牛城地主
美洲生活，房地產投資，個人愛好，胡說八道
正文
本來計劃寫＂汗滴之必備工具＂，但要寫那文，需要很多照片，有的工具放在出租房的車庫裏，這冰天雪地的，懶得去拍照片，就先寫這篇吧，那事回頭再說。
不管是見到什麽樣的好Deal, 在初涉此海的時候，難免對房子的質量不放心，尤其是看到房子裏麵的狀況不理想時，更是不敢下手。這裏一則是對自己的裝修水平沒有自信，或不知大概需要花多少錢修複，二則不太清楚對於一個房子來說，什麽是最重要的，於是就請Inspector。按我這些年的經驗來看，inspector 看的都是表麵，他能看到的我們也能看到，絕大多數情況下，特別是對老的房子，必要性不大。有的時候，房子是Sold As is, 看了也白看。這時就需要對房子的狀況，要有自己的判斷。這房子究竟要看什麽，就是本係列的主題。
我在剛開始的時候，也是找Inspector, 他們似乎也沒看出什麽，但那些錢也沒白花，在跟他們不斷的聊天和詢問中，我也學到了很多東西，到後來，就再也沒找過，都是自己看看就行了，包括給朋友買出租房。有了一定的經驗後，在買房子時，若提的offer 是 sold As Is, 即無房檢，會有很強的競爭力，尤其是在有Multiple Offer時，還可以適當降低房價。我看了房崇大師的博客，他的很多房子在送Offer時，就是免房檢。
既然要搞房地產，尤其想靠它達到經濟獨立，就要增加專業知識，這裏麵的學問比起我們讀書時，容易得多，也簡單得多。現在的競爭還是很激烈的，好Deal越來越難找，要是有毒道的眼光和自信，往往能灰中拾金，拔得頭籌。當初我就是因為不懂，錯過了很多極好的Deal，現在想起來都很可惜。
廢話說的太多了，先來聊聊房子的年紀吧。北美（也許絕大多數自由經濟的國家）跟中國的情況不一樣，很少有大規模的集體拆遷。很多地方為了保持古跡（其實房子年齡也不太長），還明文對老房子的保護。不像在國內，很多十幾年的房子就扒了，其中的浪費無法計算，當中的貓膩讀者們自己體會吧。
北美的曆史較短，大多數很老的房子也就百年左右。有很多朋友對老房子不放心，覺得老一點的房子就沒法住人了。這也許是個誤區，這裏先簡單比較一下新老房子的優缺點吧。
首先，從壽命上來說，老房子比新房子（新房子指近幾十年大量使用合成材料的房子）應該更長些。老房子使用的都是天然材料，都是用純木和石頭（Foundation）蓋起來的，隻要保養得好，壽命幾百年不成問題。你看故宮和歐洲的老城堡等老建築，不還好好的嗎！以前我跟Inspector聊過，他說美式建築的壽命三百年應該沒問題，反正在我們的有生之年不用擔心。反觀新建築，大量使用合成材料，如Plywood，密度板，靠化學膠把它們粘在一起，壽命就大不如天然的木頭（天然木頭和石頭若保養得好，可以Last forever）。尤其是有的Builder為了降低成本，有時用密度板做subfloor（也許符合Building Code），但它的咬和力很差，蓋好後時間不長，走在上麵就會聽到響聲。特別是裝硬木地板時，根本咬不住釘子。我有一次給一個朋友裝地板時，就碰到這種情況。那是1989年的房子，我用的不是二寸長的Staple，而是二寸長的倒三角地板釘，一般情況下很難拔出來，隻能折斷。要是有稍為變形的地板條，靠釘子的咬合力也能把它較直。但在密度板的Subfloor上，根本做不到，為此真是沒少費功夫。而且已釘上的地板條，很輕鬆就拔起來了。可想而知，這地板以後走在上麵時發出聲響就不足為奇了。好在朋友是為了賣房子才裝的地板。倒是，裝上地板後房子很快就賣掉了。
最稿笑的是有一次我去看一個Model Home，新裝的地板走上去就有響聲，那建築質量真的是不敢苟同。從此對那個Builder的印象極差，那還是一個挺大的Builder，在全美都有生意。說這段話的意思是不要太迷信新房子，對於自己住的房子，還真得好好看看它的質量。尤其是建築材料，不能被表麵的光鮮所迷惑，但這些，Inspector是不會告訴你的。
老房子當然有它的缺點，主要是水，電係統的老化，需要更新，隔熱也不好（近百年的房子好多牆內無隔熱材料），因此需要Update。大的Building做起來很麻煩，所以小的獨立房就有優勢了。電係統的更新較難，需要重新拉線，不到萬不得以輕易不用做。我找Handyman做過，也不是很貴，正規公司也找過，貴些。水係統可以自己做，這事以後再說。至於Insulation，可以自己做。前段時間，我有一個獨立房的租戶，自己申請了政府給房子免費裝Insulation的項目，居然批了，省了我的錢了。準備今年讓別的租戶也去申請試試。
總的來說，房子不大時，幹什麽都容易。我有一些裝修好的1200-1500sf的獨立房，租戶搬進去就不願意搬走。這種房子很難租得到，出來一個就瘋搶。要是有這樣的房子空了，門口掛一個For Rent 的牌子，一天就有十幾二十個電話打進來。一句話，有孩不愁長，有房不愁租。
在這裏不是讓大家夥兒不找Inspector，大家也不可能看完我的貼子後就都成了專家了，本身我也不是專家。隻是希望能大概知道在看房子時主要注意些什麽，這樣在跟Inspector交談時有的放矢，能有更大的收獲。很多Inspector很願意交流，會耐心解答所有的問題，有的人本身就是話嘮，你不說，他都會跟你說。別浪費了這機會，實驗出真知是有道理的，尤其是這實地考察。很多時候真的是聽君一席話，勝讀十年書。
沒想起囉裏囉嗦地說了這麽多，隻好把這個題目分成幾次講了。最後讓Rich Dad 的一個故事來結束本篇吧。Rich Dad做房地產時，除了找Deal倒賣房子外，就是用1031Exchange, 賣一個小房子，用它的增值和本金來換一個大的，這樣不斷地幹，最後換成一個Hotel。有一次去德州演講時，一個老頭跟他說，他有近六百個獨立小房，看怎樣才能換成Hotel。Rich Dad 驚訝之極，對他說，下回你來講吧，就講講你是怎麽搞到這六百個房子的，這可比那Hotel好多了。
想說的是，要想在這裏活好，光靠一，二個房子是不行的，這收入計算誰都會做。This is a long term business。
下文繼續講房檢的事情
非常同意博主關於inspector的觀點。很多INSPECTOR就是走馬觀花，做表麵文章。所有INSPECTOR在INSPECTION之前都要簽個合同，其中有很多DISCLAIMERS，例如不能ACESS的地方與東西都不負責等。這也從另一方麵說明如需要找INSPECTOR，一定要找有經驗，有專業水準，與負責的INSPECTOR。
老房子的建築年代也能提供一些具體需要注意的地方
例如30年代之前的房子，要注意電線是否是KNOBS AND TUBES（到地下室CEILING看）。換起來很昂貴，大約上萬美金。一般保險公司不給保險。
60年代末到70年代末的房子要注意是否是鋁線，換起來也很昂貴。
40年代初到70年代末的房子，要注意是否有ASBESTOS （地板9''x9''的，取暖鍋爐管道的保溫材料，屋頂內部的吹入保溫材料，石灰板等。如果是ASBESTOS，不但去除需要花錢，到垃圾場處理也需要花錢。