我不想做房東

在今天的中國和美國，有錢人也許有幾套房子，甚至更多。記得國內報道過一些有過幾十套上百套房子的帥哥美女，還有一位房姨。據說後麵不少帥小夥都排著隊對50多歲的房姨猛烈放電，因為他們說：“阿姨，我真的不想努力啦！“

按照目前的稅法，在中國持有房產的維護成本遠遠低於美國。中國的絕大多數地方房子的物業費收的很低，尤其不帶電梯的筒子樓公寓，而房地產稅也沒有出台。隨著房價在過去20年的狂飆，造就了一大批新貴。在2013年，我在飛北京的航班上曾經遇到一個回國創業的哥們。他家裏還是真的有點兒關係，他就整天飛回國搞什麽新的藥品。他告訴我，搞實業太累，他搞了3年，不如人家在杭州買一套房升值的多。

在美國持有房地產，要繳納每年的房產稅，就是property tax，準確地說應該叫real-estate property tax。從下圖可見，稅率從最低夏威夷州的0.29%，到最高的浙西省的2.47%。

Real-Estate Property Tax Rates by State

Rank (1=Lowest)	State	Effective Real-Estate Tax Rate	Annual Taxes on $244.9K Home*	State Median Home Value	Annual Taxes on Home Priced at State Median Value
1	Hawaii	0.29%	$700	$662,100	$1,893
2	Alabama	0.41%	$1,007	$157,100	$646
3	Colorado	0.51%	$1,243	$397,500	$2,017
4	Nevada	0.55%	$1,346	$315,900	$1,736
5	Louisiana	0.56%	$1,384	$174,000	$983
5	South Carolina	0.56%	$1,379	$181,800	$1,024
7	District of Columbia	0.57%	$1,402	$635,900	$3,641
8	Delaware	0.58%	$1,426	$269,700	$1,570
8	Utah	0.58%	$1,418	$339,700	$1,967
10	West Virginia	0.59%	$1,437	$128,800	$756
11	Wyoming	0.61%	$1,484	$237,900	$1,442
12	Arkansas	0.62%	$1,513	$142,100	$878
12	Arizona	0.62%	$1,520	$265,600	$1,648
14	Idaho	0.63%	$1,546	$266,500	$1,682
15	Tennessee	0.66%	$1,606	$193,700	$1,270
16	California	0.75%	$1,828	$573,200	$4,279
17	Mississippi	0.79%	$1,937	$133,000	$1,052
18	New Mexico	0.80%	$1,948	$184,800	$1,470
18	North Carolina	0.80%	$1,963	$197,500	$1,583
20	Virginia	0.82%	$2,006	$295,500	$2,420
21	Montana	0.83%	$2,033	$263,700	$2,189
21	Indiana	0.83%	$2,021	$158,500	$1,308
23	Kentucky	0.85%	$2,084	$155,100	$1,320
24	Florida	0.86%	$2,110	$248,700	$2,143
25	Oklahoma	0.90%	$2,194	$150,800	$1,351
25	Georgia	0.90%	$2,192	$206,700	$1,850
27	Oregon	0.93%	$2,266	$362,200	$3,352
28	Washington	0.94%	$2,311	$397,600	$3,752
29	Missouri	0.98%	$2,389	$171,800	$1,676
30	North Dakota	1.00%	$2,441	$209,900	$2,092
31	Maryland	1.07%	$2,628	$338,500	$3,633
32	Minnesota	1.11%	$2,708	$250,200	$2,767
33	Massachusetts	1.20%	$2,936	$424,700	$5,091
34	Alaska	1.22%	$3,000	$282,800	$3,464
35	South Dakota	1.24%	$3,040	$187,800	$2,331
36	Maine	1.28%	$3,143	$212,100	$2,722
37	Kansas	1.43%	$3,500	$164,800	$2,355
38	Michigan	1.48%	$3,630	$172,100	$2,551
39	Ohio	1.53%	$3,748	$159,900	$2,447
39	Pennsylvania	1.53%	$3,751	$197,300	$3,022
39	Rhode Island	1.53%	$3,752	$292,600	$4,483
42	Iowa	1.57%	$3,843	$160,700	$2,522
43	Nebraska	1.67%	$4,102	$174,100	$2,916
44	New York	1.73%	$4,231	$340,600	$5,884
44	Wisconsin	1.73%	$4,243	$200,400	$3,472
46	Texas	1.74%	$4,255	$202,600	$3,520
47	Vermont	1.90%	$4,652	$240,600	$4,570
48	New Hampshire	2.09%	$5,120	$288,700	$6,036
49	Connecticut	2.15%	$5,256	$286,700	$6,153
50	Illinois	2.23%	$5,465	$212,600	$4,744
51	New Jersey	2.47%	$6,057	$355,700	$8,797

*$244,900 is the median home value in the U.S. as of 2021, the year of the most recent available data.

 

但是，我敢肯定我20年前在休斯頓交的房地產稅的稅率已經到了3%，所以說，個別地區的實際稅率要高於表中的平均州房產稅率。假設某地的房地產稅率是1%，那麽一年就要交房子估價值得1%。每年都要交，日複一日年複一年不是個小數。

而且，多數州每年都要對房價進行評估，一般都是地價漲，上麵建的房子也漲。最後，房子估價得上漲加上稅率雙重因素，每年交出的房地產稅越來越多。

所以，在美國要當房東，還想不虧本，每月租金必須要超過房子全部的每月支出，包括房地產稅，保險，社區費，房屋維修費，林林總總。美國的SFH房子幾乎都是木製，維護起來事兒比鋼混結構的房子多很多。有一次，回國一個月，回來衛生間的馬桶水封全幹涸。好在回來的即使，否則不知道除了氣味以外，各種小動物都可能鑽進來。比如蛇一類的，怕怕。。。

來美國30年，剛好也搬了30次家，自然也接觸了不少房東。選擇幾個房東說吧。在Fairfax的一個糖豪斯，一個1100尺的兩層樓裏，我和另外三位男人分租。不知為什麽，那個房子顯得特別小，公共區域裏基本上沒有人活動。那段時間，我一個人在美國，而且不是在出差就是在出差的路上。偶爾在這房子裏住，也就簡單對付一點簡單的菜飯。房東兩口子在附近買了另一處糖豪斯，月供靠著這套分租的收入維持。那家的男房東是餐廳的廚師，女房東是打零工的，兩人都很低調，也很和善。房子是1975年建的，也經常需要修補。女房東每周來分租房兩次，來刷廁所。到今天我還記得她來刷廁所的樣子，這樣的畫麵感讓我從此徹底打消了當房東的念頭。

後來，在Herndon租了另一套糖豪斯。我們這套還好沒有什麽意外，房東夫婦都是中國來的移民。我們緊隔壁的一套，房東也是中國移民。他們的運氣就沒有好，他們那套房客出門結果水管爆裂，一直把二層底部的plywood都泡爛了。狼狽不堪。

在休斯頓的一個朋友全家在科羅拉多州度假時，接到房客電話，說空調壞了。房東就讓維修工去修，修好了兩天。房客又來電話，說空調機全壞了，要換新的。房東的維修工又去了，說空調原來是修好了，現在是被搞壞的。房東無奈，隻能再花錢買新機組。假期也草草結束。

還有一位朋友，遇到了奇葩房客，說房子裏有黴菌，要告到法院。最後，朋友從海外趕回來，饒了人家三個月房租，才送走大神。

反正，經曆了和聽說了這幾件事情，我完全沒有在美國當房東的欲望。自己有居就很知足感恩了，不想讓自己太麻煩。有閑就自己玩，發呆，旅遊，做自己愛做的事兒。不想為了錢和房客打交道。更不可能去為租客刷廁所。

當然，我想更多的房東們一定是在租金和房產升值上賺得盆滿缽滿，恭喜他們。

從長期麵看，不動產是增值和抗通脹的利器，有錢有智慧的人的確可以投資房地產。而我本人則是秉持不同的原則，多一事不如少一事，隻能退求其次不碰房產投資啦。說到底，還是我太懶，而且更加在意資產的流動性。

豹子土狼 2023-4-14 寫於 Virginia

[土狼]

回複 '覓音' 的評論 : 每一個逝去的生命都是悲哀的。其實當房東也是合法合規的賺錢，沒有任何可以被指責的。很不幸的是，我聽到不少人提到房東，頗有微詞。謝謝覓音評論！

[覓音]

曾經有一老中在亞特蘭大去收房租被房客打死。

[土狼]

回複 'smithmaella' 的評論 : 的確不做房東也失去了不少樂趣和收益。凡事都有兩麵性。謝謝評論！

[土狼]

回複 '事後諸葛' 的評論 : New Jersey :)

[smithmaella]

那兒都有好人，那兒都有壞人，絕大多數還是好人。運氣好租客一住十年，運氣不好住三個月外加房子被垃圾掉。有一年換了六個屋頂、五台空調。今年夏季來臨又開始發愁了。房產投資是除了原始股、爆發股、彩票以外最好的投資。和各種政府部門、水電氣工、建築工、汗滴們、各色租客打交道周????的經曆加深了對漂亮國更全麵深入的了解理解。這些是不做房東沒法取得的經驗經曆。

[事後諸葛]

浙西省？

[土狼]

回複 '新林院' 的評論 : 各家都有難念的經。謝謝評論！

[新林院]

當房東，房子出問題，房客不交錢，會帶來焦慮。
不當房東，積蓄被通貨膨脹縮水，也會帶來焦慮。

[土狼]

回複 '曌' 的評論 : 隻有相對的容易，沒有絕對的躺著賺錢。隻能說各樣的生活複出，回報還有煩惱都不同。謝謝評論！

[曌]

幹什麽容易呢。

[土狼]

回複 'BeijingGirl1' 的評論 : “所以我覺得能用腦力和人脈賺錢是最好的，” 。太對了！ 學習啦。謝謝評論！

[土狼]

回複 'BeijingGirl1' 的評論 : 租房主要看房客。多數是好人，個別的素質差。能查信用就查，信用好的人一般不會出幺蛾子。謝謝京妞評論！

[BeijingGirl1]

領導讓他交了2個月押金。 結果從第三個月他就開始不交房租l。 他有賭博的惡習。 所以我覺得能用腦力和人脈賺錢是最好的，特別是對我們這樣的人。 但是還有精力也可以當當房東。 趕上房價漲也不錯的return。 當房東的好處在稅上。 你懂我意思。

[BeijingGirl1]

我以前做過房東。 主要是我家領導有房產。 後來遇上一個壞房客， 美國白人有三個小孩。 他拿了一大把cash來租房， 領導就沒查他的信用。

[土狼]

回複 '上海大男人' 的評論 : 都正確。各人的選擇不同罷了。謝謝評論！

[上海大男人]

老話了，沒有金剛鑽，別攬瓷器活。
更老的話，子非魚，安知魚樂乎？
最新潮的話，存在即合理。

[土狼]

回複 'Firefox01' 的評論 : 是的。身體最重要。《聖經》上說：人 若 賺 得 全 世 界 ， 賠 上 自 己 的 生 命 ， 有 甚 麽 益 處 呢 ？ 人 還 能 拿 甚 麽 換 生 命 呢 ？

謝謝評論！

[Firefox01]

有人當房東，樂在其中。其實，做任何事情，都有苦辣酸甜。人過中年以後，有個健康的身體最重要。錢財再多，也是身外之物，也換不回身體健康。