養家糊口在美國
投資理財的一些東西
那 到底怎麽樣找到便宜的房子呢？那些傳說中超級便宜的房子，很多都有一個共同的名字：止贖屋。次貸危機很大程度上刺激了這種新類型的房地產市 場：Foreclosure (止贖屋)市場（又叫回收屋）。止贖，即中止贖回，此類房地產因為業主不能按時繳清貸款／房款而導致了抵押房屋被強製收回。由於美國除了銀行還有許多其它的金融機構甚至zf部門都有擔保抵押的資格，當償款出現問題又超出了止贖期限導致房屋被強製收回的時候，所有者就成為了這些原本並不具備房產持有者職責的相關機構。鑒於這些機構本身無法消化數量巨大的房產（何況美國超高的房地產稅是由所有者去給的），他們更傾向於以低於房屋正常市場價格的水平盡快將這些房屋售出，於是有經濟能力的購房者完全有機會以較低的成本拿下自己心儀的地產。
因為止贖屋對於違約業主個人信用的負麵影響非常大（有時甚至需要近１０年的才能消除），近來pre-foreclosure（預止贖屋），FSBO（For-sale-by-owner，業主直售）， rent-to-own（先租後買）等其他形式也越來越經常出現。
由於最近剛好在做一些這方麵的分析，由於國內關於止贖屋的內容非常少，幹脆用中文整理一下，好東西大家分享。如果有什麽問題可以問我(jiajia2307@163.com)，我也會盡我所能找到答案哦。
美國比較常見的止贖屋及其他房屋的類型：
1. Auction（拍賣屋）
這類房屋是因為業主在超過寬限期後仍然無法繳清房款導致被迫拍賣。所以你很可能隻需要出非常低的價格就能拿下，尤其在投標人數很少的情況下。當然拍賣也是有風險的，但是如果你知道怎麽出價，收益也會非常大。
2. REO Foreclosure (銀行止贖屋）
REO(real estate owned) 意味著由於業主無法償還銀行貸款導致房屋被銀行收回，房屋的所有者變成了銀行。由於大部分銀行並不需要太多的房產，銀行非常有折價處理這類回收屋的動機。 （插一句，次貸危機後美國出現的大量便宜房產很多都是這個類型的）
3. HUD Foreclosure（政府止贖屋）
HUD (U.S. Department of Housing and Urban development), 和上麵的REO銀行回收屋比較類似，也是由於業主無法繳清房款導致房子被收走，不過房屋所有者是美國的住房及城市發展部門 。主要通過拍賣的形式出售，通常是較低收入家庭可以負擔的價格，作為某種形式上的政府補助。
4. FannieMaeOrFreddieMac （房利美／房地美止贖屋）
由次貸危機中臭名昭著的兩大金融機構房利美和房地美所有的回收屋，同樣由於業主無法繳清房款導致房子被收走。鑒於兩個機構非常深厚的zf背景，也屬於特許的對較低收入家庭的購房補助方式之一，有可能提供一定程度的貸款。
5. VA Foreclosure（退伍軍人事務部止贖屋）
VA (U.S. Department of Veterans Affair)會為想要購房的退伍軍人提供房貸擔保，但也會在業主發生無法解決的交款困難時將房屋收回然後投放到市場。這類房子不僅限於退伍軍人，普通購 房者也可以購買。感興趣的買家應當聯係有資質的代理人或者當地的房地產經紀人去看房。
6. Pre Foreclosure NOD （預止贖屋）
NOD (Notice of Default) 當業主因為錯過付款期被認定違約，接到了違約通知但還沒有進入訴訟程序或超過止贖期限時，業主本人可以以一個有吸引力的價格出售房產來避免止贖，因為止贖 對於業主的信譽有遠大於違約的負麵影響。這種方法被很多專家認為是購買高性價比房屋的好機會。
7. PreForeclosureLisPendens（預止贖屋（進入訴訟程序））
Lis Penden在拉丁文中是a suit pending（進入訴訟程序）的意思，此時的業主被認定了違約並且進入抵押品訴訟程序，但仍然在法律上擁有該房產。業主本人同樣可以提出一個有吸引力的 價格先於相關部門強製執行將房產售出以解決止贖問題。同樣是購買高性價比房屋的好機會。
8. FSBO (For-sale-by-owner)（業主直售）
此類由原業主直接銷售的房屋由於可以提供更加靈活的條款甚至由原業主提供一定的貸款，讓購房者省去了申請銀行貸款的複雜程序，同時由於沒有經紀人參與，使價格談判的空間增加約６％。
9. Resale MLS （經紀人代售）
MLS (Multiple Listing Service) 是由房地產經紀人使用的房產數據庫，這意味著該房產完全有經紀人代理出售。
10. Tax Lien（稅收留置權銷售）
美 國的房產稅由房產所在的郡縣收取，當業主拖欠房產稅時，該郡縣可能拍賣該房產稅的稅務留置權給個人來增加財務上的流動性。如果業主最終沒有償還拖欠的房產 稅，該物業稅收留置權的購買者將有權利申請強製止贖或者執行房屋拍賣，起拍價為所有拖欠房產稅及滯納金。如果無人出價，稅收留置權持有者將成為該房產所有 人。另外由於房產稅有非常高的滯納金（各郡縣不同，但在佛羅裏達，亞利桑那等州高達１８％／年），在美國被當成一種非常好的投資機會。不過流動性較差，風 險也很高，一旦購買了該稅收留置權的個人沒有按時交納該房產稅，該留置權即時作廢，所有前期投資不予退回。
11.Tax Deed（ 契稅銷售）
房產所在郡縣可以在房產稅拖欠超過一定時間後強製公開拍賣該房產以取得拖欠的房產稅，由於起拍價格通常相當於房產稅加上滯納金，往往大幅低於房屋價值。
12. Tax Taking（房產贖回）
當房產稅遭到拖欠，房產所在郡縣可以聲明剝奪業主對該物業的持有者身份，但原業主在一定時間內有優先贖回權。在某些州，比如馬薩諸塞州，超過６個月未贖回的房產將被強製止贖。
13. Redeemable Deed（可贖回契據出售）
房產所在郡縣也可以公開拍賣因為各種原因而取得的房屋契據，類似於契稅銷售，略有不同的是，原業主在一定時間內有權利以拍賣價格贖回該房屋契據。
14. Rent To Own（先租後買）
由於買方信用不足以貸款或無法承受首付等原因，可以先與賣方簽署租賃合約，將月租金的一部分存為首付，當達到首付金額後有權購買該房產。這給了買家時間以提高信用和購買籌碼。
15. Short Sale （賣空）
當房屋價值跌到低於貸款餘額或原業主無力償還貸款又不願意進入止贖時，原業主可能在取得貸款方同意的情況下采取低於貸款的價格拋售該房產以償還部分貸款，貸款方（尤其是二級貸款行）為避免更大的損失通常會同意該做法。這類賣空通常有一定還價的空間。
