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地主是怎樣煉成的（12）與租戶打交道的基本原則

(2014-01-28 13:29:37) 下一個

若買到了第一棟出租房，且Deal不錯，恭喜你，開始做房東了，也有賺錢的可能了。

弄到了一個好Deal, 就象是買了一個能下蛋的母雞，但能不能真正把蛋下下來，能下多大的蛋，就取決於對房子的保養和租戶了。

除非是把房子交給別人打理，做房東逃不掉的就是跟租戶打交道。一般的Management Company 收15%左右的月房租做為管理費，每次換新房客時收取一個月或半個月的房租，這些是看得見的，最可怕的是修理那部分。他們也是找Contractor 們來修，這房主又不在，怎麽修，收多少費用，全是他們說了算。這左個賬單，又個賬單的郵來，也許比跟租戶打交道還令人頭痛。所以我在前文中說，這民房的異地出租是很難的，說句實在話，哪怕理論上的現金流小些，能自己管就自己管吧，起碼知道錢都花哪了。我見過一些公司管理的房子在市場上賣，那真是慘不忍睹，怎一個髒了得。

跟租戶打交道就兩個方麵：租戶選擇，及後續管理。租戶選擇在這就不談了，以前有很多人都談過，這裏隻說與他們打交道的一些基本問題。

任何大房東都是從小房東發展而來的，也許我們做不到大公司那麽規範化，但還是要努力向那看齊。

跟租戶打交道的所有經驗之談都是建立在跟問題租戶上，對於好租戶（按時交房租，保持租房幹淨，沒有不合理要求，能相互理解等）是不需要什麽技巧的，直來直去就行了。我很喜歡直來直去，不拐彎抹角，這樣的話，生活簡單，辦事效率高。

跟租戶打交道，大致注意以下幾個方麵：

a) 永遠不要認為租戶會感謝你。 也許你認為租戶會感謝你，特別是在有幾人同時申請時，你把房子租給了他（她），這就錯了，感激之心也許有，但很快就會消失的。由於沒有公司那麽正規，所以他們就會試探你的底線。好的房客是不會幹這事的，如果遇到房客不斷地提各種要求，就要注意了，這也許是個Trouble Maker.

b) 永遠不要跟租戶交朋友。不管你的房客有多好，都要記住你們的關係就是房東跟房客的關係。可以尊重他們，但是不要交朋友，那樣有百害而無一利，吃虧的都是你自己。想想，你好意思向朋友要錢嗎？好意思跟朋友說No嗎？ 我們是在做Business, 不是在Social。

c) 為了維護正常的關係，不要直接說"No", 要做到這點很簡單，在他們麵前，把自己扮演成Manager的角色，而不是Owner 或Landlord。他們的要求你不同意時，可以不馬上否決，而是說，你得和你的合夥人或老板商量。這樣你有足夠的時間考慮。要不同意，第二天再跟他說，他們不同意，你也沒辦法，這樣可以不把關係搞得過僵。

d) 不要吵架，吵架解決不了任何問題。無論是跟朋友，還是跟任何人，隻會使問題更糟糕。用法律解決問題，比什麽都強。美國的法律非常健全，且是公正的，起碼我在這十幾年的官司中，沒碰到明顯的不公正待遇。很大一部分華人不習慣打官司。在美國，打官司是很正常的。我們交了那麽多的稅養活他們，為什麽不用呢？這兒沒有居委會大媽幫忙解決矛盾，有事，上法庭，找法官。

f) 盡快建立一套自己的行為準則，要有自己的底線，有問題出現時，反應快一些。這主要指在欠房租時，到了規定時間，他有借口，隻相信一次，交不上，馬上三天Notice, 法庭上見。當然，有的長期租戶一直表現良好，偶爾一次二次的，也還是可以考慮的。

g) 想辦法留住好的租戶，長期租戶有利於保證現金流的穩定，減少維修的費用，所以可以給他們一些小恩小惠，略微減免點費用等。一套房子空了，連修帶租，最起碼一到兩個月的時間，況且還有Upgrade的煩惱。兩個月較保險，因為大多急著搬家的，都有問題。

其實跟租戶打交道也不是什麽難事，你扮演好你的角色，盡你的職，他到時候交房租，維持房子清潔，天經地義，白紙黑字，都寫清楚，照章行事就好。

在Business中，經常是百分之九十的時間和精力投在了百分之十的人和事情上，怎樣避免和縮小它的比例，是需要考慮和研究的。話又說回來，人活著，就免不了麻煩，何況是做生意，所以，遇事不要過心，就把它當成是必然發生的就好了。要修練，養心，用兩句話結束本篇吧：

風來疏竹，風去而竹不留聲；
雁臨寒潭，雁去而潭不留影。

心，就要像竹和潭一樣，事情來了自然應對，去了就去了，一定要樂觀，快樂。

後記：這個係列的7，8，11和本篇寫得有點像學術文章，枯燥無味，缺乏生活氣息，唯有用心方能有所體會，其實有些也是我的理想，尚未能做得盡善盡美，還得努力啊。又好像回到多年前寫學術論文時，咳，臭毛病改不了，大夥將就著看吧。下文會講“建立自己的維修隊伍”