養家糊口在美國
投資理財的一些東西
銀行拍賣房的來龍去脈
首先讓我們一起看看銀行拍賣房是怎麽來的。銀行拍賣房都是源於斷供的貸款：當貸款人無法在三個月，或者半年內補齊曾經所欠的本加利貸款，以及各種費用和罰款，那麽銀行有權把房屋的產權轉移到銀行名下，並且把房子騰空房主掃地出門，同時把物業掛牌銷售。
那麽，為什麽拍賣房會比正常出售的房子便宜很多？夕子歸結下來有這麽幾個原因:
1、 耗不起，銀行急於出手
當銀行把物業的產權轉移到自己名下的時候，並不是為了簡單地滿足自己擁有物業的"滿足感"，恰恰相反，銀行最不想手中有代售的物業。首先，代售的 物業需要支付地稅、水電暖氣（冬天物業不可以把暖氣停掉，否則溫度過低把水管凍爆，等暖氣恢複會在屋內造成水災，造成嚴重損失），以及各種各樣的物業管理 費（包括安排專人去照看物業的安全，提供打掃，裝修，以及為需要進入物業的各種要求提供服務），而這些費用都是以天計。房屋在銀行手中時間越長，損失就越 大，所以銀行希望手中的物業以最快的速度出售。再者，手中代售的物業會占用銀行的很多資源，包括資金，人力，以及某些時候不可預計的物業的天災人禍產生的 損失，時間越短，這些占用的資源，或者產生潛在損失的可能性就越小。
2、 AS IT---慘不忍睹的房屋狀況
如果房主因為不能夠按時還款，我們很難想象房主在離開房子的時候，還幫你專門打掃一遍，重新粉刷。往往銀行強行沒收的時候，屋內都慘不忍睹，牆皮 剝落還是小事，垃圾和牆上的塗鴉，被損壞的門和電器，有問題的暖氣爐，有問題的窗戶和房頂是最多出現的問題。銀行不會花很多錢把房屋的破壞一一修好，隻能 是做一些簡單的清潔和修複，保證房屋結構的完整，而對於其他的小東西，就由未來房主來自己承擔了，這也叫做"As It" （這個詞並沒有具體的中文翻譯，可以參照IKEA家具店的顧客退貨商品區）condition。
如果低價，一定有某一個部分有問題，可能是房子結構，可能是房屋需要修繕的地方太多，總之銀行用"As It"這個詞的時候，就明白將來的買家要花很多錢去把這個房屋修好的，同時大部分的銀行拍賣房都不接受驗房條件，如果要買走，就要有膽量去承擔這個潛在的 問題。潛在的問題包括地基有裂縫，導致房屋內部滲水，這個會導致地下室潮濕，發黴，並對房屋地基結構造成永久性的破壞，還有房屋內部一些設備的老化和不當 使用；這些外麵看不見的問題可能會在未來引出很多麻煩。如果買家不介意自己隨便住住也就算了，但是將來情況更加糟糕的時候，尋找下一個買家可就不容易了。
3、30天成敗見分曉
為銀行賣房的地產經紀往往借助曾經以往的出售記錄，來獲得銀行的信任，並獲取未來銀行更多的拍賣業務；做銀行拍賣房能拿到比一般房源高一些的傭 金，但是要求也頗高。每一個地產經紀隻有30天時間，而30天之內沒有Offer，銀行會重新更換經紀，所以地產經紀希望抓緊時間做成這筆生意，從而未來 在銀行內部有一個良好的口碑，也能保住眼前的生意。能拿到拍賣房LISTING的經紀，格外熱心而賣力。
4、價格的秘密戰
銀行在定價的時候，也會明白買家想要砍價的心理，於是在標價的時候已經上浮了一部分，作為緩衝空間，並且銀行在出售之前，已經預估過自己可能出現 的損失，這個損失銀行會最大程度地去挽回，所以沒有一個銀行會以低過市場價的價格出售自己的物業。好比說，為了客戶砍價的準備，銀行會適當把定價往上浮動 不超過 5%，也就是說，如果地產經紀和估價師都估計房屋價值是30萬，銀行會定價31萬，底線也就是28萬。
有朋友誤解了銀行拍賣房的來龍去脈，隻是認為拍賣房，就能隨便砍價。看到一個條件還不錯的物業，像上麵提到的例子，標價31萬的房子，還價23萬，銀行是絕對不會接受的。
這個市場經濟的條件下麵，不太容易遇上便宜又超值的房子了。如果本身物業的條件很好，內部破壞不多，並且處於熱門地段，那麽銀行不會發愁賣不了， 反過來看，卻因為"拍賣房"這三個字找來不少想占便宜的購買者。買家多了，勢必形成搶Offer的情形，價格自然不會便宜。夕子就見過在Don Mills和Finch路口的一間Condo，由於處在著名學區，賣掉的價格反而比同期同樓的一個單元要高很多。而那個房子因為不是銀行拍賣房，反而沒人 去搶，遲遲沒有賣掉。
當然，不是說拍賣房就一定不要去考慮，夕子隻是想從上麵幾個方麵去提醒大家要注意的地方。下麵，我們來探討一下如何避免這些問題。
1. 買到價格偏高的拍賣房，不值。
在看拍賣房的價格的時候，要多和周圍的銷售記錄做比較。除非是自己十分喜歡這個區，有什麽特殊的目的，比如說孩子上學，或者說親人朋友住在附近， 方便照顧，那麽多做比較還是有必要的。多聽專業地產經紀的分析和數據，用實實在在的數據去做參考的依據，而不是道聽途說拍賣房的好處，就盲目下 Offer，最後買到普通房子的價格，還要自己去花錢花精力裝修，就吃力不討好了。
2. 買到大麻屋，害怕
銀行應該在出售前做足調查，斷定物業是否曾經被用作大麻種植。但是如今的犯罪組織深諳遊戲規則，於是往往買下物業，種植半年以後，馬上搬走，並且 整個房屋重新裝修，做到天衣無縫，雖然這裏那裏還是能看到蛛絲馬跡。比如夕子見過一個物業，在銀行收房的時候，完全看不出來物業有任何問題，但是鄰居紛紛 投訴這個物業曾經有一段時間有很明顯的種植大麻的行為，隻是很快他們就重新裝修，連警察和專業人士都無法斷定這些曾經的活動。如果剛好沒有警察的報告，銀 行也完全不知情，那麽買了這個物業的主人在某一天晚上可能會有不速之客上門找麻煩，要來"買草"呢。
夕子建議，如果遇上一間銀行拍賣房，最好多了解前任房主的情況，有任何奇怪的地方都要引起注意，比如說前任房主買了1年，就撇下不管，內部卻是精裝修，因為無力支付房屋貸款的房主是不可能在出售的時候把房屋裝飾一新才還給銀行的。
3. 買到房屋結構有問題的拍賣房，麻煩
銀行在遇到有大麻煩的物業，一般都會以"As It"的方式出售，因為一般的西人正規裝修隊收費不菲，並且拖拖拉拉，銀行拖不起這個時間，也不想大筆投入，如果後來賣不上價錢，反而得不償失。這樣的物 業條件就很差，銀行做適當的清潔和簡單的修葺就上市了，購買者要知道什麽地方需要翻修，什麽地方可以再用，也要知道一些未來可能持續產生的問題，比如漏水 導致的發黴，黴菌往往會在牆內一直生長，並且釋放到房間裏，對人的身體有很大的傷害。夕子曾經見過最厲害的發黴的屋子，地產經紀隻是去做了簡單的檢查，當 天就臥床不起，病倒了。之後做驗屋和裝修的師傅，都要用防毒麵具才能進入。如果屋內空氣中黴菌指標太高，政府要求把發黴的牆全部打開，取出裏麵發黴的石 棉，再填上新的石棉，才可以允許人入住。這個成本可就大了。
4. 買到治安不好的貧民區，後患無窮
拍賣的原因主要是沒有能力還貸款。用今天的利率都不能按時還貸款，那房主的經濟情況可是夠糟糕了。這樣的房子一般都出現在房屋價格偏低的地段，周 圍的環境也一般，鄰裏的素質也不可以要求太高，甚至是各種案件常發生的地段。在這類地段，學校、醫院這一類的公共設施也不會有很好的條件，如果家中有小 孩，家長也不希望小孩整天在街上和其他家庭背景不好的小孩混在一起，當手拿可樂穿著一條褲襠在膝蓋的牛仔褲張口閉口"YO YO"的時候，後悔就晚了。
總之，買拍賣房，主要是要做足功課，看自己是不是能接受這些周邊硬件環境。最好是自己了解一些基本的房屋結構知識，多看書，多谘詢行內人士。如果 隻是一味圖低價位，那麽這個時候對於買家也許真的不是一個合適的時機。夕子建議，就算自己看到路邊或者公開場合看到銀行拍賣房的信息，也要三思而後行，不 要腦袋一熱，看到那兩三萬的便宜，就毫不猶豫下手。
