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地主是怎樣煉成的（17）出租房之房檢（2）

(2014-02-16 11:18:50) 下一個

在和賣方經紀人約好後，就要開始看房子了。來到房子前，就要把自己當成一個Inspector，進入狀態。也許會先看看外麵，Siding和Roof，但一個房子最重要的地方在哪呢？我覺得是在地下室，因為那裏聚集了房子的大部分重要元素，地基，水，電，氣等。

北美的地基有三種，Full Basement，Crawl Space，和Slab。 在北方，絕大多數的房子是Full Basement（有時也有Crawl Space），在中部Crawl Space居多，而在南部和西南部，Slab（4至八寸厚的水泥板）是主流。不同地基的選擇是跟氣候，地下水位，地質狀況等等因素有關的。在全美1995-2005這十年的建房中，35-40%是 Full Basement，15-20%是Crawl Space，40-45%是Slab。

Full Basement的情況比較多，先說Crawl Space。Crawl Space 的造價比Full Basement低。在北方較少，有的和Full Basement 合在一起（一個房子中，一部分Full Basement，一部分Crawl Space）。它主要得注意濕氣問題，好的通風以及適當的高度以便於進去維修。一般來說，水，氣管路都在這裏麵。在北方，需要在冬天時能加熱，或至少要有很好的隔熱層，以及對水管道的加熱，要不然很容易凍裂。濕氣過多可導致黴菌，水凝結，蟲害以及木頭的腐爛，一般的處理是要求有好的通風。


Crawl Space, 這應該是理想狀態

在我們這兒，二戰後建了一批這樣的房子（曆史上凡是大量，快速建房期，質量都不太好保證），以安置退伍老兵，估計在別的城市也有。現在這些房子大多淪為低檔出租房，價錢也很便宜。除了這段時期外，很少見全是Crawl Space的情況。由於維修比較麻煩，想想那裏麵黑咕隆咚，藏龍臥虎的，且幾十年的老房，不知有多髒，要想下去，還真得鼓番勇氣。有的專業水暖工明確說不幹那裏的活，我就碰到過這種情況。特別是冬天水管的凍裂問題，很讓人頭痛，因此能避免就盡量避免吧。

Slab主要在南方，造價最低，建起來速度快，南方有的地方限製隻能是一層，就是怕太重地基受不了。這種地基在北方基本見不到。

Slab示意圖

由於北方有冬季，所以絕大多數房子有地下室，以便於把取暖係統放在那。地下室的高矮跟房子的檔次與地況有關。九十年代以前的房子大多是七英尺，此後的高檔房好多建到八尺，也有少量建到九尺。舉架高對地下室裝修很有好處，因為那兒大多采用吊棚，要減去4-6寸，甚至一尺，所以七尺就顯得有點矮了。

現代的地下室主要是澆灌混凝土和預製水泥塊砌的。五十到七十年代能見到一些水泥塊砌的，新建築已經不多見了，五十年代前的房子也能見到。現在澆灌混凝土是主流，牆厚在10-12英寸。


混凝土 Foundation

二戰前的房子還有一種是石頭砌的地下室，牆厚可近二尺。這種地基由於石頭承載的各向異性，非常耐久，石頭與石頭之間用Motar填實。這種地基的穩定度甚至超過了澆灌混凝土，很少見開裂與傾斜。它的缺點是時間長後，Motar會因為水氣而鬆散，但也很好修補，用新Motar把縫補上（pointing) 就行了。


Stone Foundation

我覺得一個房子最重要的東西就數地基了，所以下到地下室首先要看Foundation。別的東西壞了，還好修，我基本可以搞定，心理有底。但若這地基出了問題，花的錢絕不在小數，沒幾萬是下不來的，而且對房價有直接影響。前些年我們這的好區裏有些房子地基下陷，鬧得人心慌慌，那片的房子變得很不好賣，更別提漲價了，後來Town裏為次修改了Building Code，加大了牆厚。

上述三種Foundation的材質應該一眼就能看得出來。據統計，有40%的地下室有漏水或其它的水問題，特別是近百年的老房子。老房子有個好處是，該Settle的已經Settle了，繼續變化的可能性較小，就是說，若沒發現有什麽問題，將來基本不會再出現問題了。因為容易有漏水問題，老房子的地麵大多有地漏，新房子用Sum Pump代替了。

若地基牆是石砌的，絕大多數情況下可以放心了，即使有問題，也很好修複，無非是個別石頭鬆了，弄點水泥砌回去就好了。最有可能出問題的是水泥塊砌的那種，由於地基外麵水封的不嚴，水滲在地基四周，熱漲冷縮的，往往在地基牆的中部造成裂縫，沿水平方向開裂，向內凸起。但也能修複，並不是很貴，具體做法是慢慢地把牆頂直，然後砌上加重固定的垛，我還真見過修複過的，當然見過很多變型的牆。變形嚴重的，一般也不考慮。


Concrete Block Foundation

澆灌混凝土的牆由於Settlement，有很多開裂的現象，甚至是剛蓋好的房子都有發生。若隻是豎直方向的裂縫，問題一般不大，找專業人士來修大概$300一條縫，且終生保修。最怕的是斜裂的縫，特別是裂開後兩麵的牆錯開了。要是碰到這種情況，我一般就放棄這個房子了。

若發現地基的問題，不可掉以輕心,要是還對房子感興趣的話，最好找專業人士進行評估。

下文繼續講房檢的事（水，電）。