我能負擔多大的房子？

先介紹一下上周利率的變化情況：上周公布的失業率數據和新增就業人數看起來是矛盾的，一方麵失業率下降到6.7%，另一方麵是新增就業人數隻有7萬4千而市場預計是20萬，相差不是一點點。進一步推敲失業率下降，其實是因為許多失業者心灰意冷而退出了找工行列。金融市場的判斷是這個壞消息會延緩美聯儲收縮量化寬鬆的步伐，國債劵的利率因而應聲下跌，從而帶動房貸利率的下跌：我們給客戶的最佳利率30年固定是4.25%，15年固定是3.25%。

下麵進入正題。買房的朋友經常問的問題之一就是“我（們）能買多大的房子？”這個問題歸根結底要追溯到“我（們）每個月在房子上負擔的起的最大支出是多少？”對這個問題的回答不僅僅取決於收入，還包括很多其它因素。比如說張三和李四年收入都是8萬，張三由於有8萬塊錢可以用來作頭款（Down payment）可能就買的起40萬的房子，而李四由於沒有頭款可能就隻能買的起32萬的房子。除了頭款多少外，利率、貸款品種、其他債務的每月定期付款額也直接影響你能負擔的起貸款額的上限。

頭款：你能放多少頭款一是影響到貸款額的總數，這是一個簡單的加減法，頭款越多，需要的貸款額就越少。頭款占房價的比例還影響到貸款利率，一般來說房價20%的頭款對銀行的風險最小，其它條件都相同的情況下，應該能拿到最好的利率。

利率：利率的高低代表借款的成本，憑直覺我們也知道利率越高，月付額也越高。前麵說到頭款的比例會影響到利率，另外一個非常重要的因素就是我們經常提到的借款人的信用分數和信用曆史。這是一個很複雜的話題，簡單地概括一下就是，信用好的借款人對銀行的風險低，所要求的風險貼水（Risk premium）少，利率就會更低一些。還有一個影響利率的因素就是貸款品種。

貸款品種：貸款品種的不同，一是影響到利率，比如說30年固定利率貸款（30-year fixed）的利率通常比15年固定利率貸款和短期可調利率貸款（ARM）的利率要高，7年或10年期的ARM的利率又比5年期的ARM的利率要高一些。次貸危機前還有所謂的隻付利息（Interest only）貸款和隨意付款貸款（Option ARM），現在已經可以說是銷聲匿跡了。

其他債務支出：每月固定的其他債務支出像汽車貸款會減少可支配月收入，它們影響到二線債務收入比，銀行在看你的承受能力時要把這些支出計算在內。所謂的一線債務收入比（Front Ratio），也就是房屋貸款月支出（本金Principle、利息Interest、財產稅Property Tax、保險Insurance加在一起）對每月毛收入（gross monthly income）的比率。而二線債務收入比（Back Ratio），是包括房屋貸款月支出加其他債務支出的總的月支出對每月毛收入的比率。

今年1月10號生效的新的聯邦法規要求貸款機構必須確認貸款人有能力償付所貸款額，並且所謂的“符合標準的貸（Qualified
Mortgage）”排除了超過房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的conforming limit （通常是$417,000）而且二線債務收入比又超過了43%的那些貸款。