銀行估價員所估與你要貸款項相差太大則貸不到足夠款項。另一項以前不知事情是：個人信用卡的信用上限被銀行作為你現在欠債的數額，所以信用卡上限應少些對獲得貸款有利。最近網上出現了一些隻從網上就可幫你獲得貸款的機構，往往利率還較低，但據說過程繁瑣且不太可靠常令申請者折騰許久後說不通過白費時間精力。澳洲各銀行有一種貸款賬戶叫做“抵消帳戶"Offset Account,即開此類貸款帳戶後，你可將自己所有的流動現金都存入以減少當前欠款利息， 而又可以隨時將這些流動資金取出使用，這比你把現金存入另外的帳戶有利因利息不用交收入稅（一般銀行利息算個人收入的一部分所以要交收入稅），而且這些現金可以隨時取出使用而不使用時又可抵消貸款利息，壞處是這樣的“Offset Account" 的Mortgage貸款利率往往比無Offset功能的貸款利率稍高（一般多百分之零點幾），但一般仍然值得，尤其是當你現金額越接近付完房屋貸款時：隻要你不付本金（千萬不要付本金），則你的可支配現金都在該帳戶裏可隨時取出而又同時抵消了利息，相當合算。 比如你購買第二個房屋時即可動用存在第一個房屋Offset Account裏的現金作各類付款，不必再為此而四處籌借。

通過貸款後，即可與律師溝通進行合同交換過程（Contract Exchange)並交納10%的定金（如一開始有交0.25%的預定金則從中刨去），繳納此款後雙方就都有法律約束了：賣方不賣或買方不買都需付一定懲罰金，具體數額由合同訂：合同的主體是政府部門統一規定的，但買賣雙方律師都可在其中加入附加條款具體規定一些附加條件，這個買主一定要仔細看清楚了。另 外在交換合前一兩天買主應到房屋那裏通過代理商進入屋內仔細看下物業情況是否有變，一切如前最好。

交換完合同後，由雙方律師溝通作各類必 要手續查詢等等，這期間買方需向保險公司購買一下房屋保險（Building Insurance)以保火災倒塌之類，生效期可從最後交割Settlement那天算起（因一般現有屋主已購買了保險，但從最後交割日起他的保險將無效）：這個保險的收據及內容要交給律師及貸款銀行。 我是從網上找了個最便宜的買的。

一切就緒後，到最後交割日前某日，律師會通知你將剩 餘款項包括印花稅及律師費交到他們辦公室去，並建議你在交割日前再最後仔細檢查一下物業：這個你詢問後地產代理商會幫你安排， 到時去那裏仔細再看一下：因此時原業主應已經完全把自家物件搬空騰挪幹淨了，所以可以看得更清楚些：為的是如看出大問題時可以提出來解決。

最後交割時由雙方律師進行，買主賣主不在場。交割完後律師會通知買主，此時可向地產代理索要房屋鑰匙，可以去折騰自己的物業了。

據我的經驗，幫賣方銷售的地產代理的態度相當重要：油頭滑腦胡說善變臭臉冷淡態度惡劣等代理商最好不要選，即使那物業看起來好也不應買因其中變數太多。有中國人常愛找華人地產代理而我對此無特殊熱情。以前有過華人和非華人，並不感覺華人代理特別可愛或非華人代理一定難以對付。這次的地產代理是意大利人開的， 具體代理是個希臘人後裔，熱情可以，說謊不明顯，其中在有糾紛可能時也還處理得當。比如在我們決定購買後有人向他表示要出更高價格，他隻是來向我們表示快 些安排貸款和Exchange Contract，　而沒有說誰出高價就賣誰：按他的說法是A Deal is a Deal不應隨意更改：其實在交換合同前都是可以賣給出更高價格者的，澳洲這行為叫Gazumping，　而無法律責任。但無法律責任並不意味著職業道義合理，所以選擇比較職業化行事的地產代理很重要。此希臘人善聊，看房時曾談到他以前曾自己幹，每次和老婆買塊地蓋房，再在附 近買另一塊地蓋另一房，隨後搬入第一房住幾個月後將該房作為自住房出售（因澳洲出售自住房不交資產增值稅），賣完後搬回第二房內居住再接著找另一塊地蓋房 再如此往複地賣其中一房，...如此多年為生，後來感覺太麻煩老搬家（大概掙錢也不太多）才回到為人打工售房營生，因他是個持牌的地產銷售人。澳洲凡開地 產銷售買賣企業內必須有持牌銷售者，這個要經過行業內讀書及考試等。本地有一說法是銷售地產為最低技能要求因隻需會到處跑為客戶開門看房既可，但實際各地產代理商間是否職業化專業化待人合理合適有相當大區別。我看到近年多有華人地產代理態度生硬且眼神勢力令人十分不舒服，當然非華人也有不怎麽樣的，這次也有碰見給其留言不回答或不熱心幫忙的，一般遇到這類就應趕緊躲開找其他的去不要浪費時間。往往地產公司的Owner最負責熱心且態度熱情得體，也有不少中年人相當職業化令人感覺清楚舒服。

澳洲的地產銷售律師，即所謂Conveyance Lawyer, 收費各異，我們多年以前有數百元的，這回是澳元$1200多，其它還要交州政府物業買賣印花稅（Stamp Duty), 是累進計算的，即多少售價前交多少然後高出部分再交多少等等，大約是一百萬的物業買賣印花稅約４萬左右。當然選擇律師也相當重要，我們選的是以前就用過的律師比較負責任，合同上對方律師將地產稅填為“可調”（Land Tax Is Adjustable　－ Yes)他便建議我們要求改為“不可調"(No),因如賣方地產為投資用途則寫地產稅“可調”便可能使買方最終付一部分地產稅（澳洲自住房不付地產稅），　另外對方本來未寫明各附加設備如空調燈具等他也要求給加上了。


另在地產市場較熱時（如悉尼現在），千萬不要到拍賣場去買房子：凡拍賣的房子都會以比不拍賣的高１５％以上賣出：代理商的收益是與售價成正比的所以他們都希望把拍賣的價格推得越高越好，作為買方最好是在私下與代理溝通買成（即使是本來要拍賣的也往往可以在前期先出價），去拍賣場買房是絕對下策。