地主是怎樣煉成的（21） 我被租戶告了

作為房東，主要有兩大類事情，一是以前絮絮叨叨的房子問題，從買到修，還有維修，其實這類事情還算簡單，都是人跟物打交道。這人是活的，物是死的，總會有辦法解決。還有一大類就是和租戶打交道，對於很多人來說，這是很頭痛的事情。我曾經跟很多Handyman聊過天，他們很多都曾經都做過房東，大多是受不了和租戶打交道的麻煩，中途放棄了。

和租戶的糾紛大多數是因為房租的事情，好的租戶不用說，到時候就打電話來，告訴什麽時候可以取房租，要是晚幾天的話，也會提前說明。對於這種人，我一般就不收Late Fee了，尤其是住了幾年的。但對那些不催就不交，不太守信用的，要是晚了就得收費了。習慣都是養成的，你不要，他還覺得是理所當然的。

我們這小地方有小地方的好處，對於不交房租的租戶，馬上給Three Day Notice，三天過後再不交，就去Court遞交攆人（evict）申請，一般7-10天開庭。法官真是好啊，都站在房東一邊，不管租戶說出百種理由，就一句：有錢沒，沒錢走人。因此有的老油條根本就不去法庭，混到最後一刻開溜。能跟你去法庭的，還算是老實的，沒見過啥世麵。從判決到被攆走，大概又是7-10天，這樣一共15-20 天就把房子空出來了。

這房子多了，就像林子大了，什麽鳥都有似的，一年總得去一兩次法庭，因為攆人太容易，有時在租戶入住時，就沒做太嚴格的審查，尤其是對有Sec.8的。Sec.8可能有的人不知道，這是政府對低收入家庭或單親的住房補貼，多少收入，能住什麽樣的房子，自己交多少，政府交多少，都有明確的規定，房租會直接打到房東的賬上。排隊的人還很多，據說要進去需要等好幾年，因此拿到的人都很珍惜，生怕把它丟了（中國政府的錢拿來維穩，控製胡說八道，不同政見的人，據說比軍費還高，美國政府把這錢用來讓窮人維護基本生活水平，也算是維穩吧，但想拿，就得老老實實的）。要是碰到政府全包房租的，就更好了，經常半年見不到人，除非房子有了毛病了，找你去修。

前段時間收到法庭的一張傳票，說有個搬走的租戶告我，讓我還她的壓金（deposit）。這當了十幾年房東，被租戶告還是頭一次，以前淨告別人了。仔細一看，是前段時間被evict的一個人，要我還定金，這聽起來有點Ridiculous。

事情是這樣的，這是一個兩單元的房子，六萬五買的，各租$675（典型的2%+，即月租金是房價的2%）。被攆走這位有Sec.8，她一個月隻需付$90。這是個單身母親，帶三個孩子，還有個handyman的男朋友，跑前跑後的。這$90 在勉強付了三，四個月後，就不付了。頭兩個月她說會付給我，在等什麽錢一類，我也就信了。這房子多了，多一事不如少一事，房子空了，還得打理，找人，也麻煩。尤其像這種有Sec.8的，總相信她們能付得上。

可四個月過去了，還沒動靜。我有點不高興，問她，還說沒錢，更可氣的是找Sec.8的人來房檢。按慣例，Sec.8每年檢一次，以保證房子符合HUD的住房標準。查出毛病後，會給一個月左右的時間修理。平時若租戶有問題，房東不修，也可以叫他們來，以督促房東把它修好。

她這麽做，就像是王小二趕牛，不想往好裏趕了。欠著錢不說，還弄這事，我也煩了，直接給了Three Day Notice，三天後就去法院了。開庭時，她也沒敢去，法官直接判。又花了$105給Marshall，讓他們遞交法庭判決書，並保證搬走。這過程一共花了不到$200。

她搬走後，給我打過幾次電話，讓我還Deposit，我說不還，因為還欠我的錢呢，另外這攆人花的錢也得算在她頭上。誰知她去Small Claim Court告我，讓我還錢。

這別人都打上門來了，也得應戰啊，準備了以前攆她的材料（平時都在車裏，到了法庭停車場時現翻出來的），在規定的時間來到了法庭。這個庭都是解決一些數目不大的經濟糾紛（好像是小於$5000），法官一般先問能不能協商解決，要行最好，不行的話，就得審案了。

我這個案子沒法協商，因為我不想還錢。法官問了情況後，就說回家等通知吧，判決書7-10天到。過了幾天，果然來了，說案子Dismiss了，其實從頭到尾我也沒把它當回事，知道自己穩贏，要這點把握都沒有，這房東也就別當了。

我真不明白她那Handyman的男朋友，開著個Full Size Van，人模狗樣的，好像是幫別人管理房子，還陪著去法庭。住在一起，怎麽就不能幫她把那點錢付了，這搬家也不是啥好玩的事，難道隻管打炮？

長期在美國生活，也許應該見識一下法庭的滋味，我這還有許多在法庭上的故事，以後慢慢講給大家聽吧。

[minibike]

和故事結合在一起敘述，好看。

[牛城地主]

回複 '大姐' 的評論 : 大姐說的對，一定要把本地的法律研究一下，避免出錯。俺們這的問題是：要是知道被攆走的租戶去哪了就好了，一般都欠著錢呢，沒地兒找去。：）

[牛城地主]

回複 'big-guy' 的評論 : 謝Big兄！

[牛城地主]

回複 '四則舍' 的評論 : 是對房東有利，畢竟是房東在交稅啊：）

[大姐]

給大家一點建議：在租戶走人之後，不論是否按程序Evicted，都要在固定的時間內給人家一個書麵的押金處理意見（Deposit Statement），不可以自以為有理，或以口頭協商過如何處理為由，就不給這麽個東西。一定啊喲書麵。違反這個規定的後果是，不論房東是否有理，必須全額退還押金。如果不還，前租戶可以上告法院，法官可以判你個雙倍償還。俺不確定是否每個州都有這個法律規定，就俺所知的幾個州，都有這麽個規定。請諸位地主查查你們所在州的相關規定，在州法典的Landlord and Tenant Law 那一章。

[big-guy]

頂好文。

[四則舍]

很羨慕樓主的地區有這麽好的法律。

[牛城地主]

回複 '數學題中的小明' 的評論 : 是。

[數學題中的小明]

請問樓主是住在buffalo嗎?

[牛城地主]

回複 'cytacc' 的評論 : 此Marshall 非彼Marshall , 是city 專門負責送eviction notice和攆人的機構：）

[cytacc]

marshall是那個賣打折商品的MARSHALL嗎？他們還有這服務？

[牛城地主]

回複 '老煤OldMike' 的評論 : 老中交房租確實是不含乎：）

[老煤OldMike]

謝謝老兄,其實俺老煤也沒有什麽技巧,一,是因為以前買得便宜,二,也不欠銀行鈔票,所以房租都比人家便宜好幾百,除了一戶老外,全是老中,因為房租便宜,暖氣日夜都開71度,所以基本都是來了不走,中間當然也搬走了八位房客,不過其中六位是買了自用房產的,

[牛城地主]

回複 'x瀟瀟' 的評論 : 謝謝！：）

[牛城地主]

回複 '玉米地' 的評論 : 謝謝！：）

[牛城地主]

回複 '老煤OldMike' 的評論 : 老兄是前輩啊！運氣好，管理得當，我是在Buffalo.

[x瀟瀟]

好經驗，正需要！謝謝分享！

[玉米地]

謝謝分享！請繼續和我們分享法庭的故事，這個我們缺少的知識。長見識了！

[老煤OldMike]

老兄請問您在那裏當房東,((( 紐約州的buffalo? )))怎麽這麽容易趕人,在紐約市的五個區內,想趕人至少得給人家白住六個月,幸好我從80年代開始當房東以來,從來沒有碰上過,

[isuiyi]

似乎是有說法，DEPOSIT似有專門用途上，不太確定。